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云南城投回复上交所问询:将通过提高去化率等缓解资金压力

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6月4日,云南城投置业股份有限公司就上交所此前发出关于2018年年报的问询函作出回复。

年报显示,云南城投分别以11.80倍和19.77倍的评估增值率,转让满江康旅和七彩云南部分股权,实现投资收益15.28亿元;剩余股权按公允价值法重新计量,实现投资收益2.93亿元。

上交所要求其补充说明交易的合理性。

云南城投表示,2017年10月,大理市国土资源局通过招标方式出让满江项目地块,根据综合评分结果(其中:方案设计等技术评审占45分,投标总价占55分),确定中标候选人。因此,在本次投标中,投标价格的高低并非获取土地的唯一因素。公司以13.69亿元投标报价,依靠技术评审得分占优最终中标取得项目土地,远低于本次投标其他公司的最高报价。

另外鉴于项目的开发条件优越,加之2018年大理房地产市场持续升温,本次交易公平合理。

数据显示,2018年,公司实现营业收入95.43亿元,同比下降33.69%;实现归母净利润4.91亿元,同比上升86.13%,其中非经常性损益13.13亿元。

对此,上交所要求云南城投回复公司2018年营业收入大幅下降的原因,以及说明公司盈利能力是否具有可持续性等。

云南城投回应称,2017年,全国房地产市场处于升温期,公司当年竣工面积253.78万平米,竣工项目主要处于杭州、宁波等经济发达的一线城市,去化速度快,销售溢价率高,很多项目当年均实现基本清盘。

2018年新开工量及计划供货项目未能达到结转条件,导致2018年竣工面积仅有105.48万平方米,比2017年大幅下降,且收入主要来源于前期已竣工项目。

另外,截至2018年底,公司尚有昆明湖、关坡城中村、兰州徐家湾共三个一级开发项目,涉及一级土地整理面积约1989亩。因一级土地开发周期较长,征拆迁过程中不确定性较大,若未能按计划及时获取土地,将减少公司当年对外可售面积,从而影响到公司营业收入。

2018年,云南城投向康养地产和旅游地产转型,但受限于康养产业及旅游产业的周期性特征,在2018年里康养产业及旅游产业尚未能为公司贡献大规模的收入。

关于公司2018年营业收入与期间费用变化趋势存在较大差异的原因,云南城投表示商场及酒店销售费用包括2018年新购物中心开业的投入,以及2019年即将开业购物中心的前期筹备费用,同时包括首年开业的酒店推广活动等营销费的投入,这些投入造成公司2018年营销费用的增加。

此外,2018年国内外融资环境持续收紧,公司综合融资成本由2017年的6.77%上升至2018年的7.23%,公司融资成本有所提高。同时公司持有投资性房地产、固定资产等209.01亿元的长期资产,致使公司财务费用一直较高。

云南城投还表示,目前公司已取得不动产证的土地储备为6882亩,纳入2019年开发计划的开发土地为2175亩。产品分布为城市住宅、商业、住宅综合体、文化旅游地产、健康养老地产,产品层次丰富,地域分布合理,因此,公司主营业务具有较强的可持续发展空间。

具体开发业务中,上交所要求云南城投补充康养产业和旅游产业对公司营业收入和净利润的贡献比例。

云南城投称,2018年公司康养产业和旅游产业实现营业收入47,343.96万元,占公司主营业务收入的比例为5.31%;实现净利润4,506.47万元,占公司净利润的比例为9.91%。

另外年报中显示,公司2018年房地产去化率较低,26个房地产销售项目,平均去化率为31.93%;同时公司预收账款占存货的比例仅为5.46%。

对此,云南城投回应称,2017年公司可售货值大量销售后,竣工楼盘多为尾盘销售,影响公司的存货去化率,对公司的资金运用及生产经营有一定的影响。

同时,云南城投提示投资者,公司销售项目去化情况受房地产政策调控的影响,同时受到经济环境、市场环境等因素的影响,销售项目去化情况未来存在不确定。

关于资金往来情况,年报显示,公司资产负债率较高、资金压力较大、融资费用较高,并存在多笔应收款项难以收回的情形,上交所要求其补充说明公司的投融资安排,是否存在偿付风险。

云南城投表示,公司2019年到期债务为124.7亿元,其中包含投资者有回售选择权的债券48.6亿元,扣除具有回售选择权的债券,公司2019年到期债务为76.1亿元。

公司将通过加快新项目开发及销售进度,多营销手段并用,加大公司存货去化力度,并通过处置项目回笼资金;同时,积极与原债券持有人沟通,减少债券回售金额,充分关注资本市场动态,适时推进债券发行,通过银行、保险等多渠道融资方式,确保公司债务偿付安全。

对于公司资金压力的质疑,云南城投回应称,公司通过调整经营策略,加快项目开发周期,将现有成熟的土地储备转换为可售存货,营销团队通过引入不同销售渠道,提高存货去化率,为公司提供稳定的现金回流及开发收益。2018年末公司可售货值129.76亿元,预计2019年新增达到预售条件的货值138亿元。

同时,通过积极开拓多渠道的融资方式,运用如资产证券化、资产支持票据、供应链ABS等融资方式,有效盘活了公司持有的存量资产。

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