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“荣遇”3年后才开业 房企为何放慢长租公寓步伐?

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近日,有媒体报道称,“荣遇”唯一门店迟迟未见开业,正荣的长租公寓战略,或面临胎死腹中的命运。对于这一说法,正荣相关人士回应新京报记者称,“目前我们正在积极筹备长租公寓战略落地工作,各项工作也正处于如期建设过程中,预计开业时间将会在2022年之后。”

这一开业时间表,在业内看来,长租公寓的战略能否落地是一大疑问。这并非个例,实际上,今年多家房企对公寓板块放慢了脚步。问题在于,房企布局长租公寓,需要解决哪些问题?未来将如何发展?

首个“荣遇”项目推进慢

早在2017年,正荣就开始探索包含长租公寓在内的多领域新业务。旗下的长租公寓品牌“荣遇”,定位于一二线城市社会精英、新生代白领以及高知人士。资料显示,将在上海(楼盘)落地的首个“荣遇”项目总客房数达到654套,共四种不同户型,最小户型建筑面积约36平方米,最大户型约72平方米,同时其配套面积也达到了1100平方米。据悉,正荣还将陆续在南京(楼盘)、武汉(楼盘)、合肥(楼盘)和福州(楼盘)等一二线城市启动“荣遇”项目。

谈及目前“荣遇”的进展情况,正荣相关人士回应称,“荣遇”目前所有的产品设计及户型都在按项目节点如期进行,预计开业时间将会在2022年之后。

对此,财经评论员严跃进表示,若是长租公寓推进的节奏较慢,其实也可以理解为一种策略,即小步试水,不搞大规模的竞争,这样有助于降低试错成本,同时可以结合市场的变动做产品和模式的微调。

“当然,推进过慢,也容易让投资者担心其经营能力,这也是类似企业在推进长租公寓过程中所需要注意的内容。”严跃进称。

“荣遇”开业时间表,在薜荔房互机构创始人、房地产和互联网研究院院长相国良看来,长租公寓战略能否落地是一大疑问。

合硕机构首席分析师郭毅认为,闽系房企一般追求高周转、高杠杆,对利润率要求较高,而长租公寓属重资产,且回报周期较长,依托于运营来逐步实现收益,即运营加资产增值的产品类型,可能并不适合习惯奔跑的闽系房企,而更适合对资产回报率要求不高,又希望资产实现稳定增值的企业,比如险资、国企等,能细水长流地去考虑业务板块,而不是追求短期利润与效益。

还有房企放慢公寓板块步伐

实际上,今年多家房企对公寓板块放慢了脚步。房东东创始人全雳道出了行业一大现状:今年有的企业停止了拿项目;有的企业开始转手在营项目,团队进行缩编;也有的企业,明确不求规模,只开几个精品项目。

在此之前,朗诗绿色集团发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

此外,新京报记者获悉,因长租公寓和养老产业拖累了远洋集团整体盈利与发展步伐,远洋集团今年下半年可能会把长租公寓和养老产品剖离出集团,成立单独体系外的公司去操作。不过,也不排除找第三方买家把远洋邦舍整体收购。

业内人士预计,还有更多开发商陆续会剖离长租公寓行业。

同策研究院总监张宏伟曾表示,从去年下半年至今,房地产市场进入下行通道,总体来说全国市场还处于调整阶段,房企资金压力较大,尤其是来自于债务到期的压力。在此背景下,房企会对长租公寓这类投入大、短期成效较少的业务做一些战略收缩。

存量运营抵不过高周转?

“长租公寓这个新创板块看似简单,但可谓‘赔钱集中区’”。全雳如此表示。之所以这么认为,在他看来,房企在房源、低成本资金获取上看似优势明显,但在租赁这一精细化链条上,房企并不具备十足的竞争力。

事实上,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,尤其面临前期投入大,回收期较长,短期盈利能力难的问题。去年一年,不少长租公寓品牌因经营不善而退出市场。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭道出了房企面临的一大难题:若长租公寓按重资产持有物业来运营,必然会面临很大的压力,“开发商自己建房子后出租,或并购存量物业后改建成公寓出租,都很难实现盈利,原因在于,房价、地价、融资成本都偏高,相对而言,租金收入则偏低,而且这一矛盾在短期之内也很难解决。”

值得注意的是,与地产快周期开发不同,租赁是慢周期行业,全雳指出,慢行业成熟期需要十年、二十年或更长,持续和迭代是建立内部创新创业孵化平台最关键的两个动作。但如果企业没有耐心,缺少坚定不移的战略投入,内部创新业务很容易流于形式被边缘化。

全雳进一步指出,已经习惯高周转的开发商,大多数都做不好存量运营。原因在于,没有那个耐心,以及由资金成本决定,“从高到低是非常痛苦的事,开发商的长租创新,抵不过‘高周转’,除非抱着亏5年的决心。”

不过,很多开发商进入长租公寓市场,并非主动为之。相国良指出,长租公寓是盘活存量的重要手段,目前主流开发商都在做长租公寓,毕竟很多城市,不少地块在出让时,对自持租赁住房有相关要求。

来自联讯证券的一份报告指出,自持土地的几个关键点在于:一,自持年限,一般自持土地的价格比较低,开发商愿意拿,主要是因为希望经营了一段时间以后,政策发生变动,这些房子可以再卖掉;二、自持比例,从竞拍地价转为竞拍自持面积或保障房面积,会让开发商把自持或者保障房部分的成本压缩,提高可以销售部分的价格来盈利。

行业迎来并购潮?

值得注意的是,房企对公寓板块放慢脚步的同时,一些公寓运营企业融资、收购动作不断。

窝趣公寓完成B轮融资;魔方公寓完成D轮融资,并接连收购了几大业内较知名的集中式公寓品牌;蛋壳公寓完成C轮融资,并收购了爱上租;安歆公寓也宣布并购逗号公寓。

可以说,从2014年萌芽至今,经过四年多的高速发展,长租公寓出现较为严重的分化现象。那么,这是否意味着,这两年长租公寓行业进入并购高发期?

在接受记者采访时,安歆集团高级副总裁黎月珍表示,这没办法预言,但可以肯定的是,这两年确实是资本寒冬期,“但对我们来说是好事,越在这一时期,企业就越需要沉下心,钻营运营及销售效率。”

“以往两三年,很多企业都在盲目扩张规模,不管项目以及价格如何,先拿下来再说,似乎觉得把规模跑起来,融资就更容易。但目前发现,不管规模如何,若运营效率低,项目是亏损的,融资就更为困难,这跟前几年是完全不一样的情况。”黎月珍表示。

黎月珍进一步表示,很多资方进来前,都要做尽调,会看很多数据,“如果我们只是侧重于规模扩张,而不是运营效率和提升绩效,他们是不会盲目来投资的。”

那么,房企布局长租公寓,如何破局与盈利,未来如何发展?郭毅向记者表示,长租公寓需要长期运营才能体现价值。从利润周期来看,越到运营中后期,利润的最大化效果才能显现出来,其中,管理较为重要,要最大化地控制成本。

与此同时,郭毅还指出,在产品和客群方面,未来房企要进一步细分,针对不同需求的客群,开发定制型的产品。此外,在服务上形成客户黏性,再进一步深耕,为租户提供更长尾的延展产品和服务。

“一手控成本,一手增收入,加上政策倾斜和资金扶持,长租公寓才能有更为清晰的明天。”郭毅表示。

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