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不必担忧 土地出让金下降反映房地产市场回归理性

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土地出让金趋稳正是房地产市场调控的应有之义,反映了我国房地产市场和土地市场正逐步回归理性。对一些土地财政占比高的地方政府来说,土地出让金下降确实可能造成地方财政上的困难,但这是时势使然,也是未来发展的方向所在。靠卖地收入可以谋一时,不可谋长远。相关地方与其担忧土地出让金下降,不如多设法发展其他产业,降低自身对土地出让金的依赖。

财政部最近发布的一季度财政收支数据显示,一季度国有土地使用权出让收入下降9.5%,但国有土地使用权出让收入安排的支出则增长了45.2%。

上述一降一增,让不少人为地方政府的钱袋子着急。我国正实施积极的财政政策,无论是基础设施建设,还是社会保障兜底,都需要钱。土地出让金下降,会不会让地方政府囊中羞涩,该办的事情难以顺利推进?

不必担忧。且不说一季度土地出让金降幅不大,就是换个思路,按大家通常引用的面粉涨价带来面包涨价的逻辑,如果土地出让金即卖地收入继续一路高歌,这些地方的高房价还能降下来吗?许多持币待购的刚需购房者是不是又要叹息一番?这么说是有充足理由的。因为各地房屋的建设安装成本差别并不大,造成一二线城市和广大小城市巨大房价鸿沟的主要原因是土地价格,土地成本在购房成本中占比超过一半以上。

笔者认为,土地出让金趋稳正是房地产市场调控的应有之义,反映了我国房地产市场和土地市场正逐步回归理性。原因有以下几点。

一是一季度土地出让金下降是在前期高基数基础上的下降,属于高位回落。数据显示,2018年,我国土地出让金收入高达6.5万亿元,创下历史新高,与2017年相比上涨25%。如此迅猛增长,势必不可持续。因此,一季度土地出让金下降,属于高位回落,是可以接受的。

二是不论土地市场还是房地产市场,都与政策休戚相关。当前调控导向是“稳”字当头,从高位上适度回落是调控的应有之义。今年调控政策的一个重要原则,是保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。地价适度回落,恰好符合稳地价的政策目标。

三是在调控之下,房地产开发商和消费者对未来走势的预期趋稳,不会因为担忧房价猛涨而急于入市。

四是各地供地方式也在改革之中,以往“招拍挂”下比拼价格的模式正在某种程度上得到纠正。在房住不炒的思路下,这两年我国加大调控力度,供应了一批共有产权等保障性用地,也有一些农村集体产权用地推向市场作为租赁用地。即使商品房用地,在供应时也加上了不少限制性条件,比如限房价,比如增加刚需户型供应。这些政策,突出了土地的保障属性,使土地出让不再唯价格论,是调控的应有之义。

当然,对一些土地财政占比高的地方政府来说,土地出让金下降确实可能造成财政支出上的困难,但这是时势使然,也是未来发展的方向所在。相关地方与其哀叹土地出让金下降,不如多想办法发展其他产业,降低并摆脱自身对土地出让金的依赖。毕竟,靠卖地收入可以谋一时,不可谋长远。

此外,在“一城一策”政策指导下,不排除个别地方以各种名义,重走多卖地、抬房价的老路。对此,有关部门须未雨绸缪,增强政策前瞻性,防止房价、地价报复性反弹。

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