最近关于一季度楼市小阳春的事儿咱们聊了很多，可是这已经进入六月份了，很多人期待的楼市大热大涨并没有到来。
而且进入四五月份以来，楼市上又出现了很多出人意料的变化。
后台的一些朋友都在问我，这楼市究竟咋啦？今天阿历就和大家一起来聊聊这个事儿。
如果说一季度楼市是热的发烫的话，那么5月份的楼市就是呈现退烧状态的了。
不管是北京（楼盘）这种国际一线城市，还是二三线城市，基本上都已经冷却了下来。
我们以北京为例，来看一下4月和5月的二手房成交情况，就能明白了。
明显可以看出今年3月份出现成交量新高之后，4月成交量下跌了1500多套，5月份也比4月份下跌了将近700套，下跌的幅度不可谓不大。
北京作为一线城市的代表，二手房成交量的下跌也足以说明情况。
北京的状况不太乐观，你以为其他地区就好过了？还有几个坏消息在等着你呢！
调控次数大增，人才政策救楼市是当务之急
据统计，仅仅一个5月份，全国各地对于房产的调控就多达41次。
虽然比4月的调控少了将近20次，但是四五月份连续两个月高频调控楼市，就说明目前国家也在积极控制楼市过热。
而且如果算上1月份的68次、2月份的21次以及3月份的15次，那么今年头五个月，楼市调控次数就已经有200多次了。
这一数据要比2018年的159次涨了30%左右。
伴随着高频楼市调控政策而来的，是很多城市发布的人才政策。
阿历觉得国家在控制楼市过热之后，很多城市为了能够稳增长，就只能发布宽松人才政策，大量的吸引人口，形成住房刚需。
既然价格上不去了，那就从数量的方面进行调和。
抢地导致房价跟涨，房企融资将不再宽松
前段时间，类似于杭州（楼盘）的很多热门二线城市盛行抢地热潮。
中指研究院监测的数据显示4月份二线城市土地出让金达到2641亿元，环比提升43%，同比增加81%。
各大房企为啥有信心这么疯狂的拿地呢？
其中融资成本的降低是房企们抢地的信心来源，4月到5月之间，大部分房企都已经和2位数以内的融资说拜拜了。
而且境外融资的成本基本上也在8%以内，这么低的融资成本，怪不得房企要赶紧拿钱买地！
但是阿历估计，随着419房地产监管会议的召开，融资监管也就不远了。
楼市井喷期带来更多去化难题
相信大家都听说了，北京市过去一段时间的楼市库存数量多达7万套，创下了8年以来的新高。
本来这些个库存还没有完全消化掉，六七月即将上市的新房就席卷而来了。
据统计，今年前五个月，北京一共有71个住宅项目开工，开工量更是多达589万多㎡。
面对着还没咽下的库存，一大勺子新饭就又喂到了嘴边，将来的去化肯定是会让北京噎一段时间的了。
仅仅是今年1到2月份，我国商品房住宅新开工面积就达到了13597万平方米，相比2018年同期增长了4.3%。
可是要知道，现在石家庄（楼盘）（56.2月）、厦门（楼盘）（37.8月）、天津（楼盘）（18.6个月）等重要城市的去化周期都高于18个月。
内蒙地区的去化周期更是长达7.4年、东北三省为6.5年，山西去化周期也长达5年之久。
现在这些新开工的项目，都会在将来不久造成更大的去化问题！
弱二线以及需求不足的三四线城市，困难重重
别看现在西安（楼盘）、杭州的楼市非常喜人，一方面因为人家是热门二线城市，另一方面人才政策放宽后，人们都愿意去西安杭州。
可是那些产业不强、人口支撑不足且购买力较差的弱二线城市，就得赶紧想想办法了。
比如山西太原（楼盘）、广西（楼盘）南宁、云南昆明（楼盘）这些较弱的二线城市一来没有充足的产业支撑，吸引力不足，二来自身去化周期也较长，想要卖掉库存房比较难。
而部分三四线城市的人口都向热门二线城市流入，本身就吸引力差。
再加上人口对住房需求有限，人均工资低，购买力也是个问题，这对于三四线城市的去化来讲，更是难上加难。
不过，新变化总会带来新迹象，目前出现的新迹象有以下几点。
新迹象凸显，说明新情况
1.长三角和一些热门二线城市的楼市上行趋势较好。
四月份长三角的重点城市，杭州、宁波（楼盘）、上海（楼盘）等城市的新房价格都在上涨。
而在五月初也是同样的情况，很多人看好的红五月没有到来。
除了长三角和热门一二线城市能够维持楼市热度之外，其余很多城市都降温了。
从上图可以看到，去年国内人口流入十强城市中，长三角就出现了杭州和宁波两个城市。
而且长三角地区的26个城市中，有7个城市2018年人口净流入超过了100万。
像上海、苏州（楼盘）、杭州、南京（楼盘）、宁波等城市也都是人口净流入的状态。
可以说人口流入带来的住房刚需，也为楼市的热度保持增添了不少机会。
2.?购房者的信心出现了不足。
毕竟今年前五个月200多次楼市调控，让人们觉得楼市的情况没个准儿。
谁也不敢轻易下手，受制于大环境的变化，大部分购房者也都持观望状态。
3.虽然楼市调控次数多，看似笼统，但实际情况却是张飞穿针，粗中有细。
现在“一城一策”已经成了最好的调控方法，中央定原则，地方定细则，夯实城市政府主体责任。
毕竟每个城市情况不一样，只有根据实际情况调控才能达到预期的调控效果。
所以现在如果有人跟你用一种观点去预测中国楼市，千万别信！
总结
不要预测长期楼市的价格涨跌，如果真想投资房产，还是要谨慎小心。
一些冷门城市或者情况不明了的城市，最好别涉足。
但如果是有住房刚需的就买吧，不要因为市场的多端变化影响自身的需求。
在很多人面前，楼市就像是蒙着纱的大姑娘，只有跟着国家的方向走，才能看清她的脸庞！
本文来源： 和讯名家
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