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解读 | 为何商品房销售面积时隔43个月再现下跌?

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对于前两月商品房出现面积下降等数据,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年1-2月份商品房销售面积同比跌幅为3.6%。此类负增幅代表着,房屋销售正式步入到了降温的态势,同时说明市场正在做调整。预计更大的下滑压力在于三四线城市,而其他一二线城市其实近期反而是有所回暖的。

诸葛找房发布的数据也显示,部分三四线省市已经降低货币化安置比例,鼓励实物安置,棚改效应弱化后的三四线楼市明显降温;往年火热的回乡置业热潮未再出现,导致市场低迷;再加上连续火热多年后,市场预期逐渐降温,多重因素叠加,1-2月销售面积增速由正转负。

而中指院根据对1-2月全国楼市监测后数据显示,从市场表现来看,供应方面,受春节假期影响,开发商推盘节奏放缓,热点城市推盘数量有所下降,市场整体去化效果一般。需求方面,各线城市成交量均有所下调。

但是,一二线部分城市出现楼市回暖现象。根据中指院2月百城房价数据报告显示,2019年2月十大城市主城区二手住宅平均价格。北京(楼盘)、广州(楼盘)、南京(楼盘)均环比上涨,涨幅分别为0.69%、0.27%和0.18%。

和讯房产在近日走访北京朝阳门附近,中介认为二手房市场在变暖,最近成交房价涨幅约5%。成交总量也从去年的每天的150-300套,增加至近期每天的300-500套,其中周末一天成交量在500+。同时客户看房积极性变高。

来自云房数据也显示,北京二手房处于微涨状态。2019年2月北京市二手住宅均价59642元/㎡,环比上涨0.16个百分点。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,3月份以来,北京二手住宅日成交量小幅上升,可能是年前积压的购房需求短期内释放造成的。

购房者心态也逐渐企稳,在和讯房产对购房者的调查中,很多人表示“不着急上车”,不担心房价会快速上涨,很多处于继续观望的态度。

业内人士分析,总体来看,2019年房地产市场以“稳”为主基调。本届两会政府工作报告中提到了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”,市场稳定运行的预期进一步强化。

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除了全国1-2月商品房销售面积的下降,部分房企的销售额也一同呈现下降态势,其中不乏龙头房企。

万科2019年1-2月合同销售金额920.7亿元,同比下降11%;合同销售面积同比下降4%;荣盛地产2019年1-2月签约面积80.10万平方米,同比下降5.08%;佳兆业集团今年1-2月,总合约销售约为48.2亿元,同比减少4.4%;总合约建筑面积同比减少8.8%;中国建筑(601668)1月合约销售额250亿元,同比下降6.2%……

对此,业内人士分析,一方面是没有出现返乡置业潮,另一方面原因是去年前2个月房企销售额较高,行成了一个相对高的基数。万科在去年前2月合同销售额就破千亿达到1035.8亿元,同比增长19.6%。碧桂园、恒大在去年前两月的合同销售额分别是1238.4亿元、1125亿元,分别同比增加41.9%、64.4%。

严跃进认为,房企销售数据下滑是很正常的,这是由市场决定的,在整体市场周期性的调整下,企业的销售面积、销售金额、销售均价均会受到利空影响。

对2019年前2个月众多房企市场缩量明显的现状,龙湖集团副总裁胡若翔在此前集团月底业绩会上表示,原因之一是去年下半年市场开始回落。

而在今天举行的2018年业绩会上,旭辉董事长林中对2019年的行业预计是,去化是前低后高,所以在年初的时候旭辉不会推很多货,因为到后面的市场会更乐观一点。对于按揭利息等资金层面,旭辉同样判断将会前紧后松,年中后,调整会见底,市场会逐步恢复。所以其称,旭辉在一二月份是有意放慢了销售速度。另外,旭辉的推货安排将是上半年销售40%,下半年销售60%。

而龙湖副总裁胡若翔对于今年市场走势,持有既谨慎又乐观的态度,乐观是因为市场政策逐步趋于宽松利好,金融环境逐步宽松:全国首套房利率已连续两个月回落,二套房利率已连续三个月回落。

从市场层面看,小的利好政策比如增值税附加税税率下降也在部分城市出现。北京市城六区增值税附加税税率从12%降到6%,其他区域从10%降到5%。

胡若翔所说的谨慎,是因为城市间甚至城市间的不同板块分化会非常明显,市场会出现窗口期。不同城市何时出现市场窗口期,能持续多长时间,不确定性都很强。

的确,地方层面各城因城施策、优化调控,但整体基调仍以“稳”为主,其中上海(楼盘)表示将着力稳市场、稳房价、稳预期;深圳(楼盘)指出要做好稳房价、稳租金、稳预期工作;郑州(楼盘)、贵州(楼盘)则继续加大房地产市场监控力度,整治市场乱象。

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