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一二线城市二手房价呈下降态势

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近日,国家统计局发布1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,数据显示,1月份商品住宅销售价格总体平稳。值得注意的是,一二线城市二手住宅销售价格出现下降趋势。其中,一线城市环比下降0.1%;31个二线城市二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%;35个三线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点。

有业内人士认为,受春节因素、返乡置业意向减弱等多方面因素影响,本轮持续超过45个月的房价上涨后,一二线城市的二手房价格出现下行。

 70城房价指数重回合理区间

易居研究院根据国家统计局最新数据计算,70城房价指数1月环比涨幅重回“合理”区间,预计未来将进一步收窄。

上海(楼盘)易居房地产研究院研究员王若辰表示,从2017年7月开始,70城房价指数连续10个月停留在“合理”区间,2018年5月进入“偏热”区间,6月触及“过热”区间,7月和8月完全进入“过热”区间,9月和10月处于“偏热”和“过热”区间之间。2018年12月房价指数环比涨幅为0.77%,较11月明显回落,已经开始接近“合理”区间上沿,市场出现降温趋势。

国家统计局数据显示,1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降;三线城市环比涨幅均回落。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,据初步测算,四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅较上月的1.3%回落0.9个百分点。其中,北京(楼盘)、上海和广州(楼盘)分别上涨0.6%、0.1%和0.9%,深圳(楼盘)下降0.1%;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;35个三线城市新建商品住宅上涨0.6%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

同比方面,一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅均较上月有所扩大。数据显示,1月,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.6%和8.0%,涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点;三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

王若辰表示,1月新建商品住宅销售价格同比涨幅有所扩大,主要原因是受部分城市限价有所松动、高价地拿证开盘导致的结构性变化。考虑到高价地集中开盘,预计未来几个月70城新建商品住宅价格同比涨幅将跟随环比涨幅呈现下行走势。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,返乡置业意向减弱对三四线城市房价产生影响。从58安居客房产研究院调研的数据来看,52.7%的人群有回到老家及周边城市买房的意向,较2018年的58.7%下降6个百分点。

 二手房价格由升转降

值得注意的是,中原地产首席分析师张大伟认为,1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势中,楼市拐点明显出现。

数据显示,1月,四个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%,北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%,上海持平;31个二线城市二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%;35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

具体来看,1月,二手房环比上涨城市为41个,环比减少6个。其中,南宁由去年12月的环比上涨2%,转为下降0.1%;洛阳(楼盘)由上涨1%、成都由上涨0.9%转为持平,遵义(楼盘)、蚌埠、包头(楼盘)分别从上涨0.6%、0.5%、0.4%转为持平。

“最有代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。”张大伟表示,从全国房地产市场成交量看,一二线城市基本是二手房占主导,特别是一线城市,二手房数据更代表市场真实情况。

张波也认为,新建商品房价格上涨和供有结构有一定关系,中高端项目成交更为集中,相比之下,二手房更能体现市场的实际行情。

张大伟介绍,本轮房地产市场从2014年“9·30”新政开始逐渐止跌,到2015年“3·30”新政后酝酿上涨,2015年5月本轮价格开始爆发,根据70个大中城市房价数据,当月二手房上涨城市达到42个,其中大部分是一二线城市,特别是一线城市深圳单月上涨6.3%。

“31个二线城市二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%。叠加一线城市下调,这是最近45个月首次出现。”张大伟说,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调,如果后续没有明显的信贷政策变化,预计这一调整趋势将延续。

  政策微调仍将持续

张波表示,1月房价下跌城市明显增多,楼市明显进入淡季。王若辰认为,部分二线城市二手房价已现下跌,或将带动整个房地产市场进入调整阶段。

但张波预计,在因城施策、人才政策频出的背景下,楼市后续降温速度将趋缓,整体走稳趋势更为明显。

日前,国家发展和改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》便指出,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认,加快消除城乡区域间户籍壁垒,统筹推进本地人口和外来人口市民化。

中原地产研究中心统计数据显示,截至2月18日,在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。西安(楼盘)、南京(楼盘)、海口、广州等地相继放宽落户标准与限制。

“放宽落户城市全面开花,很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市,在2018年力度空前的基础上,继续加码人才政策。”张大伟说。

值得注意的是,稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。“稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌同样不是稳定。”张大伟认为,未来住建部的约谈、预警依然将影响地方房地产调控,包括多轮多城市房地产巡查在2019年将常态化。他预计,在保持房地产市场稳定的目标下,2019年政策微调仍将持续。

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