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新一波限竞房提质增配

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两年前成交的限竞房地块项目,目前进入集中入市阶段。数据显示,截至5月29日,北京地区累计入市限竞房套数高达34559套。与此同时,为了在激烈竞争中赢得客户,一些限竞房项目开始从“减配”回归“增配”,从标准化产品转向个性化设计,尤其是在限竞房比较密集的区域,各家开发商使出各种招数,提升品质、差异化成为新一波限竞房推盘的关键词。

成交量上涨 丰台最抢手

2016年底,北京市大量限竞房土地集中入市。经历两年时间,这些项目已普遍取得预售证。

中原地产研究中心数据显示,自去年6月以来,北京地区累计入市限竞房项目达到50个,总计75期,住宅供应套数合计达34559套。截至今年5月29日,网签套数合计10683套,网签面积合计112.23万平方米,网签平均价为48919元/平方米。按面积计算,网签完成率约为27.8%;按套数算,网签完成率约为30.91%,相比去年,去化速度提升明显。由于网签数据相对滞后,实际销售比例约45%左右。

诸葛找房的数据显示,在限竞房去化率TOP10项目中,密云区碧桂园·琅辉项目以去化率95.83%高居榜首;丰台区电建地产·洺悦苑项目以95.40%的去化率紧随其后;大兴区瀛海府项目以92.68%的去化率位居第三,TOP3项目去化率均超90%。值得注意的是去化率TOP10中丰台区占比4成,可见丰台区限竞房项目较为受欢迎,销量较好。

诸葛找房的数据显示,丰台区是四个主城区中限竞房项目最多的城区,丰台区限竞房项目入市7个,共成交1768套,成交面积为17.36万平方米,成交均价为62269元/平方米,成交金额为110.76亿元,去化率为51.85%。丰台区的限竞房项目既有6环外的翡翠西湖,又有2环边的佑安府,跨范围最广,成交均价范围在37927-81849元/平方米不等。

近郊区中大兴限竞房项目最多,入市13个,是所有城区限竞房项目入市及供应最多的城区。大兴区限竞房共成交3696套,成交面积为34.61万平方米,成交均价为45499元/平方米,成交金额为167.84亿元,去化率为36.96%。

大兴区限竞房项目主要分布在黄村、旧宫、亦庄板块。其中黄村板块是三个板块中限竞房项目最多的板块,黄村板块位于南五环到南六环之间,老城气息浓厚。交通便利邻近地铁4号线,配套资源齐全,但也存在限房价项目集中,楼盘同质化高的缺点。旧宫板块位于南四环到南五环之间,据市区最近,配套较完善,拥有大型商业配套,限竞房项目去化率在三个板块中最高。亦庄板块位于东南五环边,是一个集产业园和居住区为一体的地方,环境良好,拥有南海子湿地公园,未来限竞房项目潜力较大。

竞争压力下 凭配置升级突围

值得注意的是,与2018年清一色的限竞房土地出让不同,今年以来已有5宗不限价地块成交。在市场平稳发展的态势下,2019年土地市场不限价地块增多。

这5宗地块中,有2宗位于门头沟新城,平谷、密云各一宗。此外,在朝阳孙河这样的核心板块,也出让了一种不限价地块,且不限“90/70”的面积要求。

诸葛找房表示,在限竞房土拍政策执行二年多之后,开发商拿地回归理性与常态,今年不限房价、不限“90/70”地块再次出现,将给予开发商在户型设计、产品溢价上更多自主空间,预期未来随着北京土地、楼市的持续稳定,不限价地块或许会继续增多,土地的出让方式也将更加灵活。

即便如此,限竞房仍是当前北京楼市供应中绝对的主力,限竞房的集中入市对缓解北京市场的供需矛盾,引导市场回归理性有着重要作用。

另一方面,这也使各项目之间的竞争更加激烈,要想快速去化,就要拿出更高的品质和更吸引人的项目亮点。

记者了解到,今年入市的限竞房品质普遍升级,为了从激烈的市场竞争中突围,升级产品线配置成为一些开发商的打法,包括户型设计和科技居住系统等。

在竞争激烈的青龙湖板块,共有四个项目进入推盘期。其中,金地大湖风华项目就主动做了精装修,为产品增配,以寻求在区域竞争中突围。

在此之前,限竞房由于在销售时被限定了价格,开发商的利润空间十分有限。这种情况下,很多开发商选择通过“减配”来保证利润。不过,在产品同质化严重的市场中,这样的项目销售大多并不理想。

如今,提升品质、差异化成为新一波限竞房推盘的关键词。

由龙湖操盘的熙湖悦著,首期开盘价格就非常“用心”。开发商确定了比政府限价低不少的售价,使得部分三居产品符合北京的普通住宅标准,这就意味着购房者购买首套住房的首付款比例为35%,二套房的首付比例从80%降低到60%。单凭这一条,已对意向购房者形成很大吸引力。

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