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调控462天后北京市二手房价降幅近20%

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分析认为,目前北京二手市场表现得颇为健康,之前的市场升温只是从低谷向正常回归。一旦回归正常,交易量价立刻从上行转向平稳甚至下行,过热并未出现。形成这样的局面,北京楼市政策功不可没,持续调控形成了投机需求逃离和刚性需求回归,市场交易基本以居住为目的。

自去年“3·17”新政以来,北京楼市遭遇了史上最严厉的调控。通过限购、限贷等方式在最大程度上挤压了投资需求,同时也令市场陷入深度调整中。

中原地产研究中心统计显示,截至6月20日,北京二手房住宅6月签约9750套。这一成交量依然是2015年来,连续4年的最低点,同比下跌了13.2%。但相比2017年下半年,环比上涨了56.2%。房价调整下,刚需购房者入市,北京二手房价格调整明显,从2017年4月开始到现在12个月累计跌幅超过15%,部分区域跌幅近20%。

二手房市场反映市场状态相对真实。我爱我家市场研究院院长胡景晖认为,整体而言,目前北京二手市场表现得颇为健康,之前的市场升温只是从低谷向正常回归。一旦回归正常,交易量价立刻从上行转向平稳甚至下行,过热并未出现。形成这样的局面,北京楼市政策功不可没,持续调控形成了投机需求逃离和刚性需求回归,市场交易基本以居住为目的。“相信在政策持续护航下,未来北京二手房市场将进入一个较为平稳的时期。”

 成交量创四年来新低

2017年3月17日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,楼市调控进一步升级。政策规定:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。

政策发布一年零三个月以来,对北京楼市带来“重创”。

据中原地产研究中心统计,截至2018年6月20日,北京二手房住宅6月签约9750套,与2018年5月同期11105套相比下调12%。这是2015年来连续4年的最低点。

成交量下跌的同时,房价也在调整。公开数据显示,截至2018年3月,北京全市二手房均价约在58500元/平方米左右,相当于2016年12月的水平;与2017年3月相比,跌幅达15%。据前述机构统计,从2017年4月开始到现在这12个月,北京市二手房价格累计跌幅超过15%。

21世纪经济报道记者随机调查了北京市通州区、海淀区及丰台区二手房市场价格情况,经纪人均表示目前市场上二手房价格与新政前相比,降幅很大。通州一位经纪人称,“一些老小区相比去年三四月份,价格降幅在1万/平方米左右。这几个月房价较平稳,交易量有所增长,购买者也以刚需客为主。”

海淀一位中介人士则告诉记者,从去年三四月份开始,二手房价格一直在跌,幅度大约在20%左右;丰台区二手房经纪人称,跟去年三四月份相比,区内二手房价格跌幅约在10%-15%,每平方米降了近1万元。今年春节后,二手房价格有些许上涨,但并不明显。

虽然北京市6月份二手房的成交量和价格仍在低位徘徊,但中原地产首席分析师张大伟预测,6月北京二手房住宅成交将在1.6万套左右,叠加2018年已经成交的70563套,预计上半年,北京二手房成交住宅套数将在7.6万套左右。若这一数据与市场成交量一致,则与2017年下半年相比,二手房成交量将环比上涨56%。从这一角度看,二手房市场整体有回暖趋势。

张大伟认为,“目前北京二手房成交量依然属于平稳周期,5-6月剔除学区交易等影响,市场真实成交二手房在1.5万套左右,这在2009年以来的市场中属于平稳期成交量。从整体上看,北京市场已经从2017年三四季度的最低迷中,逐渐走向平稳。”

未来将进入平稳期

对于北京二手房市场近一年来的表现,58安居客房产研究院首席分析师张波分析称,二手房价呈现明显“过山车”态势,房价在2017年到达顶点之后一路下滑,2018年2季度房价已基本处于相对稳定位置,目前二手房成交均价稳定在5.4万-5.5万/平方米区间。从成交量来看,5月网签约1.8万套,处于近一年来高点。

张波称,虽然从目前来看北京二手房市场已经呈现量升价稳态势,但并不表示市场会回归到调控前的状况。究其原因,目前北京市场的投资群体已经几乎不见踪影,市场成交大都圈定在自住需求,随着调控深入,尤其是房价逐步回归理性,自住者入场人数在不断增长。未来北京二手房整体还将呈价稳量变态势,虽会受季度等因素影响,但房价整体持续稳定将是大概率事件,投资性需求很难在今年死灰复燃。

我爱我家市场研究院院长胡景晖也认为,未来北京二手市场将进入较为平稳的时期。

值得注意的是,今年上半年新建商品房住宅签约数据依然低迷。中原地产研究中心统计显示,半年新建商品房住宅网签将创造历史同期最低,从有完整数据的2005年算起,这是历史第一次出现半年新商品房住宅(不含共有产权)不足万套的历史最低值(预计半年合计不足8500套),即使加上共有产权的2103套,也仅1.06万套,依然是历史最低值。

张大伟表示,限价房政策明确后,预计2018年下半年,新建住宅将出现签约井喷,特别是限竞房的大量供应,将导致快速签约,而这些项目在最近几个月有望入市2万套以上。

  张大伟称,从价格走势看,2018年北京市场因为有大量房源供应,调控政策继续严格执行,所以价格出现明显反弹的可能性不大。但在经历过2017年大幅度下调后,市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。

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