5月销售略有降温 龙头强势依旧

克尔瑞发布2019年5月百强房企销售额数据，5月当月TOP100、TOP50、TOP10房企销售额分别为9554亿、8133亿、3994亿元，同比增速分别为16%、19%、18%;1-5月累计销售额分别为39783亿、33248亿、16730亿元，同比增速分别为15%、13%、9%。

一、销售绝对值环比提升，销售增速有所放缓

金三银四之后，五月销售增速有所放缓，但绝对值环比上升。2019年5月单月月TOP100、 TOP50、TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为16%、19%、18%，较4月当月分别下降了13、6.7、1.6个百分点，但销售额销售绝对值有所提升，5月TOP100、TOP50、TOP10销售额环比4月分别增加了5.5%、8.6%、8.5%，表明市场绝对量并未明显下行，主要受基数抬升影响。2019年1-5月TOP100、TOP50、TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为15%、13%、9%，较1-4月分别上升1.1、1.4、2.6个百分点。我们预计6月随基数逐渐抬升、市场热度下降，6月销售额增速、绝对值或有所下降。

二、碧万恒稳居前三，龙头强势

一二线布局为主的房企销售累计增速大部分在20%以上，龙头维持强势，部分以三四线为主布局的企业销售增速受低能级市场影响持续弱势。具体来看，重点16家房企的累计增速8%，环比继续提升1.9个PCT，其中重点布局三四线城市的房企累计销售增速-1%，累计增速环比提升5.8个PCT，但仍然维持累计下滑趋势;龙头房企累计同比增速20%，增速环比提升5.3个PCT，保持强势。1-5月累计销售额碧桂园、万科、恒大以累计销售额3075亿、2681亿、2315亿元稳居前三名，累计同比增速分别为-8%、12%、-9%，环比1-4月分别变动-0.1、6.9、7.3个百分点。

三、分化加剧，三四线房企降温明显

单月来看，布局一二线为主的房企热度略降，三四线房企降温明显。 我们关注的16家重点房企单月环比增速5.2%，同比15%，下降6.6个百分点，其中重点布局三四线的房企5月销售额环比下降1.4%，同比增加7%，较4月份降低5.1个百分点;龙头房企万保招金环比增长12.4%、同比增长41%，较4月份提高11.6个百分点。具体公司层面以一二线为主的万科、融创、阳光城(000671)、 保利等销售额环比增速保持稳定，而同比上涨明显，说明今年5月一二线市场热度有所延续。 而以三四线为主的恒大、金科、中梁等环比分别下滑7.4%、12.3%、47.6%， 说明5月三四线市场比去年同期较弱。

四、投资建议

我们判断，6月随市场降温、基数逐渐抬升，尤其三四线房企去年同期过热，总体增速或将继续下滑，三四线房企下滑或更加明显，但龙头房企有望持续保持强势。另一方面5月宏观经济数据或继续放缓，叠加贸易影响或继续扩大，在外部经济环境恶化与国内经济回暖放缓的背景下，预计6月地产政策收紧不易。建议关注一二线布局为主的房企，尤其销售较为强势的龙头房企，另外建议关注长三角一体化主题机会，建议关注：1、优先推荐龙头：万科、金地、融创、招蛇、保利;2、二线成长或受非标监管影响：中南建设(000961)、新城控股、阳光城;3、房产中介：国创高新(002377)、?我爱我家;4、REITs及利率下行：光大嘉宝;5、自贸区及长三角一体化：城投控股(600649)、上实发展(600748)、光明地产、上海（楼盘）临港。

风险提示。房屋销售不及预期、政策放松不及预期。