全国楼市：房价降温中分化

经过了2019年上半年的洗礼，三四月的小阳春并未持续太久，我国房地产市场进入了相对平稳发展时期。

上半年，百城房价同比增长了3.87%，涨幅有所收窄。在成交量方面，一线城市成交规模同比大幅增加，三四线城市降幅最为明显。

有专家预测，下半年全年市场规模调整、价格基本稳定的发展态势不会改变，不会出现房价大涨大跌，部分三四线城市或将迎来降温潮。

上半年房价涨幅收窄

从整体房价走势来看，上半年百城均价累计涨幅低位收窄，整体价格趋稳。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2019年6月，百城新建住宅价格14891元/平米，环比上涨0.37%，涨幅较5月小幅扩大0.13个百分点，但仍运行在低位区间，同比涨幅进一步收窄至3.87%，整体价格较为稳定。累计涨幅来看，2019年上半年百城均价累计上涨1.45%，较去年同期收窄1.19个百分点。

从各级城市来看，2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅处在低位，二三四线城市价格累计涨幅明显收窄。具体来看，一线城市市场价格绝对值在高位维稳，累计上涨0.29%，涨幅处在低位区间；二线城市上半年累计上涨2.30%，较去年同期收窄1.92个百分点；三四线代表城市上半年累计上涨2.28%，涨幅较去年同期收窄2.47个百分点，收窄幅度在各线城市中最为明显，其中超七成城市累计涨幅有所回落。

对于2019年上半年的市场表现，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，上半年市场分化延续，今年一线城市在严格调控不放松的背景下，无论是土地市场还是一二手房市场，均呈现量升价平态势；今年二线城市是关注焦点，不少二线城市由于市场热度提升过快，已经引发了调控从紧政策出台；三四五线城市的房价虽然还在保持上升态势，但土地市场以及二手交易市场的整体降温已经呈现。

三四线城市成交降温明显

重点城市新房成交规模稳中略降，据中指院统计，2019年上半年50个代表城市商品住宅月均成交面积约2750万平米，同比下降1.9%。

不同级别城市来看，一线城市成交规模同比大幅增加，三四线城市降幅最为明显。2019年上半年，一线城市商品住宅月均成交57万平米左右，同比增长38.5%，其中北上广深成交规模较去年同期均有所提升。二线代表城市月均成交约75万平米，同比下降1.4%，整体成交规模保持平稳。三线代表城市上半年月均成交规模约30万平米，同比下降12%，降幅在各线中最为显著，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师孙明英告诉《华夏时报》记者，上半年重点城市商品住宅成交规模稳中有降，整体好于预期，销售降幅可控，但各线城市市场分化更加明显，价格表现相对平稳。一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹，上半年成交量明显上涨；二线城市整体成交量保持稳定，三四线城市市场下行态势已经有所显现，棚改支撑力度减弱下，后续市场调整压力仍较大。

“上半年的热点主要集中在二线城市。”张波提道，尤其是以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等城市为代表的强二线城市表现抢眼，房企抢地导致土地溢价率快速提升，二手房市场也在春节后快速回温，调控政策的快速出台对于热点城市的地价和房价上升有一定遏制作用，但这些城市依然是房企的拿地热点，也不会明显减少区域内购房需求。

房企忙于促销走量

今年房企在营销层面格外用心，4月中旬开始，房企为半年度冲刺销售业绩，营销范围逐步扩大，通过特价房加大折扣力度。

克而瑞研究中心提供的数据显示，从整体来看，今年上半年房企营销可以分为三个阶段：第一阶段，以三四线返乡置业为主的营销；第二阶段，春节之后一些城市政策松动，营销范围由三四线城市扩展至二线城市，以恒大为首率先开启大范围的折扣活动；第三阶段，在经历平稳期之后，以“五一”和端午节为契机，房企为冲刺半年度销售业绩，营销范围扩大，联动项目增加，特价房折扣加大，营销活动及热度提升。

尤其是二季度之后，为冲刺半年度业绩，房企通过自己“造节”、“五一”或端午节加大营销力度，营销范围扩大，联动项目增加。且整体折扣也有所增加，从4月9.5-9.9折之间提升至6月的9折左右。特价房折扣力度更大，如恒大、绿城、富力、金科、中梁、雅居乐等房企出现8折左右的特价房，其中恒大昆明翡翠华庭特价房最高减60万元更是相当于6.5折优惠。

但楼市热度不仅和房企促销动作相关，更取决于居民的购房心态。目前，居民对于后市看平的心态已经占据主流。从58安居客线上的调研数据来看，今年上半年市场心态的重要转折点在5月，5月也是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数双降的月份，用户信心指数的下降明显大于经纪人。

对于未来市场形势，孙明英表示，今年3-4月受政策微调预期增强、国家重点规划落地及社会资金面改善等多种因素影响，市场出现短暂回暖；随后，中央层面再次强调“房住不炒”，热点城市调控政策加码，市场热度降低，5、6月份成交量出现明显下降。下半年部分热点城市调控政策还有收紧可能，加之2019年棚改总量缩减，三四线城市房地产市场下行压力加大，预计全国楼市还将继续降温，全年市场规模调整、价格基本稳定的发展态势不会改变。

张波也表示，2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。在整体稳定的局面之下，不同城市分化加剧，一二线城市仍将保持一定热度，但热度更为聚焦到强二线城市，五大城市群也会保持一定热度，但部分三四线城市或将迎来降温潮。