房地产市场调整关键期 个别城市房价涨速须警惕

楼市下行盘整的周期进一步确立。

这从楼市多个指标的下滑可以看出。国家统计局数据显示：1~7月份，全国房地产开发投资同比增长10.6%，已持续四个月回落；商品房销售面积同比下降1.3%，持续6个月负增长；开发企业土地购置面积与新开工面积同比增速均呈现下滑，其中新开工面积已持续下滑4个月，购置土地面积降幅由收窄转为扩大。

房企融资端收紧的压力正逐步显现。

1~7月份，房地产开发企业到位资金9.98万亿元，同比增长7%，增速比1~6月份回落0.2个百分点。

值得注意的是，7月份楼市数据还未反映出月底两个重要会议的效应，即7月底召开的政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，央行座谈会“点名”房地产行业占用信贷资源较多。

市场较为主流的看法是，在这些调控信号的加码下，楼市地市快涨的上行周期已结束了。

全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示，楼市目前处于下行周期，房价上涨的可能性不大，要考虑的是会不会下降，降多少。

需要注意的是，在销售放慢的情况下，新开工不断增加，有可能在一些地方形成新一轮的库存。

尤其是，“下半年银行受信贷额度限制，相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降，政策面的收紧可能进一步强化信贷缩量现象，从而削弱置业意向者的入市动力，减缓市场成交，使市场成交继续下行走势。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹认为。

资金收紧 楼市地市多指标下滑

每年的政治局会议对经济形势的研判，历来是下一阶段经济政策的“风向标”。

在7月30日召开的中共中央政治局会议中，关于房地产市场除重申“房住不炒”之外，还增加一个新提法——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

央行则直接点名房地产，称房地产行业占用信贷资源依然较多，下一步要严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。

一时间，楼市再度成为调控收紧的风暴点。

而市场的下滑态势已经出现。

房地产开发投资数据最能体现房企对楼市的预期，这一增速正从高位缓慢回落。

1~7月份，全国房地产开发投资7.3万亿元，同比增长10.6%，增速比1~6月份回落0.3个百分点。

今年以来，开发投资增速主要是“施工拉动型”， 1~7月份累计施工面积7.9亿平方米，同比增长9%，增速比1~6月份加快0.2个百分点。

但新开工面积开始下降，1~7月份房屋新开工面积同比增长9.5%，增速回落0.6个百分点，再加上融资收紧与地市低迷影响，开发投资增速继续回落。

销售端略有回暖，但恐难以持续。1~7月份，商品房销售面积同比下降1.3%，降幅收窄0.5个百分点；商品房销售额同比增长6.2%，增速加快0.6个百分点。从区域上看，东中西部以及东部销售均现回暖迹象。这突显出7月30日中央政治局会议对房地产行业定调的重要性和必要性。

对此，夏丹置评道，7月市场成交情况看似有所好转，却与6月房企冲业绩及备案延期有一定的关系。

而融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪，使本来仍处于增速回落中的市场成交继续下行走势。

随着监管层对金融机构开展房地产业务合规性等进行检查，特别是对信托机构开展余额管理，房地产企业表外融资等受到较大限制，1~7月份房企到位资金中自筹资金增速2.8%，环比回落1.9个百分点。

房企融资压力的加大，令其拿地行为也愈发谨慎。1~7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅再一次扩大；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与前一个月持平。

中泰证券分析师倪一琛认为，土地市场二季度回暖态势在7月没有延续，7月全国40大中城市土地溢价率11.38%，较6月大幅下降8.1个百分点。土地溢价率走低主要受融资收紧影响，虽然(房企融资中)信托占比少，但主要用于前端拿地，7月以来信托收紧后，土地市场降温显著。预计下半年房企拿地意愿难以大幅改善。

个别城市房价仍上涨过快

房价仍是重要的监管决策依据。

7月以来，苏州、西安等多个城市升级调控措施，也出现了开封松绑“一日游”的典型案例，都表明调控不放松的信号，对其中房价上涨较快的城市将可能采取进一步收紧措施。

哪些城市房价仍在上涨较快？记者梳理7月份70城房价数据发现，7月新房环比涨幅中，河南平顶山以1.6%的涨幅领跑全国，并高出三线城市平均涨幅0.9个百分点。今年1-7月，平顶山房价环比涨幅分比为0.2%、1.1%、1.3%、0.6%、1.7%、1%、1.6%，分别位于全国涨幅第55位、12位、6位、39位、42位、22位、1位。

另一个值得注意的城市是大理。7月份大理新房环比上涨1.5%，排在全国第二；新房同比上涨22.7%，依旧排在全国第二。从二手房来看，厦门二手房价同比涨幅为18.3%，居全国第二，仅次于呼和浩特(21.7%)，环比涨幅为0.8%。

在7月份二手房价环比涨幅中，洛阳的涨幅最最大，环比上涨1.5%，而6月份涨幅最高的是无锡。值得注意的是，7月26日洛阳市政府曾就稳定房价，对市区所有在建房地产项目实行商品住房价格申报指导制度，发出限涨令。有分析者认为，新房市场限涨令下部分购房者的预期有所转变，担心政策收紧反而加快购房，使得洛阳的二手房价格有所上涨，预计洛阳后续对于二手房市场的管控也会升级。

部分热点城市的房价又有了复苏迹象，如西安、厦门等，7月新房环比涨幅并列全国第三，均上涨了1.4%。尤其是厦门的二手房市场出现躁动现象。7月份，厦门二手房价环比上涨1.3%，涨幅排在全国第3名，此前6月份还排在第34名。

相比之下，遵义、青岛、三亚和天津等城市二手房价格环比跌幅最大。

从房价同比涨幅看，西安已连续8个月新房同比涨幅全国第一，呼和浩特则连续9个月二手房同比涨幅全国第一。

不过，从整体来看，房价涨速出现平稳的态势。根据国家统计局数据，7月共有60个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，环比6月份减少3个。分城市级别来看，7月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比前一个月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅持平。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比前一个月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与前一个月持平。

从房价同比涨速来看，各线城市涨幅全线回落。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%，较6月份回落0.1个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%，涨幅分别回落0.7和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%，涨幅分别回落0.7和0.8个百分点。

国家统计局新闻发言人刘爱华表示，近几个月，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅都略有回落，预期也相对稳定，房地产市场有保持平稳健康发展的基础。

但对于房企们来说，压力会越来越大，即使是排名前三的碧桂园、恒 大和万科，7月份的单月销售规模，也在环比下降，显著低于上半年的业绩均值。对于接下来的房地产市场走势，克而瑞研究中心认为，2019年将是房地产市场销售“小年”的预期不变。虽然7月房地产市场表面上似有淡季不淡的错觉，实际上市场正加速转冷。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，后续置业需求明显不济，市场观望情绪愈加浓重。预计8月市场将继续走弱，特别是在四季度，随着企业供货的增加，百强房企的整体销售可能会有一定幅度的提升，但出现快速增长的概率不大。

而对于有的房企，需要确保自己不出现“黑天鹅”事件，渡过这一轮重大风险周期活下来，才能活得好。