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购房者的大算盘: 要买房就别考虑利率

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对楼市最重的一击,来得悄无声息。

中国银行领衔主演的“取消首套利率7折优惠”大戏,经过几天发酵,很多银行开始跟风。信贷的松紧,对楼市来说,影响力向来超过政策和供求关系。

银行为何转向?

最有趣的是,这项“紧缩政策”的“始作俑者”中国银行,在2009年是所有银行中放贷最激进的一家,甚至推出过利率优惠低于7折的“擦边球”产品,与深发展在业内并称“没有最低,只有更低”。

中国银行与2009年截然不同的姿态,显露出银行业在2010年一种矛盾的心态:流动性依然泛滥,今年7.5万亿的放贷额度,加上去年已经“超贷”给企业、企业却没有使用的部分,今年虽然赶不上去年接近10万亿的历史纪录,但依然会创下一个“第二纪录”。中国的银行利润来源95%以上依然来自存贷差,在经历了次贷危机之后,银行对那些风险很高的“创新业务”避如蛇蝎,更加依赖最传统的贷款业务。

?但随着中国经济强劲回暖,宏观经济政策的收紧成为必然,加息本身不再成为悬念,悬念只是在于加几次。因此目前利率水平,可以预见将是数年内的最低点。尤其是7折利率的房贷,目前只有4.158%。

在这个前提下,如果银行仍然赶在年初大规模放贷,既有违银监会的调控意愿,对银行本身也不划算。

银行的小算盘

那么银行凭什么不乘着“政府调控”的东风,大大提高自己的议价能力,拿捏一下借贷者呢?

据说在工商业贷款方面,今年1月,多家银行的平均利率水平已经超过基准利率的130%,也就是一年期贷款利率超过6.9%。

而4.158%的7折房贷,对银行来说利润非常微薄。目前5年期整存整取存款利率已经达到3.6%,与房贷之间的利差,还不足以弥补银行运营成本。如果同行间不互挖墙脚,银行当然愿意收紧优惠幅度,并且将大部分贷款推迟到加息之后放出。

另外从安全性上来说,房贷虽然仍然是最安全的贷款品种之一,但随着时间的推移,不良率正在逐渐上升。目前房价又处于历史最高位,据上海银监局最新的压力测试,房价下跌10%,房贷不良率将上升到正常情况的2.6倍。如果银行在这个高位继续大规模放贷,又如果在调控之下房价下跌幅度较大,类似2008年深圳断供潮的事件将会继续上演。

购房者的大算盘

银行的算盘金额再大,也只是他们业务的一小部分;对购房者来说,利率哪怕只相差1个百分点,也是涉及身家的大算盘。

对购房者来说,买房要看房贷利率的高低吗?“当然啊!当然应该是利率低的时候买,利率高的时候不买。”这似乎是一个常识,但这个常识恰恰是错误的。

当前的利率水平无疑是非常低的,但房价却是处于高位,两者之间其实是负相关的关系。不仅是房价,低利率会催生所有的资产产生泡沫。

而利率的提高,哪怕只有中国惯例的0.27%,对房价的打击也是重大的。房价下跌带来的福利,与0.27%的利率提升带来的成本支出相比,是数以十倍百倍的。

购房者还需要理解的另一个规律是,利率的变动其实与你的购房决策关系不大。

只要你决定贷款买房,一般贷款年限都在10年、20年甚至30年,你必须承受这么多年中无数次的利率波动,因为中国的房贷利率是按年调整的。你可以通过推迟或加快购房,避开一次加息,但你能避开20年中每次的加息减息吗?

当然优惠比例是贯穿你的贷款周期不变的,所以如果你要买房的话,原则应是买跌不买涨,而无须理会利率的高低,其次的重点是,如何与银行谈下足够大的利率优惠幅度。

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