长三角一体化概念升温 5月土地出让金领衔全国

时代周报记者 谢中秀 发自北京

“小阳春”已经逐渐远去，但长三角房地产市场火热依旧不减。

最新数据显示，5月全国土地供需小幅上涨，土地出让金也同比增长51.53%。其中长三角表现尤为突出，5月全国主要地级市土地出让金前十榜单中，长三角七城入围，包括杭州（楼盘）、常州（楼盘）、温州（楼盘）、上海（楼盘）、绍兴（楼盘）、无锡（楼盘）、宁波（楼盘）。其中杭州5月土地出让金266亿元，位列全国第一，并以文晖单元宅地68.14亿元总价，占据单幅地块总价第一位置。

多位专家向时代周报记者指出，长三角一体化战略不断推进是此轮长三角城市表现突出的原因之一。

克而瑞研究中心分析指出，今年两会上政府工作报告也提出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。就在5月13日，中共中央政治局召开会议，审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，显示政策进程在加快。

在区域一体化政策利好以及城市出台人才落户政策刺激之下，房企嗅到了未来的发展潜力，并首先反映在土地市场，长三角区域部分城市土拍持续火热，地王频出，尤其表现在苏州（楼盘）、南京（楼盘）、杭州、合肥（楼盘）等热点二线城市土地热度直线攀升。

另外，“作为楼市的信心指标，地市升温也带来楼市预期升温，传导至楼市表现向好。” 上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出。

数据显示，4月份，杭州十区商品房共成交12057套，环比上月上涨32.1%；苏州市区商品住宅成交面积为105万平方米，环比上月上涨58%；常州市区商品住宅成交50万平方米，环比上月上涨39%。

经济前景叠加政策利好

回顾1—4月，随着楼市回升预期加强，以及货币政策宽松，房企融资环境改善带来地市回升，房地产市场呈现“小阳春”。

3月21日，合肥出让包河区S1902号商住用地地块，最终成交溢价率更高达140%；3月29日，杭州开拍余杭乔司宅地，竞争激烈举牌多达166轮；4月29日，苏州开拍苏州园区（2019）02号地，最终以30287元每平方米楼面价成交，刷新苏州楼面价纪录。

同策咨询研究中心总监张宏伟对时代周报记者表示，从去年年底开始，对于房企来说，二线城市是一个比较好的回归期和拿地窗口期。

在楼市上，4月长三角各城成交量上涨明显，苏州因近三个月房价涨幅过大还引起住建部点名批评。

中原地产首席分析师张大伟则指出：“除了楼市大环境、房企融资等普遍性因素，长三角经济实力支撑，人口流入保障，以及长三角一体化战略推进的推动，是这一轮长三角表现突出的助力因素。”

长三角是我国经济实力最雄厚的区域。根据31省市一季度经济发展情况，长三角四省市表现优异，其中江苏一季度GDP总量22883.8亿元，位居全国第二，浙江、上海和安徽则分别以13084亿元、8308.3亿元、7065.7亿元位居第四位、第九位、第十三位。

在人口流入方面，各省市统计公报显示，2018年广东、浙江、安徽三省人口流入最多，分别为84万、49万、28万，杭州和宁波亦位列全国人口流入前十城市，其中杭州人口增长超30万，宁波人口增长近20万。

中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮在5月30日的一场发布会上表示，人口与房地产有密不可分的联系。“第一个地段是指房子所在城市—要看该城市产业结构、人群构成、财政收入、居民收入是不是处在一个充满活力、蓬勃发展的状态。第二个地段则更加指向人—房子能持续稳定升值，最根本的原因在于有人在你的窗户外头花钱，外部投入不断增长、呈现持续扩张状态，物业就会稳定升值。”

土地供应增加、人口政策助推

今年，长三角部分城市加大土地供应，为地市走热提供了可能。

综合数据显示，4月份全国土地供应总量保持上升的趋势，土地供应总量为26925万平方米，环比上涨三成，同比上涨七成，达到今年来土地供应的最高点。其中二线城市为供应主力，以合肥为例，4月计划出让土地35宗，供应面积218.9万平方米，实际出让土地26宗，面积151.4万平方米，供应面积同比去年4月增长124.1%。

克而瑞苏常片区总经理、苏州房产测评中心首席分析师戈文问向时代周报记者指出，城市土地供应有两个方面的衡量因素：一是是否有地可以出让，比如土地整备情况，是否可以进行招拍挂出让；二是看土地市场表现如何，如果市场表现良好，则有可能“趁热卖地”。

“以苏州为例，今年苏州土地市场较热，也有土地市场预期较好，政府出让去年挂牌但未成功出让的土地，带来今年土拍提早并且市场反应较好的因素。”戈文问说道。

另一方面，各城市政策环境相对宽松也是一个因素。

今年5月11日，苏州出台加强版限售政策—工业园区全域、高新区重点区域新房限售三年，工业园区二手房限售五年。张宏伟指出，苏州的楼市政策还是相对比较温和的。“首先政策只在部分区域，其次限售加码来得也比较晚。”

在地市方面，卢文曦也认为长三角区域除上海之外的城市，限制条件比较宽松。“如果要真正对房企拿地进行限制，可以参考上海的‘招挂复合’的方式，对参与拍地的房企进行严格资格审核，并且提高土地出让保证金比例。目前上海土地出让保证金比例高达20%—30%。”

此外，长三角各城市相继发布大力度人才落户政策，也对楼市地市起到了一定的推动作用。

就在5月29日，杭州市力度最大的引进人才政策：确认了杭州专科落户“仅需一个月社保”—大专学历人才引进落户仅需满足两个条件，35周岁以下，在杭工作并由用人单位正常缴纳社保。