“下半年，预计部分二线城市将保持现在的销售热度，因此这些城市也将是房企拿地的重点城市。”近日，一位房企高管向《证券日报》记者透露，西安、重庆等地正成为房企深耕或进驻的重要城市。
实际上，近期得益于今年一季度融资渠道有一定程度上的放松，房企融资动作频繁，不少企业获得了规模适度的资金，有些被拿去拿地补仓，一定程度上推升了近期的土地市场回暖。但整体来看，这些融资更多则是“借新还旧”。
据观点指数统计，2019年1月-5月，房企融资总额为10234.37亿元，公司债在所有债券融资中占比最大。此外，2019年至今，房地产信托在房企融资上发挥着举足轻重的作用。
融资额破万亿元
据《证券日报》根据公开数据整理发现，今年前5个月，30家典型房企融资总计5110亿元。总体来说，一些资金链紧张的房企虽然危机已过，但仍没有达到宽松的程度，不少企业扩股融资和引入战略投资者的计划都在推进中。
“虽然今年一季度以来房企融资渠道有所放松，但不代表真正回暖，有些债务通过展期解决，有些则是‘借新还旧’进行了置换，从而避免了债务违约情况的发生。”上述房企高管向《证券日报》记者如是直言。
据观点指数整理发现，2019年前5个月，房企融资总额为10234.37亿元，其中3月-4月为融资高峰，分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元，主要以债券融资为主。细分而言，公司债在所有债券融资中占比最大，5月一度高达61.07%，融资额达到797亿元。
此外，海外融资规模上升明显，其中1月、3月以及4月是海外融资高峰，分别为836.67亿元、789.94亿元以及740.1亿元，5月规模有所下降，仅为229.4亿元。
观点指数报告指出，海外债和海外融资趋势基本一致，也是在上述月份大幅攀升，而海外债在海外融资中的占比基本处于85%以上。此前，证监会、银保监会等多个相关部门针对房企境外发债的融资用途加强了监管，再加上原有的低成本公司债陆续到期，以高息置换低息也成为2019年的融资特征之一，不少房企的债券利息超过10%，而部分小型房企甚至更高，未来行业整体融资成本将继续水涨船高。
克而瑞研究中心分析师房玲、易天宇表示，5月份房企的海外债加权利率已达为9.8%，占总发债规模的35%。从融资成本上来看，近期6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%，其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%，若算上综合融资费用，实际成本还将更高。虽然海外债拥有较高利率，且与境内债的融资成本的差距在不断的拉大。但对于房企而言，目前如何融到资金维持自身发展才是重中之重，在此背景下房企不得不舍近求远，于海外进行发债。
上述分析师还表示，随着6月份房企发行境外债规模占比及融资利率的双重走高，6月房企的整体融资成本也将出现一个较大的增幅。
短债攀升“借新还旧”
值得关注的是，去年下半年以来，不少房企短期债务所占比例在提升。房企融资期限从1年以内、1年-2年、2年-4年、5年、以及5年以上不等。今年前5个月，在房企融资中，占比最大为2年-4年期限融资，达到39.1%，紧随其后的为5年期融资，达到23.4%。不过，1年以下以及1年-2年的融资合计占比26.17%。换句话说，2019年新增融资中，有超过26%在两年内到期。
对此，上述报告指出，房企对短期债的青睐，一方面因为是对于大多数房企来说，中长期融资渠道并不顺畅。更为重要的原因则是，在市场调整预期之下，房企销售压力加大，再加上偿债高峰期如期而至，使得多数房企不得不通过短期融资置换到期债务，也即“借新还旧”。
可以看到，房企融资公告中募资用途几乎都是偿还公司债务，用于开发建设的净融资空间并不高。
但更重要的是，房地产信托融资正重新成为房企融资的重要工具，且额度并不低。
据用益信托数据显示，2019年1月-5月，集合房地产信托发行数量2584个，发行规模3944.74亿元，同比上涨13.89%，发行规模占所有产品总额的40.11%，去年这个数字为41.89%。该报告指出，整体来看，在房地产融资政策持续收紧的大背景下，房地产信托确实回暖明显。如上所述，13.89%的同比增长率，使得今年前5个月集合房地产信托几乎迈过4000亿元的发行规模。
对此，有业内人士称，无论是短期债券还是信托融资，都是房企在资金紧缺下才用到的融资工具。尤其短期债务，一般资金成本很高，是企业充当过桥资金，缓解燃眉之急。若短期债务比重过高，对一家房企资金机构影响甚大，其抗风险能力会被削弱。
至于2019年下半年房地产信贷政策走势，房玲、易天宇认为，或将继续收紧。“未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破，如何有效地降杠杆、降负债，将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。”（记者 王丽新 ）
本文来源：证券日报
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