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三天内三城暂停公司购房

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地方政府出台限制企业购房政策可视为“精准调控”的手段之一。从政策本身来讲似乎只是对限购打了个补丁,但对民众的心理层面影响会大于实际层面。

6月26日下午,杭州(楼盘)市住保房管局发布通报,在杭州市住房限购区域范围内,暂停向企事业单位和其他机构销售住房。该通报的起源是因为公证摇号、公开销售政策补充的新规定,这也是继西安(楼盘)、长沙(楼盘)之后,全国第三个明确暂停公司购买商品住宅的城市。

在调控的诸多手段中,限价对于稳定房地产市场价格起到了一定作用。但由于限价楼盘实际销售价格低于周边市场化商品房房价,限价楼盘也出现供不应求的状态。因此,自3月以来,以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭,包括上海(楼盘)、南京(楼盘)、长沙、成都、杭州、西安、武汉(楼盘)等城市均发布了公证摇号政策。

然而,自公证摇号政策发布以来,各城市频繁曝出摇号漏洞。6月25日,杭州本地媒体报道称,杭州九龙仓·珑玺项目涉嫌操纵摇号结果行为。根据该楼盘项目公示的摇号结果显示,周某在5月注册了3家公司,结果均“幸运”中签该楼盘。

58安居客房产研究院首席分析师张波称,紧跟西安和长沙的脚步,杭州也快速出台了企业买房的限制性政策,此政策首先是堵住了以公司名义绕过限购的方式进行买房,从以往各城市的限购政策来看,绝大部分是针对个人或家庭的限购,而对于以公司名义买房却鲜有限制。

 调控补丁式升级

杭州摇号政策始于今年4月4日。当时,杭州市房地产市场持续健康发展协调小组下发《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》(下称《通知》),要求自2018年4月4日起,杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。并明确,意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目,房地产开发企业应联系公证机构,采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号,按序售房。

《通知》强调,房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致,切实杜绝炒卖房号等行为。同时,开发企业不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款,房管和司法部门将进行指导监督。

摇号政策的出现,是因为限价导致新盘和周边商品房市场严重倒挂,而出现严峻的供不应求现象。以杭州九龙仓·珑玺项目为例,该项目于2018年6月19日至6月22日进行了线上购房意向预登记工作,经开发商确认共有1024户购房意向家庭登记在册。事件的起源也因为购房者质疑摇号没有保证其公证性。据了解,其中有4家企业参与摇号、中了3家,分别是杭州宇乐汽车服务有限公司、杭州悦高汽车服务有限公司和杭州悦乐汽车服务有限公司。经查,这三家全部中签的公司法人代表均是一名叫周某的人。而按照珑玺项目15%的中签率来计算,这三个名额全部中签的概率只有0.3%左右。

中原地产分析师张大伟认为,在当下调控严格的市场下,房价持续上涨,市场上已经很难再有真正的刚需。购房群体中,炒房客数量上涨,炒房需求占比上涨,导致市场供需结构紧张被放大。而买房就赚钱的思维持续放大下,使得市场非理性的上涨持续。很多人因为限购没有购房资格,就利用了公司买住宅不限购的漏洞。

“用企业名义炒买商品房住宅,在全国范围来看,这普遍存在。同时也是躲避限购的一个通用办法。特别在摇号限售的城市,企业购房比例持续增加。个人名义购房有限购等限制,而用企业名义购房,虽然交易税费增加,但在限售时间内,不用过户,完全可以股权交易的形式,变相地绕过调控政策,减少部分交易税费。”张大伟表示。

周某注册的三个公司同时中签,是否存在猫腻尚未有定论,但针对企业购房漏洞,杭州市住保房管局最终给出的回复是,在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房),并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。

公开的秘密

“炒房者借用公司之壳来操作其实早已是公开的秘密,不但可以突破限购,还不受限售的因素影响。”张波表示,暂停向企业售房可以有效地预防炒房现象再次发生。“由于通过公司购房往往非自住型需求,而刚需购房者名下有公司的情况不多见,反而是炒房者多借助公司买房来操作;最后,通过限购减少投机需求,也有利于平衡市场供求。一般公司名义炒房有两种主要方式,一种是以公司名义买入和卖出房产赚差价,大多数的情况下都会采用此种方式,但会涉及较高的交易税费;另一种则是通过直接转让公司式交易房产,一般标的较大的豪宅、一次性双方交易多套房产或采用此类方式。”

张波表示,地方政府出台限制企业购房政策可视为“精准调控”的手段之一。从政策本身来讲似乎只是对限购打了个补丁,但对民众的心理层面影响会大于实际层面。年初各地不断落地的“人才引进”政策,被部分人士解读为限购放松,一时间楼市的投机气氛已有抬头预兆,继续收紧限购政策向市场传递了明显的调控短期绝不放松的信号,给部分热点城市继续泼水降温。

除了杭州,此前西安、长沙也暂停向企业销售住房政策。张大伟认为,暂停向企业售房其实是明显打击了部分投资客,而这一政策很有可能向多个城市蔓延。“在摇号过程中,西安、杭州连续出现内定嫌疑,这也暴露了部分调控政策的执行问题。预计后续多城市将再次发布调控政策,针对摇号政策打补丁。”

张波也认为,关于限制企业购买类等限购精准调控,未来在全国部分市场热度较高的新一线,推进的概率较大。后续调控一方面会在打击投机需求上不断深化,各地的措施亦会呈现“你方唱罢我登场”的接二连三上台表现。另一方面,对于市场上房企的违规行为也是重点打击,例如捂盘惜售、摇号作弊、变相涨价等违规销售行为。在落实地方主体责任的“达摩克利斯”之剑下,地方政府的主动调控手段会更为多元化和精准化,楼市降温的大趋势很难改变。

易居研究院研究总监严跃进预计,未来调控强化可能有三个趋势:第一,未来公司购房将会普遍受到严控,尤其是对于一人注册公司等。而部分合伙制的企业未来也会有较为明显的管控;第二,限购内容应该强调不允许认购的概念,即此类机构未来在新房和二手房方面是不允许认购的;第三,对于当前此类购房政策,预计在全国省会城市和重点地级市都会推进,而部分去库存的城市暂时在此类领域不会有较为明显的政策出台;第四,或在过去部分企业购房方面增加部分补丁,类似限售政策等;第五,财务审计力度加大,预计会对企业持有房产以及相关目的有相关的审计和检查,这是未来此类投资行为需要关注的内容。

中原地产研究中心统计数据显示,6月份以来,房地产调控政策继续密集发布,累计有超过18个城市再次发布调控政策,核心内容依然是限售等升级政策。房价上涨的城市继续加码调控。而今年1-5月份,全国已经累计发布159次调控,年内房地产累计调控政策发布次数已经超过180次。5月单月,调控发布次数刷新历史纪录,共计发布了50次调控。

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