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北京楼市重拳:这类房源成交量减90% 价格直降3成

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去年3月下旬,北京发布了针对商业办公项目的调控政策,这一政策让曾经火热的“商住房”彻底熄了火。如今调控已经过去了一年,央视财经频道的记者也走访了北京多个商住房小区,进行了一番调查。

北京商住限购一周年:成交下跌90% 价格跌三成以上

去年3月北京刚刚发布商业办公项目调控政策时,业内就预期:这样的一个调控政策将会带来商住市场成交量和成交价的双双下跌。而如今,在调控过去一周年之际,北京的商住市场,价格出现了30%以上的跌幅,而成交量跌幅更是高达90%。

北京亦庄的林肯公园,曾是北京商住房成交非常活跃的楼盘。这个项目紧邻地铁,配套成熟、环境优美,曾经是亦庄区域成交最活跃的商住项目。然而,在3.26政策的调控下,小区的房价和成交价都出现了大幅回调。

麦田房产林肯公园店业务经理 张江伟说,政策出台的前一年,整个林肯公园商办类的房子,成交量是1022套。从2017年到2018年3月26日,一共是107套,成交量下滑了89.5%。

张江伟介绍,相对其他商住项目,林肯公园成交量的跌幅还算小的。数据显示,2017年3月26日以来,全北京商住房网签量仅有3589套,较调控前一年的67013套,跌幅达到94.6%。整个市场的成交量出现了“冻结”,价格也出现了大幅松动。位于北京朝阳区的北京像素,同样是北京知名的商住项目。调控前,北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米,而调控后,成交价随即出现断崖式下跌,目前同类型房源成交价普遍在40000元出头,而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。

3.26调控政策之后,商业办公项目的购买被加上了严格的限制。无论是否为北京户籍,购买人必须在北京有连续60个月的社保或者纳税记录,且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产,同时必须全款购买,不能使用包括消费贷在内的任何形式的银行贷款。在这样的情形下,着急变现的业主大多低价抛售,而其他业主选择继续将房屋出租。而购买群体,则是有住房需求,但支付能力又不强的刚需群体。

北京:商住房租金稳步上升 调控下业主由售转租

由于不限购且相比普通住宅的价格低,商业办公项目曾经吸引了很多投资客。中介机构也表示,小区中有至少一半以上是投资客买来出租或等待升值后出售的。

对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说,低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

我爱我家集团北京公司亦庄华冠店商圈经理 程泽表示,整体小区的自住率应该不超过20%,像37平米的这种开间,大概租金在3500-3800之间,50多平米的一居室,大概在5000-5300之间。

经纪人介绍说,很多早年开发的商住项目,各项标准都向普通住宅靠齐。水电费标准与普通住宅一致,大多临近地铁,出行、购物都比较方便,很多项目的Loft户型结构也得到租客青睐。因此,很多商住房的租金基本与周边的普通住宅一致,甚至还会高过部分老旧的住宅小区。

我爱我家集团北京公司北京像素店商圈经理 王培贺对记者说,前期成交量高的时候,价格上升,业主有一部分是要拿出来卖的,现在需求量小,还是维持一个稳定的状态,该卖的卖,该租的租,该自住的自住。

因此,在二手商住房的价格出现大幅回调的时候,很多的业主选择把房子用来出租,对于很多购买较早的业主来说,目前的租金水平已经完全可以覆盖购房时的月供,在没有现金流压力的情况下,长期出租也是一个理想的选择。

业内人士建议:对于有意向购买二手商住房的购房者来说,要仔细考虑各种限制,不要抱着抄底投资的目的进场。

思源地产首席分析师 郭毅表示,还没有看到一个可能放松的迹象,特别是针对个人购房者购买商住类产品,不能再使用杠杆,必须100%支付购房款的要求来看,在今年这样一个相对紧缩的购房环境下,更不可能单独对商办类的贷款放松,其实从购房者角度上来看,购买商办类产品,还是要综合考虑自己的投入产出比的。

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