本报记者 王丽新
“在同行都在追求规模时，阳光100放弃了规模膨胀的方向，把住宅开发交给同行合作，把同质化竞争变成互补，追求自身业务能力的提升和个性化的成长道路，扬长避短做长项。”3月31日，在阳光100的2019年业绩说明会上，阳光100董事会主席易小迪表示，“未来5年负债降至200亿元以下，主营收入超过200亿元，租金收入超过20亿元，这就是我们转型的方向。”
事实上，在近期内房股密集亮出2019年成绩单时，极少数房企掌舵人将2020年销售目标增速定得超过20%，同比15%以内的规模增速是大多数房企的选择。同时，众多房企高管也释放出一个共识，房地产增量市场已经告别高增长时代，接下来是缓增长时代，企业要实现的是，围绕主业谋篇布局多元化业务，实现有质量的增长。
从这一战略方向看，在强手环伺的房地产市场，经过几年努力，阳光100已经探索出了自身独特的发展路径，找到了支撑企业业绩发展的第二增长曲线，即非住宅产品合约销售提升至50%，这表明其商业配套、文旅产品和提升土地价值后变现等多元化业务步入收获期。
净利润达32亿元增长12倍
非住宅多元收入占比达一半
据财报显示，截至2019年底，阳光100销售总额为220亿元，其中合约销售金额为103.38亿元，出让资产产生的收益为117亿元；净利润大幅增长12.2倍至32.15亿元；归属权益股东的应占年度溢利增加至18.048亿元；毛利率上升了4.3个百分点至25.3%；总负债率下降至79.9%。
对于业绩增长的原因，易小迪指出主要有三方面，第一，公司以前长期投资的资产效益和其他综合效益在逐渐变现，过去阳光100做远郊大盘，在长三角、珠三角和京津冀都市圈储备了很多优质土地，加快住宅资产出售和与同行合作后增厚业绩；第二，业务转型带来毛利率增加，喜马拉雅、街区等高毛利产品比例不断增加后开始结转；第三，未来业务可持续发展，在2020年乃至于今后五年内，还会持续有比较可观的一级土地开发收入。
作为内房股中少有的以非住宅开发为核心业务的房企，阳光100战略转型之后，更加聚焦产品的创新和专业主义，街区商业综合体、喜马拉雅服务式公寓和文旅小镇三大成熟产品线构成了其非住宅业务的主力，助力其提升在二、三线城市的拿地话语权，留下综合地块中的商用部分自己运营，再通过合作或转让方式快速变现住宅地块，成为其第二个利润增长极。
值得一提的是，2019年，在阳光100的103亿元合约销售金额中，非住宅产品为51.34亿元，占比提升至约50%，这被管理层视为转型的一个重要节点。据易小迪透露，三大主力产品（上文提及）毛利达到40%以上，因为交房节点带来的数据滞后性原因，未来实际利润率将会继续上升，这些非住宅产品的建设和交付，也能同步提高住宅土地的价值。
收入多元化、业务转型，在同行中独创的商业模式，让阳光100在不确定的市场中规避了单一化业务带来的风险。
开拓土地一级开发收益
优化多元业务收入结构
“在环京和长三角两个区域，阳光100土储规模比较大，目前其土地价格上涨百分之二三十，有助于实现效益增长。”易小迪表示，2020年，阳光100的土储和一级开发土地供应量会达到新高，收入多元化有利于在特殊时期抗风险。
据财报显示，截至2019年底，阳光100的总土储面积约1234万平方米，货值超过1500亿元。此外，在环京的河北兴隆和温州鹿城区分别有逾6000亩和逾2000亩的一级开发土地，文旅项目合约及意向土地则超3000亩。其中2020年获准上市交易的一级开发土地超2000亩。可以预见，在今后十年内，土地一级开发将成为公司持续盈利的一个增长点。
在这场业绩说明会上，易小迪也坦言，出售大体量项目中的住宅开发部分权益不是临时行为，公司开发运营的商业部分的推进速度可拉高住宅用地溢价空间，开拓一级开发收益，会成为阳光100实现多元化收入的长期战略，公司会通过一级开发和住宅用地合作转让来提高变现能力和节奏，不断改变阳光100的收益结构。易小迪说，“未来五年内我们会持续坚持这样的策略。”
“像我们这个规模的企业在北京拿住宅，没有竞争力，因为资金成本拼不过那些大国企和头牌企业，但阳光100的喜马拉雅产品可以竞争任何一个同行和其他资本合作的单位。”易小迪说，2020年，阳光100将抓住在多地的一级土地成熟上市的机遇，积极推进住宅项目转让与合作，强化现金流收入，降低负债优化财务结构，支持主力产品的拓展和竞争力的提升。“要跑出一条自己的路子，成为以专业产品开发见长的企业。”
本文来源：证券日报网
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