债券违约频发 房企或面临长期“融资难”

今年下半年以来，理财产品“爆雷”频起，上市公司实控人因非法集资、行贿、内幕交易等违规行为被拘事件接踵而至，各类债务违约数量激增。而这一阵“雷雨”已经蔓延到了房地产领域。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年房地产开发领域企业债券违约的已有7只，涉及金额139亿元，其中不乏颐和地产、银亿股份、中弘股份、正源地产等在区域较有知名度的房企。如果加上房地产上下游建筑材料、建筑装饰领域的企业，出现债券违约的则达21只，违约总金额达464.83亿元。

而已经成功发行债券的房企，也可能面临债券出问题的压力。如融信、佳源国际等房企就被曝出现部分私募债被纳入大智慧的“禁投池”，而大智慧财汇禁止投资证券池已经被保监会所采用。

同时，记者留意到，今年下半年相继出现“爆雷”的ST昌鱼、永清环保、小泰科技等企业，均涉足房地产领域。

在今年融资渠道全面收缩的背景下，房企向各种标准和非标途径寻求资金，但在这一波P2P清理、理财整顿的影响下，越来越多的“不规范”资金或被清理，多条路被堵，房地产面临的融资环境或更加严峻。

融资窘境史无前例

今年下半年，被不少资本人士称为“爆雷季”。

11月1日，浙江小泰科技实控人潘晓峰因涉嫌非法吸收公众存款主动自首；10月24日，春兴精工实控人孙洁晓因内幕交易被拘；7月26日，ST昌鱼实控人翦英海因行贿罪被刑拘……

而卷入这一波浪潮的企业，大多数都与房地产行业有千丝万缕的关联。

如ST昌鱼，其幕后实控人翦英海为上市公司华普智通的创始人，早年已投身房地产，成立华普海运仓房地产开发有限公司，并在其后成功将房地产项目注入上市壳公司。

再如永清环保，旗下也有长沙域兴房地产开发有限公司等地产企业；小泰科技实控人潘晓峰则从线上金融，已走到线下开设“泰然城”实体店，进入小镇开发运营领域设立“泰然小镇”……

随着这一波上市企业的“爆雷”，有的资金从地产抽出，有的则只能通过变卖地产资产谋求生存。

一位不愿具名的金融分析师向《每日经济新闻》记者分析指出：“因为以往资金松动，最先流向房地产行业，所以行业藏纳了各路背景的资金。在这一波洗牌中，很多资金和资产被洗出来了。整个房地产行业也正在被清理和整理。”

据人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。其中不仅有中小房企，也包括过去经营良好、有着一定规模的房企。

上述分析师指出：“继5月银保监会发布‘23号文’整治房地产行业融资乱象、7月和8月监管部门密集发布紧缩政策，房地产对于各类资金流动、融资行为，是‘哪里有漏洞堵哪里’。这个行情是顺应大趋势的，而且会伴随洗牌而逐渐深入，房企或面临‘史无前例’的融资窘境。”

房企债券违约频发

房企的资金格局的确不容乐观，不仅融资通道减少，即使成功融资，也并不意味着一帆风顺。

《每日经济新闻》记者查阅相关数据发现，截至目前，和房企相关的债券违约共计发生26起，累计违约金额大约139.03亿元。而非标融资里涉及基金、信托、资管违约的共计31只产品，由于有些产品尚未公布金额，所以无法统计。

11月5日，有消息称，融信发行的“19融投03”“19融投04”“19融投05”私募债，被纳入了禁投池。

但针对上述市场传闻，融信11月6日回应称，其“19融投03”等债券入池原因是“私募债”三个字，同样入池的债券还包括平安银行、广发银行、华夏银行等公司的债券。融信中国并没有发行19投融04和19投融05私募债，传闻信息有误。

一位资管人士告诉《每日经济新闻》记者，禁投池是根据“保监会58号文”生成，将不符合投资规则的债券纳入禁止投资债券池。“如果被禁投，那么在二级市场交易时，基金公司、券商资管机构，以及私人投资者就无法买卖证券，证券没有流动性，会有潜在违约风险。”

该资管人士表示，进入禁投池，如果标的是项目，那可能是项目存在一定风险，比如延迟开工；如果标的是公司，则可能是企业的资本结构和财务出现问题，或存在流动性风险。另外，不如期兑付或者延期的风险，对于现有债券会造成影响。

同策研究院数据显示，2019年10月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计235.82亿元，环比大幅下跌65.80％，创2019年融资历史新低。以发行数目最大的公司债为例，发行折合101.08亿元，融资金额占总额的42.86%，环比减少35.14%。

“房企要做好长期‘融资难’准备。”58安居客房产研究院首席分析师张波就直言，这一波是想通过金融侧的调控，实现房地产开发行业“去产能化”。

“无论是千亿房企还是中小房企，当下更重要的是降低企业的财务风险，稳发展。”张波认为，随着未来商品房市场的变化，行业的整体规模化天花板已现。两类房企未来的风险性会更大，其一是中小型房企，尤其是小型房企，未来不但融资难度大，拿地也面临着更多挑战，淘汰率会明显上升；其二是负债率过高的房企，无论是否是大型品牌房企，负债率过高的风险都会远远大于以往几年，并且不排除有高负债的“大象”级房企会倒下。