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世茂紧抓“屯粮”窗口期 资金充裕加速回归发展快车道

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凭借近几个月的一系列并购,此前在行业内稍显“安静”的世茂房地产(以下简称“世茂”),一跃成为舆论眼中的“并购达人”。

世茂相关人士对《证券日报》记者表示,今年集团计划将销售额的近40%(约为回款额的近50%)用于土地投资,同时还会根据市场及销售回款情况动态调整,以实现平衡和可持续的经营性现金流流入。

有业内人士指出,与一些被迫出售项目的企业相比,世茂手中持有大量现金,因此在偿债高峰期来临时,其也迎来了加速“屯粮”的机会。依靠并购,世茂不但能收获以往很难拿到的土地资源,价格上也会有一些优势。而这些都将为企业的发展提供更为充足的动力。毕竟,土地是房企开展业务的基础,以合适的价格获取土地资源则是企业成功的核心要素之一。

财务稳健底气足

今年3月份世茂的业绩会上,世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛曾明确表示,将加大并购的力度。

世茂随后的表现也印证了许世坛所言非虚。自3月下旬开始,截至6月上旬,世茂先后与泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团等多家房企达成合作,总收购金额接近200亿元。

世茂方面也透露,截至5月底,集团通过项目合作获取的货值已大于2000亿元(权益前)。而从世茂公布的拿地计划以及资金面看,下半年其仍将延续并购步伐。

根据世茂2018年财报显示,报告期内,世茂股东应占核心利润85.5亿元,同比上升23.4%。截至去年年底,世茂账面现金495.8亿元,未动用银行及金融机构等融资额度约400亿元。

同时,兴业证券房地产行业分析师宋健指出,世茂2019年的销售目标为2100亿元,同比增长19%,截至年末世茂可售货值为3500亿元,今年前3个月世茂还大幅扩增1000亿元货值,并重点投放一、二线及强三线城市,其中约500亿元今年可推,预计全年可售货值将达到4000亿元。按照60%的去化率计算,世茂的销售规模可达到2400亿元。

世茂表示,2100亿元的销售目标,是按照去化率60%做出的保守估计,而2018年世茂的实际去化率是65%,2019年预计会有所提升。

对此,有分析人士指出,近些年世茂的权益占比一直超过60%,若以2018年世茂78%的回款率计算,今年公司的回款金额将超过千亿元。

此外,世茂132亿元的公司债近期也获批发行。据透露,2018年全年世茂的融资成本控制在5.8%,成本优势明显。负债方面,世茂2018年年底净负债率较年中下降3.3个百分点至59.4%,连续7年维持在60%左右,财务健康水平居于行业前列。

“剔除流动负债中年内必须的支出(短贷和长贷到期部分及应交税金合计约550亿元),从去年年底的账面现金、未动用的融资额度以及回款、新增融资来看,世茂今年可动用的现金超过1500亿元。200亿元的并购资金,对于目前的世茂来说并无压力,还能给世茂带来大量优质项目。”上述分析人士称。

紧抓“屯粮”窗口期

除了手握大量现金外,世茂选择在今年发力并购市场,拓展拿地渠道,还有着另一层考虑。

许世坛此前就表示,“目前是房企并购的好时机,在偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力,而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。同时,现在一二线城市很多土地的地价很高,收购相对可控。”

世茂相关负责人向《证券日报》记者表示,鉴于2018年四季度及2019年一季度国内流动性较紧, 有很多好的合作机会出现,有些合作项目从今年春节前就开始酝酿,地价相对有优势。

值得注意的是,世茂在选择合作项目时,主要聚焦项目质量、利润率及销售周期,且净利润率需要达到10%或以上。这无疑为世茂后期的运营和销售顺畅,铺平了道路。

“项目合作是个精挑细选的过程,把控风险是世茂的强项,多轮尽调必不可少。资金方面,世茂准备充分,财务稳健扎实,净负债率长期位于行业低位。去化方面,并购项目绝大部分位于一二线城市,且都是世茂或合作方深耕的城市,部分已在售或即将开售,去化整体乐观。”上述世茂相关负责人指出。

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