闭着眼睛买房的时代已经结束了

今天和大家聊三个事情，关于买房之前的最基础的认知，希望各位在买房前能够了解，并做好前提准备。

01

闭着眼买房的时代已经过去了。

我们知道，楼市在经历了非常特殊的15年、16年的暴涨之后，带来了很多不好的“后遗症”，例如维权问题，产品质量问题，以及土地溢价特别高等现象。

而那些站在高岗上买房的人，买到的产品不仅价高，产品质量也没有得到很好的保障。

比如，我的一个95年的朋友，在前两年的时候买了套房子。现在跟我讲要交房了，要去维权。

说这个，是想告诉大家，闭着眼睛买房的时代已经过去了。

如果现在谁告诉你买他的房子两年之后会翻一倍，它就是骗子。别再妄想一夜暴富。

08年、15年这样的楼市很特殊，是小概率事件，如果你问我以后还会不会再出现这样的楼市，我会告诉你，不会再有。

很多人问我关于楼市这一轮的发展，后面会怎样走？

这两年来房地产行业发生了很多事情。各位知道整个2018年中国出了多少房地产调控政策吗？

以前我们地产行有一句话，叫房地产短期看金融，中期看土地，远期看人口。对不对？非常经典的判断市场的一句话。

从2018年到现在为止，差不多就可以调整了。叫短期看政策，中期看政策，远期还看政策。基本上每天会有1.23次的政策来落地。

2019年至今，全国也非常密集的出台了很多政策，例如苏州（楼盘），在前段时间涨了一轮之后，连续出了好几条政策，对土地进行融资调整，调高容积率和限高……现在政策变得越来越精准。

这说明什么？说明关于房子，你是不能炒的，今年我们依然在强调房住不炒，但除此之外，国家也更注重因城施策这件事。

17年的时候，很多人买房会有一个逻辑，就是上海（楼盘）涨完之后，杭州（楼盘）涨。杭州涨完之后，嘉兴（楼盘）涨，嘉兴涨完之后还会一起涨。

很多人认为价格是有传递作用的，确实在很长一段时间是存在的，为什么？因为那个时候很多城市的政策基调是差不多的。

要严一起严，要松一起松。

而现在，这样的机制被打破了，政府开始因城施策，甚至因区施策。未来政策会细分到每一个区。

因此，对于买房这件事情来说，我们再用过去的逻辑来看待，是有问题的，也就是说：

楼市再无普涨。

对于我们来说买房没那么简单了，如今在上海买房不仅不能闭着眼买，反而要睁大眼睛去买了。因为每个区的政策和细则都开始不一样。

今年开始我会试着去盘整我的房源，把一些我认为不好的房子卖出去，去置换我认为还不错的房子。且我认为，在上海拥有太多套房子并不一定是一件很好的事情。

讲了这么多，就是希望各位对于买房这件事能够慎重且理性。明白自己到底要买什么样的产品？

我认为，一定要买相对比较稀缺的产品，只有这样的房子才有自主定价权。

02

老破小虽然便宜，但竞争对手太多了

今天就来告诉各位，未来哪一些房子可能卖不出去，或者说卖出去之后会碰到一些问题。

上海有特别多的老破小在市场上流通，它的价格相对较低。很多人会问我，要不要买老破小？买老破小有没有意义？有没有增值空间？

我们做过一些统计，跟大家分享一下。

根据我们大数据统计，中国的60%的房子是一房和两房。78%的房子是六层以下没有带电梯的。26%的房子没有卫生间和厨房，还有15%的房子岁数比我还大。

它的产品破旧，贷款年限缩短，社区氛围差。

大家都觉得上海的房子很贵，各位知道，上海的二手房里面300万总价的房子，占到多少比例吗？

有78%的比例是300万以下的，非常惊人。

这就是老破小的命门。

虽然便宜，但竞争对手实在太多了，产品又差，所以这些房子它的自主定价权是很弱的，只能随大流卖掉。

我之前写过《不要碰，老破小》这篇文章，写了不要买老破小的核心原因，未来，老破小一定会被替代掉，越来越多的人在抛弃老破小，去置换一套新房。

过去，刚需占据上海楼市的绝对比例，从这张图可以看到，2008年开始，首套房用户占比很大，到了2018年，首套房的用户比例就比较小了，二套房变得越来越多。

尤其是从2018年开始，这种问题更加明显了，去年是上海二手房急速萎缩的时候，价格下滑最厉害的正是那些老破小。

大部分人在买二套房，他们迫切的希望能够置换一个更好的房子，因此，他们也在抛弃老破小，但接盘人越来越少，这也就导致了整个时代整个楼市的供需发生了本质的改变。

03

这是一个史无前例的换房时代。

所以换房要注意什么？肯定是

要换一套比以前更好的房子。

我们来看一下这张图，过去，大家贷款买房的比例还是比较低的，都是想全款买房。然后到了17年、18年之后，贷款买房的人达到了60%。

从下面这张数据中可以看出，房产在一个家庭的资产份额的配比里面占比越来越大，我们每一次买房也会变越来越谨慎。

普通人每一次买房，可能都要拿出所有的积蓄，并且背上几十年的负债。因此，买房这件事对于家庭资产波动性的干扰非常大。

这就导致了从2018年开始，投资属性和居住属性完全地捆绑在一起。

过去，很多人买房，要么就完全投资，要么就是自住。但是从2018年开始，很多人买房，既希望它能够涨，也希望适合居住。买房的逻辑变越来越复合。

所以，此时此刻，我想告诉各位即将要和准备要买房的人们一个观点：

买房一定要看房子的品质，一定要买那些有口皆碑的好房子，这样才能对冲风险。

当然，也会有人问，我就是纯投资，我就是不住。我可以不用看房子质量吗？

我告诉你不可以，为什么？因为你的接盘人，他会考虑自住加投资。

以前买房，接盘人可能是下一个投资客，房子再差也没问题，就不装修空在那边。但现在这样的用户比例越来越少，从数据上来看已经压缩到30%了，被你遇到的可能性会很低。

所以哪怕你是纯投资，依然要看重品质，看重户型，看重装修，看重物业。

房子产品本身也进入了优胜劣汰的时代。以前，很少有人会担心房屋质量问题，但是经过这一轮的调整、洗牌之后，房屋质量越来越重要，越来越被人们挑剔。

这也是为什么现在的开发商的操盘逻辑，越来越像手机？

对一款手机来说，它永远有一块旗舰机型，然后旗舰机型的下面，会出一些较为便宜的千元机。我们会发现，到最后打折最厉害的永远是那些千元机，什么618什么双11，基本都在那些千元机的价格降的最多。因为替代品实在太多了。

房产也一样，一定要买旗舰款。

旗舰款代表产品品质，是开发商重金投入，投入了很多时间和精力打磨的那款产品，这一块产品未来在这个区域里面，是最保值的，最抗风险的，是最稀缺的。

04

所以通过这些地产行业的重度参与者在做的事情，我们是否能够得出自己的一些结论

另外还有一些买房建议

第一套房子，很多人小年轻一套房子都没有，跟我聊这种杠杆套现，太年轻！第一套房子一定要事先考虑自己自住的问题。

第二套，一定要是考虑能出租的房子。

第三套房子。考虑轮动。不管怎么样，这套房子在任何艰难的时候，他总是能够卖得掉。

最后一套，可以投资。四套房就够了。然后如果再想买，就在这里面自己换就可以了。

第二点，我希望各位能够判断出哪些规划是真正的规划，这个在第二部分分析过了。

第三个，如果各位要去买二手房，考虑那些既是卖家也是买家的客户。什么意思呢？如果你要去买二手房，我建议各位去买，他准备把房子卖给你，然后自己要去买房子那个人。为什么？这就意味着你有更多的议价权，这就意味着你有可能会买到便宜的房子。

为什么这么说？我今年就以一个非常大的代价把自己的房子给卖掉，因为我要买房子，我必须要卖掉，但是我觉得我今年做的最正确的事情就是今年上半年置换掉，导致我不会在下半年那么被动，虽然现在来看那一次割肉有点心疼，但是我觉得还值得。

但是对我的买家他就赚到了，因为他意识到我要置换，所以他们以一个比较低的价格买到了房子。

第四个，买一手怎么办？真心建议买大公司。有句话叫买大公司，你砸售楼处有人报道，小公司你砸售处，黑社会就来了，就这个道理，房屋质量确实是最近这两年比较重要的问题。

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我希望各位能够记得一些话

第二点，买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。讲实话，我对未来房产变现的时间是比较悲观的。如今你去链家挂牌一个房源，哪怕你已经打九折，链家依然会告诉你，你知道房子可能需要九个月才能卖出去，这九个月你如何扛以及这九个月周转周期如何度过？都是需要考虑的

第三件事情，房地产投资这件事情真的在进入到惨烈的二八时代了，过去是雨露均沾，现在就是二八时代，20%做对的人会拿走80%的收益

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希望各位可以成为那20%

以上为正文，来自卢俊