“金九”成交平淡 “银十”值得期待：机构看好国庆假期楼市

“金九”期间，重点城市楼市普遍未现明显升温行情。北京地区由于7、8月集中释放需求，9月市场出现疲软，销售额环比下滑明显。不过，开发商推盘步伐并未停歇，机构普遍看好国庆假期行情。

“金九”成交平淡

中国证券报记者梳理发现，三季度市场总体降温。一方面，二季度需求释放，出现自然回落；另一方面，三季度调控政策密集出台，信贷政策趋紧，市场预期下行。预计四季度成交继续回落，重点城市价格普遍走平。

业内人士指出，自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等地纷纷出台调控升级政策，遏制“炒房”，政策效果显现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付比例提高可以抑制投资投机需求，“限房价竞地价”等政策有助于增加住房供应，稳定房价。如果“金九银十”期间仍出现市场炒作，预计政策继续收紧。

机构监测数据显示，三季度重点城市二手房成交量普遍回落，超过8成城市成交环比下滑。回落幅度靠前的城市主要有两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京。其中，深圳环比降幅接近50%，降幅居前；东莞成交量环比降幅达42%，南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中的城市，如大连、廊坊及济南等，降幅分别为33%、25%及19%。

广州、武汉及西安等城市三季度成交环比继续增长。其中，武汉市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道，三季度成交环比增长21%。广州、西安三季度成交量环比分别增长23%和19%。

“银十”值得期待

前期开发商开工率整体较高，使得推盘量有充分保障。假期期间看房人数有望出现小高潮，不少机构期待“银十”期间成交量的突破。

机构数据显示，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。1-9月66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，市场平稳恢复。国家统计局发布的数据显示，1-8月商品房销售额同比增长。预计“十一”黄金周将出现一波新房成交小高峰。

克而瑞研究中心指出，受疫情影响，不少房企一季度销售受阻，二季度市场出现一定程度反弹，但整体去化较慢，导致2020年上半年百强房企的去化周期提升至5年。随着销售逐步恢复，去化周期将持续回落。

具体看，三成房企土储去化周期在4年以下，七成百强房企的去化周期在4年以上。结合上市房企的业绩情况看，大部分房企土地储备相对充足，未来土储将更重“质”而不是“量”。

分梯队看，龙头房企拿地相对理智，且销售能力较强。其中，恒大、万科去化周期低于3年。其余梯队房企去化周期均超过5年，部分企业甚至接近10年，需要警惕库存的风险，未来仍需增大销售力度，以促销售作为工作重心。

租赁市场回暖

租房市场热度明显回升，热点城市新增供应量较多。

机构数据显示，2020年三季度，重点19城的平均租金在41.1元/平方米/月，同比下降0.4%。在一线城市中，上海的平均租金同比持平，其余三城租金同比均有不同程度下跌；新一线城市中杭州租金价格为52.7元/平方米/月，南京、武汉、天津租金超过40元/平方米/月，其他城市的租金价格多在20元至40元/平方米/月之间。

从月度新增供应量看，在一线城市中，上海的租赁房源新增供应量领先，同比去年基本持平；在新一线城市中，武汉新增租房供应领先，重庆、沈阳、合肥、长沙的租房供应量同比涨幅超过20%。

业内人士指出，机构化是租赁行业未来发展趋势。随着“00后”“95后”进入租赁市场，多样化将成为行业的供给形态。