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调控路线转向“限售” 楼市流动性遭暂时冻结

2017-04-16 22:00:39 来源: 华夏时报(北京)
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今年一季度的调控,出现了与以往不同的新情形。诸多三四线城市加入限购、限贷行列,调控政策由环一线向其他区域扩围。另一个新情况是,从限购到限售,房地产调控拉长了调控链条,从单一的审查买入资格,到锁定销售时段。

成都并非今年首个在国内启动“限售”政策的城市。自3月24日厦门今年首次出台“限售”政策后,在一个半月的时间里,至记者截稿为止国内已经先后有包括广州、珠海、扬州、常州等12个城市出台了限售政策。

易居中国执行总裁丁祖昱表示,今年一季度的调控,出现了与以往不同的新情形。诸多三四线城市加入限购、限贷行列,调控政策由环一线向其他区域扩围。另一个新情况是,从限购到限售,房地产调控拉长了调控链条,从单一的审查买入资格,到锁定销售时段。

随着“限售”范围的扩大,楼市的“流动性”,在某种意义上被暂时冻结。

取得产权证后二至三年内被限售

虽然去年10月进行调控后,半年多以来成都已三次对楼市调控升级,但启动“限售”还是第一次。

在4月12日成都城乡房管局与成都金融办、银监会四川监管局、央行成都分行联合发布的通知中,规定了六种房屋买卖无法办理交易过户手续的情形。除前五项为较常规的情况外,第六条中明确指出了一种全新情形:自2017年4月13日以后新购买的住房(含商品住房和二手住房)取得不动产权证书未满3年的。

获得不动产产权证满一定期限后方可交易,锁定交易期限,并非成都一个城市。就在成都出台“限售”政策的前一天,江苏省扬州市刚刚出台了限售政策。

扬州市4月11日发布的政策显示,扬州户籍居民家庭在市区范围内拥有二套以上、非市区范围内有一套以上住房的,取得产权权益证未满二年的,不得上市交易。

这已经是四月以来,江苏省第三个出台“限售”政策的城市了。

4月8日常州对调控政策升级中,对获得新房后再交易的期限进行了锁定:取得产权证后两年方可上市交易。4月1日临近上海市的江苏省启东市发文,自文件发布之日起非启东户籍居民在启东购买新房的,自网签之日起3年内不得交易;购置二手房的,从产权变更之日起3年内不得上市交易。

实际上,自3月底“楼市四小龙”之一的厦门首次启动“限售”政策以来,短短一个半月的时间里,全国已经先后有12个城市加入到“限售”的行列中。

3月24日厦门对楼市调控升级中,首次将“限售”作为调控的重要手段:新购住房获得产权证满2年后才能交易。

厦门“限售”政策明确,在严格执行限购政策的基础上,自3月25日起拥有厦门户籍的成年单身(含离异)人士在厦门限购一套住房,这类人士新购住房在取得产权证满2年后方可上市交易;此外,即使是通过赠与方式将名下住房转让,再次获得购房资格也需满3年的期限。

厦门可开启了今年全国楼市调控“限售”的先河。厦门今年首次启动“限售”后,福州、青岛、福建长乐、东莞、惠州、珠海等城市,限售期限从2年到3年不等,连广州也加入到“限售”政策的阵营中。

从出台“限售”的城市能级来看,除广州为一线城市外,多数为二线及三线热点城市;限售的范围中包括成都、青岛在内的热点城市,所涉及的多为长三角、珠三角等沿海或内地地区经济较发达的城市。

调控路线转战“限售”

从限购到限售,“限售”政策大有不断扩围之势。为何城市调控出现向“限售”转向的情形,这一政策又将对楼市产生什么影响。

虽然2017年成为房地产调控最为密集的年份之一,但房地产的热度仍然处于相对高位。购房大军从一线外溢到二线城市,再涌入环一线的三四线城市,也掀起了又一轮调控的高潮。

“缺少投资渠道,使得财富人群买房的欲望不断高涨。随着楼市热度传导到热点三四线城市,这些城市随之引来了调控。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。

据克而瑞统计,今年3月以来地方调控频率有增无减,共有41个省市出台了67次调控,其中涉及限购限贷的调整有33次。

顾云昌在4月13日的一场论坛上表示,单纯的限购已经难以抑制过热的房产投资,引来了与“限”相关的不断升级。

“这轮政策的特点是,热点城市出现以限购、限贷为主的 两限升级 。”顾云昌表示,北京出台“3·17楼市政策”后,热点又出现“四限”的新方向:限买、限卖,在“限”字上做足文章进行调控。

丁祖昱认为,随着政策的不断升级,市场正渐渐地从“买不到”,变成“无法买”、“不能卖”,未来还可能会变成“不想买”。

对于不断扩围的“限售”政策,第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理张琳指出,该政策对楼市交易量的影响可能会大于业界当前的预期。其原因在于,近期一些城市“限售”政策锁定的交易期限,相当于限制房地产的流动性,将增加投资楼市预期的不确定性。

楼市活跃的原因除了市场普遍预期未来房价继续上扬,房地产所具备的充裕流动性也是相当重要的原因。

一位研究人员表示,二手房市场的活跃,给房产变现带来了很大的便利。房价上涨获得预期收益后,买房者很容易变现。如果锁定交易期限,相当于已经投入到楼市中的资金,在2到3年的时间里无法获得流动性。

在张琳看来,对买房者来说,限售政策相当于将资金深沉2至3年,这对于自住买房来说影响不大。但对有投资意愿的买房人而言,除了需要考虑二三年后房价与当前价格比较,还会考虑资金投入的使用效率等多方面因素。“综合这些背景和市场因素,楼市的交易量,未来可能会出现一定幅度的下降。”张琳表示。

李金艳 本文来源:华夏时报 责任编辑:李金艳
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