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“人才争夺战”:房地产涟漪背后是城市竞争力较量

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近年来,越来越多的城市通过放宽落户条件、购房优惠、购房补贴等一系列措施引进人才。中原地产研究中心数据显示,截至今年4月中旬,全国发布相关人才引进政策的城市已经超过60个。

人才引进的本质是提升城市竞争力,但在落地过程中可能会激起开发商和购房者的心理涟漪,对房地产市场预期带来影响。

“人才落户会带来一定的住房需求增量,但是很难出现以购房为惟一目的的大面积人口迁移。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受记者采访时表示,各地在制定人才引进政策时要把握好出发点,通过设置适当的条件,在满足合理住房需求的同时要避免给房地产市场平稳健康发展带来影响。

各地密集出台人才引进政策

近期,多个城市出台了人才引进政策。其中,内蒙古自治区呼和浩特(楼盘)市因超低价购房条件而备受关注。4月18日,呼和浩特市人民政府办公室印发的《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》明确规定,具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生(往届3年及以内),在试点范围内就业或自主创业的,可以项目所在区域市场价格的50%购买住宅。

“人才引进政策的本意是优化当地人才结构,但在实际操作过程中可能会成为购房政策的漏洞。因此,各地在引进人才时,应对相关购房政策予以细化。比如:人才落户后缴纳一定期限的社保才能获得购房资格、购房后不能随意转让等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,人才引进政策中的相关购房优惠政策应该释放出真实的人才购房需求。

事实上,各地在制定人才引进政策时也注意到了这一点。呼和浩特市明确要求,本人在呼和浩特市规划区范围内有自有住房,或父母在呼和浩特市规划区范围内有两套以上(包含两套)住房的,不再享受安居住房政策。对于符合优惠购房条件的,产权交易涉及相关税费按规定由建设单位和购房者分别承担,5年内不得上市交易。

4月21日,浙江省宁波(楼盘)市发布了最新的人才政策解读。对于应届本科生和硕士研究生采取生活安居补助的方式,对于青年留学归国人才采取就业补助的方式,只有高层次人才和基础人才才能享受购房补贴。其中,高层次人才的安家补助额度是15万元~800万元,购房补贴额度是购房总额的20%、最高20万元~60万元;基础人才的补助直接与购房相关,首次购房补贴享受购房总额2%的补贴、最高不超过8万元。

今年,还有不少三四线城市发布了人才引进政策,加入了“人才争夺战”。4月25日,位于新疆(楼盘)维吾尔自治区西北边缘的博尔塔拉蒙古自治州发布了一条引进人才计划公告:博士将享受120平方米精装住房1套,5年工作期满直接赠予;或5年工作期内免费居住公寓房,期满后一次性给予50万元住房补贴。

此外,4月16日,江苏省苏州(楼盘)市吴中经济技术开发区出台政策:每年提供一定数量房源,面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售;符合购房条件的企业或个人经认定后给予购房实际销售价格20%~30%不等的折扣奖励。4月22日,湖北省十堰(楼盘)市出台综合性人才政策:提供3年免费的人才公寓,对在十堰市城区内无自有住房的人才给予5万元~50万元的一次性购房补贴……

心理预期大于实际影响

去年5月16日,天津(楼盘)市正式对外公布“海河英才”计划。除了一系列奖励政策,该计划明确,本科生40岁以下、硕士45岁以下、博士不受年龄限制,只要持身份证、学历学位证即可办理直接落户,力度颇大。政策一出台就出现了排队落户的盛况。根据天津市发展和改革委员会的数据,截至去年10月1日,有51.8万人在线提交落户申请,其中准迁8.4万人。

今年3月9日,河北省高碑店市下发《关于支持民营经济发展的实施意见》(以下简称《意见》),允许特定人群在高碑店市购买1套商品房,3年内不得上市交易。特定人才是指企业引进的具有大中专以上学历(含职业院校)的毕业生、中级以上专业技术人员、技能人员;企业根据发展需要引进招聘的管理人员;落实京津冀协同发展战略落地的各企业、个体商户,其登记的法定代表人、部门经理、股东、董事、监事以及社会团体的公益组织发起人、负责人。另据高碑店市发布的限购政策,非本地户籍在当地购房需提供3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

该市相关负责人表示,《意见》是为促进民营经济健康发展、进一步增强民营企业发展信心而出台的。同时考虑到在民营企业的发展过程中,相当一部分企业员工有居住的刚性需求。

即使设置了限制性交易条件,房地产开发企业对于人才引进政策还是表现出极大的期待。“环京地区楼市限购政策严格,如果能打开人才引进的‘窗口’,可能会释放出不少刚需。”某项目负责人对记者说道。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为,在“人才争夺战”中,为了吸引人才,各地都出台了相应的购房优惠政策,甚至是直接补贴购房款。这对于楼市是中短期利好,但是在“房住不炒”、“因城施策”的大背景下,各地还是应基于城市的长远发展对人才的实际需求进行考量。

在严跃进看来,发布人才引进政策的城市,大多数楼市都有所“降温”。

业内人士分析认为,人才引进政策对房地产市场的实际影响有限,更多地表现为对开发商和购房者的心理预期影响。“实际上,各地在人才补助和购房补贴上都设置了一定的限制条件,门槛颇高,真正符合条件的人才占比很低。”上海(楼盘)中原地产首席分析师卢文曦表示。

背后是城市竞争力的较量

人才引进政策的本质是人才资源的争夺和城市竞争力的较量。恒大研究院的研究报告显示,我国已进入城市群、都市圈时代,区域分化突出、城市发展潜力差异大。在住房短缺时代,城市的发展潜力差异不大;在住房总体平衡时代,城市的发展潜力则明显不同。住房存量套户比低、产业活力强、人口持续流入的城市更具发展潜力,而住房存量套户比高、产业不振、人口持续流出的城市缺乏发展潜力。

党的十九大报告明确提出,以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为,人才引进和放宽落户条件是大势所趋。从各国城市的发展规律来看,有经济活力的城市大多是移民城市。在我国,北、上、广、深一线城市的外来人口所占比重最高。深圳(楼盘)市外来人口和本地户籍人口的比例大约为4:1。吸收外来人口是提高城市活力的关键,但是也不能盲目、要尊重市场规律。城市应放宽落户条件并及时调整政策。同时,他也指出,人力资源储备是吸引产业投资的关键。部分城市放宽户籍管理也有一定的经济原因。例如:在东部地区,由于劳动力成本和土地成本上升,出现了产业向中西部地区转移的倾向。同时,也不排除有些城市通过降低落户门槛来增加购房人群。

为突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作,推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展,培育发展现代化都市圈,加快推动城乡融合发展,实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上,国家发展和改革委员会近期发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》提出,积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

人才引进是提升城市竞争力的重要举措。“人才落户是城市长期发展的主要驱动力。各地在住宅土地供应量的中长期规划中,应合理考虑到人才落户的需求增量。适当加大供给,从供需平衡的角度平抑人才引进对楼市的影响。在具体操作过程中,引进人才的合理居住需求周期与房地产调控周期应当一致,并且要明确人才落户的购房优惠条件和二次交易条件。”刘澄表示。

“什么是人才?只有大学生才是人才?离开家乡‘闯天下’的农民以及各类就业者不是人才吗?在许多国家和地区,不是按照学历而是按照行业和岗位需求认定人才。例如,无论是从事简单劳动还是复杂劳动,只要有岗位需求、从事该行业达到一定年限并且被长期雇用的,就是该岗位需求的人才,就可以办理长期定居手续。”李铁认为,如果仅仅把学历等作为认定人才的标准而忽视实际人才需求,就会造成人才引进与岗位需求的脱节,不利于提升城市竞争力。

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