下半年楼市调控主基调仍是“稳”

今年以来，在中央“房住不炒”调控精神指导下，各地继续因城施策、一城一策，落实城市政府主体责任。特别是3月份出现的楼市“小阳春”引起了警觉，高层频繁喊话稳定市场预期，热点城市被住建部预警提示，地方政府密集收紧调控政策，使得持续了两个月的“小阳春”有所退烧，房价、销售等多项房地产指标明显降温，整体市场趋于平稳。

业内人士认为，“因城施策”是未来长久的大的政策方向，各地政策可选但“稳房价、稳地价、稳预期”的目标不能变，“房住不炒”新定位不是管短期，而是管长远，管政策，不仅仅是对末端购房者的要求，而是对住房房地产全产业链的要求。在这样的背景下，全国房地产市场下半年或震荡式降温并逐渐趋稳，未来房企需走高质量发展之路。

频繁喊话密集调控

为市场降温

虽然年初楼市延续了去年底的低迷，市场对今年预期并不乐观，但在部分城市房地产调控政策出现微调、央行多次降准后信贷边际放松、多地放宽落户限制的背景下，市场预期开始发生变化，部分前期房价调整幅度较大的一二线城市前期积压的需求开始释放。

3月份，全国房价上涨城市数量增加，二手房价格全面上涨，部分城市量价齐升，房地产开发投资和销售指标增速均有明显反弹，同时，部分二线城市土地市场升温，“地王”再现，而且典型房企的融资总额也出现大规模反弹。这种“小阳春”现象延续到了4月份，而二线城市土地市场的火爆行情更是持续到了5月份。

3月开始的房地产“小阳春”引起了警觉，高层开始频繁“喊话”稳定预期并出手调控。仅4月19日一天就两度重申“房住不炒”定位，住建部更是在1个月之内两次对房价、地价波动幅度较大的共10个城市进行预警提示；在大城市放宽落户限制引发调控放松猜想后，国家发改委明确回应称“放宽落户不等于放松对房地产的调控”；当房企密集融资、在二线城市疯狂抢地后，央行明确表示“房地产调控和房地产金融政策的取向没变”，银保监会进一步发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规“输血”房地产。

与此同时，各地政府及时落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，合肥（楼盘）、长沙（楼盘）、西安（楼盘）、南京（楼盘）、丹东（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）等热点城市均收紧了调控政策，苏州更是10天内三度加码调控。据中原地产研究中心统计，4、5月份各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过百次。正是在政策高压下，年初资金宽松导致的全国楼市“小阳春”在5月份开始明显降温，继房地产投资、销售等多指标增速明显回落后，全国二手房价格涨幅全面放缓。贝壳研究院的数据显示，二季度重点城市二手房市场月均成交量比3月减少21.5%。

调控基调不变

上半年，高层频繁喊话并出手调控或出于对房地产金融风险的担忧，银保监会主席郭树清日前在陆家嘴(600663)金融论坛上直指居民家庭负债率过高、房地产业过度融资等问题，又为当前的房地产市场泼了一盆冷水。

对于下半年的政策走向，上海（楼盘）易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者表示，下半年政策面基本上保持平稳，一城一策会继续落实，但是对于全国主要城市的房价、地价控制目标还是不变的，凡是有比较热的城市就会受到警示或约谈，从而被迫进一步收紧政策。另外，大部分弱二线、三四线城市的房价、地价也有控制目标，但是相对宽松一点，而且这类城市下半年楼市降温之后，地方政府调控政策可能会稳中略松。

值得注意的是，近期三四线城市湖北恩施（楼盘）市房协发出房价“止跌令”，被认为反映出政府部门“托市”的思路。在中原地产首席分析师张大伟看来，整体楼市政策以稳定为主，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌同样不是稳定。

对于下半年的市场走势，杨红旭认为，全国房地产市场下半年或是震荡式降温态势，全国新房、二手房销售的量能相比今年二季度“小阳春”会有萎缩，即成交量会萎缩，价格稳中趋跌，同时又有分化，东部地区有些城市楼市降温两年左右了，价格有一定下跌的城市会企稳，像厦门（楼盘）、北京（楼盘）、上海、环京地区下半年是企稳筑底状态，全国大部分城市下半年应该是探底状态。