雅生活吃下中民未来 物业领域收购渐热

[摘要]对于这些通过并购扩张的物业企业来说，现在最大的问题是对这些收购项目的融合，而财税风险，是企业并购完成后首要解决的问题。

时代周报记者 蔡颖 发自广州

2018年2月9日在港交所敲钟上市之时，雅生活（03319.HK）管理层曾作出“2020年营收达100亿元”的承诺，目前来看，其意欲通过一系列的收购或并购动作向该目标靠近。

9月4日，雅居乐雅生活服务股份有限公司(以下简称“雅生活”)披露，已注意到最近媒体消息有关公司可能收购中民未来物业服务若干股权的猜测。并表示，正与独立第三方就可能收购事项展开初步磋商。

依靠大规模的兼并收购，雅生活逐步摆脱了对两大股东的业务依赖，但随着营业额的增加，相应各类成本亦在增加，引发了资本市场的顾虑。

如何在规模扩张与财务稳定之间寻求平衡支点？这不仅是雅生活需要思考的问题也是行业内热衷收购或并购物业公司面临的难题。

雅生活收购或并购提速

根据天眼查信息，中民未来物业成立于2018年11月30日，最大股东为中民投旗下的中民未来控股集团有限公司(以下简称“中民未来”)，持股比例为94.91%。

在2019年3月底到4月初期间，中民未来将旗下多家物业公司股权全部变更到了中民未来物业旗下，目前，中民未来物业控股上海（楼盘）铂赢、重庆（楼盘）皓吉、常州（楼盘）中房等10家物业公司。

截至2018年6月30日，中民未来旗下物业布局了155座城市，服务项目超过4500个，服务的人口总量超过3000万人。

由此可窥见，中民未来物业所拥有的宏大规模是雅生活考量的主要因素之一。

关于更多的合作细节，9月6日，雅生活方面在接受时代周报记者采访时表示，因为港交所的规定，目前对于中民未来物业的问题暂时还不方便回应。

“从公告的内容来看，雅生活与中民未来物业可能已达成初步的收购意向，具体条件应该还在商谈中。”9月7日，奈斯管理创始人、物管咨询专家钟冶向时代记者表示，双方最大的分歧首先将会是对价。中民未来物业旗下的物业公司很多都是行业内的百强企业，应该还不错，但是有媒体宣称中民未来物业有部分股权已在银行质押，其最终股东中民投目前糟糕的资产负债状况，对中民未来物业不可能不受波及。这恐怕也是任何一个收购方都需要慎重考虑的。”

9月6日，彩生活（01778.HK）CEO唐学斌向时代周报直言，“没有考虑过要收购中民未来物业，中民投投资物业，更多的是从金融角度来考虑，对于其发展套路与模式，我们看不太明白，所以这个标的我们是不会去接触的。”

事实上，雅生活一直通过收购或并购的方式在规模赛道上加速。

在招股书上，雅生活曾承诺会将融资额的65%投向收购或并购，就在8月15日，雅生活更改IPO所得款用途，投资收购或并购比例升至85%，即由20.8亿元增至27.19亿元。

2019年上半年，雅生活先后完成对兰州（楼盘）城关、青岛（楼盘）华仁物业、哈尔滨（楼盘）景阳物业及广州（楼盘）粤华物业的收购。新增收购或并购面积6330万平方米，占总新增面积7309万平方米的87.0%。

首席财务官李大龙也在今年的中期业绩会上表示，现在整个经济周期是处于低谷的窗口，雅生活具有一定的资金优势，2019年会争取完成一些行业重量级的收购，在经济周期的底部完成产业的拓展和布局。

收购影响财务结构

雅生活为了规模扩张进行了大规模的收购或并购，也使得其财务结构发生了变化。

首先体现在成本的增长上。今年上半年，雅生活的销售成本为人民币14.11亿元，较2018年同期的8.95亿元增长57.7%，而其在管面积2.11亿平方米, 同比上升52.9%，销售成本增速高于面积增速。

除此之外，新并购项目的收缴率及物管费用也亟待提升。截至2019年6月30日，雅生活项目整体收缴率为91.4%，与去年底相比下滑近4个百分点，落后于同行平均水平。

从单价来看，来自雅居乐集团及绿地控股(600606,股吧)住宅物业项目管理费单价中位数为人民币3.04元/平方米/月，而来自第三方物业管理开发商所开发的住宅项目管理费单价中位数为人民币2.04元/平方米/月。根据东北证券(000686,股吧)报告，百强物管公司管理项目平均物业服务费4.22元/平米/月。

随着新并购项目的增多，毛利率也有所波动。根据2019年中报，物管服务毛利率较去年同期下降2.4个百分点。

雅生活方面向时代周报记者解释称，对比从雅居乐和绿地承接项目的毛利率，通过收购或并购及第三方获取的项目毛利率相对较低，而第三方及收购或并购项目占比有所增长，亦受到业态结构变化的影响，导致物业管理服务整体毛利率略有下降。

收购或并购事项牵涉众多主体和条件，存在一定的不确定性，可持续性发展受到质疑，相比之下，增值服务业务更能为企业的提供源源不断的增长动力。

但就目前而言，雅生活的增值业务拓展上仍面临一定压力，今年上半年，社区增值服务收入为2.06亿元，占总收入9.20%，占比仅较2018年末上涨0.6个百分点。若增值服务不能继续保持高增速，雅生活的高毛利率也将受到一定影响。

收购或并购热潮

雅生活并非孤例，近两三年来，以收购或并购来跑马圈地，在尽可能短地时间内完成规模版图的扩张，成为物业公司常走的一步棋。

今年以来，佳兆业物业（02168.HK）、招商物业、永升生活服务（01995.HK）、碧桂园智慧物业（02007.HK）等多家其他物业公司均披露了收购或并购动作。

对于市场上的收购或并购热潮，钟冶表示，通过收购或并购的方式进行外延式扩张，目前仍是物业企业比较有效的发展途径之一。

无论是为了后期上市及资本运作，还是为未来的风口跑马圈地，规模是前提。

对于这些通过并购扩张的物业企业来说，现在最大的问题是对这些收购项目的融合，而财税风险，是企业并购完成后首要解决的问题。

他指出，物业管理企业的特性是管理规模、营收、利润三者之间往往并不呈现正比例线性关系。有些企业看似规模较大，营收可观，但其盈利能力可能很差，企业在选择这类对象收购时，要判断是否能在收购后改变其盈利能力。

在唐学斌看来，收购这条路会越来越难。“彩生活现在已经基本不再收购物业了。一方面成本太高，资产太重，偏离了物业本身的价值。另外，彩生活未来不是依靠物业赚钱，其需要的是用户，而不是物业面积，所以未来扩张的方式和其他物业会不太一样。”唐学斌向时代周报记者表示。