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北京今年上半年成交1.6万套新房 “前高后低”稀释二手房需求

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盛夏来临之际,一位一年多没见的长辈突然约记者见面,声称“需要点帮助”。带着疑惑赴约后发现,这位长辈只是要咨询换房事宜。这事儿发生在别人身上并不奇怪,因为在北京(楼盘)楼市已经连续低迷18个月后,此时置业并不需要迟疑。

但记者的这位长辈不一样,在北京工作多年的他曾坚称“在北京不需要买房”,一是房价高不可攀;二是租房已经可以满足需求;三是他在老家有房数套,且并不打算在京养老。这次产生在北京买房的想法,一是缘于其老家房价已经水涨船高,北京房价却一直备受压抑,换房正当时;二是孩子提出未来要到北京工作生活的要求。

把二线城市房子卖掉后在一线城市置业的逆向置业者越来越多,其背后折射出一个现象,全国楼市已经进入以换房需求为主的改善时代,北京尤为吸引这些换房置业者。据中原地产研究中心统计,今年上半年,北京新建商品住宅(共有产权房等保障性住房除外)总计成交1.6万套,同比上涨103%。

“今年上半年,在限价政策之下,千万元量级以上住宅相对比较抢手,这类房产几乎都被改善型置业用户买走。”有业内人士向本报记者表示,卖掉二手房而转向新房市场的购房比例正大幅提升。

上半年新房成交1.6万套

“北京今年上半年新房(新建商品住宅)成交1.6万套,二手住宅成交7.2万套。新房成交同比大涨,二手住宅成交却迎来新低。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,从上半年北京楼市走势来看,整体呈现“前高后低”式波动。

今年上半年对北京来说比较特殊,自2017年6月份限竞房入市以来,限竞房在北京新建商品住宅市场中所占比重越来越大,纯新商品住宅比重持续走低。从供应角度来看,有业内人士称,限竞房和纯商品住宅供应比例是10:1。两者的区别是,限竞房是政策性商品住宅,限价基础上有限售的限制,一般买到后需要持有8年-10年,在此期间不能随意转卖,但纯商品住宅并无此限制。

据张大伟透露,今年上半年成交的1.6万套新房中,限竞房将近9000套,剩下的7000套则为纯新商品住宅。去化率较高的限竞房多集中于丰台、大兴、朝阳和石景山区,且多数是高端项目,包括佑安府、泰禾北京院子等。纯新商品住宅成交较高项目则集中在丰台、顺义和朝阳等区域。

值得一提的是,门头沟区今年新房成交同比翻倍。据诸葛找房数据显示,2019年1月份-5月份,门头沟区新建商品住宅共供应2.74万平方米,比去年同期下降49.35%;共成交10.76万平方米,比去年同期大幅上涨130.90%。

今年海淀、西城等区域购房需求外溢,导致京西板块新房市场交易量较高。“我们项目的购房者多来自海淀、西城和石景山等区域的改善型客群。”一位处在长安街西延线-西长安新城区域内的中国铁建(601186)万科·翡翠长安相关负责人向《证券日报》记者表示,“翡翠长安整体货值达百亿元,于2016年入市,当时市场上还没有限竞房,借助于百里长安街将于今年国庆前贯通通车驱动,以及住宅、商业、写字楼多种业态于一体的综合体优势,加上已经运行的北京首条磁悬浮列车S1线、即将开业的龙湖天街、门头沟体育中心、北京八中京西校区、永定河休闲森林公园等配套,翡翠长安项目吸引了众多私营企业主、企事业高管聚集于此。”

据上述人士透露,翡翠长安目前在售的住宅均价约为6万元/平方米,主力户型为约168平方米大三居,总价约888万元/套起,准现房,正处在笔者那位长辈考虑的改善住房范围内。

“目前来看,买我们项目的购房者多是二次以上置业,此前在海淀、西城等地有房龄较高的住宅客户更多。”翡翠长安相关负责人向本报记者表示,在买翡翠长安之前,这类购房者多看过同区域的二手住宅,但都由于单价过高、物业太差等达不到改善目的而放弃,进而投向新房市场,但海淀、西城两区几乎无新房供应、石景山区又多是限竞房,因此最终将目标转向了门头沟新城京西板块的纯新商品住宅。

稀释二手房需求

值得关注的是,在对比二手房和新房未来升值空间方面,在目前的市场格局中,存在一种现象,比如买万科、龙湖等注重品质和业主服务的大牌房企的新房楼盘,一般会比周边项目溢价15%-20%之间,在中高端产品线中更为明显。或许,这也是改善客群更倾向于购买新房的原因之一。

“去年把我们住的一套170平方米房子卖了1600万元,当时不想买房,把钱存在了信托里,今年觉得想合理配置一下资产,所以出来看房。”一位来自于西城的购房者表示,看过门头沟其他房子和一些二手房,觉得还是新城区有发展,最终选在了离自己生活区域很近,可以在2020年交房的翡翠长安。

“今年由于孩子要上学,想在女儿学校附近买个二手房,看上了璟公阁一套160平方米房子,总价1040万元,觉得装修麻烦,最后还是选择了新房。”一位来自海淀的购房者表示,买房时非常看重物业服务,这是老房子不具备的。

对此,贝壳研究院的一份报告显示,今年上半年北京二手房市场升温有限,成交同比下降14.3%,新房分流是主要原因之一。

“今年上半年北京新房供应持续’井喷’,带动新房成交量走高,稀释部分二手房需求。”诸葛找房分析师国仕英向《证券日报》记者表示,二手住宅在春节后释放一波调控抑制的需求,带动二手住宅成交量在3月份迎来回升,之后市场又回归理性。

值得关注的是,在弃选二手房转向买新房的过程中,有不少人曾纠结于买限竞房还是纯新商品房。从目前供应的库存规模来看,限竞房入市库存高达2.2万套,整体去化率不足45%。而纯新房市场存量较少,价格、配套服务和未来升值空间较大的纯新商品房,很受中高端改善客群青睐。

截至2019年6月27日,据天朗数据查询显示,北京市建面160平方米以上纯商品房(普通住宅+别墅)库存仅余16572套,2018年纯商品房住宅用地供应仅占全年土地供应总量的1%,其中京西三区(门头沟、海淀、石景山)建面约160平方米-170平方米商品住宅+别墅存量仅为251套。可见这一市场的稀缺,这也是翡翠长安等京西项目近两个月来销售业绩快速提升的原因。

而对于下半年的北京楼市走向,据国仕英预计,在市场预期不变的情况下,二手住宅成交量不会有太大波动,将会维持稳定态势运行。

另有分析人士认为,在新建商品住宅方面,随着限竞房的不断入市,纯商品房库存的不断降低,预计下半年纯商品房销售将会更为抢手。

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