2019年一季度，全国楼市出现了“小阳春”迹象，房价快速波动后，大家吐槽的话题就越来越多了。人们疑问，房价上涨，房租及收益怎么就没有跟随房价实现及时上涨呢？?日前，易居研究院发布了一季度全国50个典型城市住宅综合收益率，给出了明确的答案。
数据显示，一季度，50城住宅综合收益率为16.1%，环比下降19%，已连续四个季度下降。业内人士认为，房价快速波动后，房租往往并不能跟随房价实现及时上涨，故而体现在房租收益率上就会呈现出非常明显的下滑趋势。
一季度，50城住宅收益率环比下降
据易居研究院数据显示，一季度，全国50个典型城市综合收益率（即从2018年一季度持有住宅至2019年一季度的收益率）为16.1%。环比下降19%，说明从2018年一季度开始持有住宅一年的收益率低于2017年四季度持有住宅一年的收益率；同比下降44%，说明从2018年一季度开始持有住宅一年的收益率相比从2017年一季度开始持有住宅一年的收益率下降44%。
2017年处于房价轮动上涨较快的阶段，而2018年房价涨幅则明显收窄，因此，2019年一季度综合收益率同比跌幅较大。
对比50城住宅综合收益率和房价同比涨幅走势可以发现，两者的走势非常相近，这是因为本轮房价上涨的收益占据了住宅综合收益的主要部分，只有当房价上涨幅度较小时，租金收益率的变化才会对住宅综合收益变化产生明显影响。
观察综合收益率走势可以发现，2017年三季度住宅综合收益率达到峰值28.9%，随后保持在28%以上至2018年一季度，说明本轮房价在2016年和2017年的快速上涨对住宅综合收益率的提升有很大的贡献。2018年一季度后，综合收益率快速下降，反映的是本轮房价上涨中后期涨幅的逐渐收窄。
2016年二季度至2017年三季度，由于房价的快速上涨和租金的相对缓慢的上涨，租金收益率快速由3.3%下行至2.6%。2017年四季度，租金收益率出现反抽，可以看到对应的2018年四季度的住宅综合收益下降趋势小幅放缓。
从租金收益来看，2018年一季度至2018年四季度，50城租金收益率继续小幅下滑，因此将降低2019年住宅综合收益率。从未来房价涨幅来看，当前政策环境再度趋紧，预计2019年50城房价涨幅将维持窄幅波动，同比涨幅或将继续收窄。综合来看，预计2019年一季度后50城住宅综合收益率将继续降低。
贵阳住宅综合收益率排名16位
对一季度全国50个典型城市住宅综合收益率进行排序，排行数据显示，排名前5的城市分别为宁波（37.7%）、西安（37.7%）、呼和浩特（35.3%）、西宁（31.6%）和南昌（31.1%），除宁波外，主要是中西部弱二线城市，属于2018年领涨的城市类型。
综合收益率最低的5个城市分别为石家庄（-1.4%）、武汉（-1.3%）、福州（0.2%）、厦门（0.4%）和上海（1.1%），该类城市较早上涨，2018年一季度至2019年一季度房价涨幅为负。该五个城市的租金收益率分别为1.5%、1.9%、1.5%、1.1%和1.5%，均低于其所属城市类型的平均水平。
据数据分析，2019年一季度住宅综合收益率排名靠前的城市主要为弱二三线城市，而排名靠后的城市主要为一二线城市，符合本轮房价板块轮动规律。
就贵阳而言，贵阳一季度住宅综合收益率为20.5%，全国50城住宅综合收益率排名第16位。
为了更直观地体现50城住宅综合收益率的季度变化，该报告计算了综合收益率的环比差值。
一季度，仅南昌、厦门、蚌埠、韶关、郑州、合肥、温州和赣州8个城市综合收益率环比差值为正，占比16%。其中，除南昌环比差值为15.1个百分点外，其余7城均小于10个百分点。环比差值为负的城市为42城，占比84%，其中，贵阳（-17.7）、三亚（-15.7）、烟台（-15）等9个城市环比差值小于-10。数据表明2019年一季度绝大部分城市住宅综合收益率相比2018年四季度降低。
业内人士分析认为，之所以全国代表性一二三线城市在2019年一季度房租收益率均出现了明显下滑，主要原因是由于一季度中国城市楼市出现了“小阳春”迹象，过去两年受限于调控政策被压抑的市场需求，出现了阶段性的一波释放。而房价的快速波动后，房租往往并不能跟随房价实现及时上涨，故而体现在房租收益率上就会呈现出非常明显的下滑趋势。伴随着国内整体租金已经两个季度环比下跌，预计下半年将大概率企稳。
租金由市场决定，房东收益不均衡
据官方统计数据显示，今年3月份贵阳住房签约均价达到约10033元/㎡，这也是近半年来，贵阳房价重回万元的关口。贵阳今年前3个月新建商品住宅销售价格同比分别大幅上涨19.4%、20.5%、和20.6%。贵阳房价在一季度快速波动，房租及收益并未跟随房价实现及时上涨，成为业内人士谈论的焦点。
房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率，还被许多投资客作为衡量房产投资收益的重要指标。
商品具有使用价值和价值，使用价值决定价值，价格反映价值，但有时候价格会偏离价值中枢，比如房价在某些时间会过高，出现泡沫。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。
在采访中有不少市民反映，自己挂出去的出租房源，以前多则个把月，少则三五天就可以租出去，可是今年春节节后挂出去的房子，到现在还没有租出去或者降了房租才出手。
类似的情况也较多。市民杜女士原住乌当一小区，因装修好新房后举家搬进了中心城区，但是长久考虑认为乌当的房产具有升值增值空间，决定乌当的房产短期不会卖掉，只好将房子出租。
原以为会很快租出去，结果挂出去两个多月都没有找到合适的租户。最终通过朋友租给了朋友的熟人，近90平米的房子原来租金要价1800元，结果只租了1500元。杜女士感叹说，好在房子还是租出去了，总好过比空置在那里强。
虽然有的市民房子在市区，有的在郊区，位置不同，但是遇到的租赁情况却有些相似。
今年初贵阳租房市场，特别是离主城区稍远市场“遇冷”的现象，从理论上来分析并不为奇。业内人士分析，一旦房价快速上涨，房租往往并不能跟随房价实现及时上涨，一方面有房东对租房收益的心理因素，另一方面，确实存在房租收益率呈现出非常明显的下滑趋势，这种趋势越是市场竞争力小的产品就越是感觉更明显。
贵阳的租房市场发展很不均衡，房东收益同样不平衡，主要是由于市场环境决定的，有竞争力的产品，自然会广受追捧。记者调查发现，学区房、热点区域房源、配套设施优质的房屋租金收益较为稳定，而与一般的“大路货”租金收益悬殊较大。
常住外来人口数量直接影响着租赁市场的活跃度。其实，市区的房子也要明显好于郊区的房子易出租，通勤时间和生活指数影响了更多的中高端人群的租房选择。比如，随着贵阳大数据、互联网金融等产业陆续落户新区，大量的经济资源和产业资源向观山湖区转移，区域经济活力增强，吸引了更多人前往新区居住。而老城区，则是吸引外来创业者的黄金位置，租赁市场活跃则在意料之中。
本文来源：贵州都市报
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