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上半年十城市 土地成交7645亿

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[从土地侧来看,今年上半年的趋势十分明显,即聚焦一二线、集中度提升。上半年全国整体土地出让金额和面积同比去年下降的幅度高达三成,但一二线城市今年的土地热度提升明显,尤其是以杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、苏州(楼盘)、宁波(楼盘)、武汉(楼盘)、郑州(楼盘)、东莞(楼盘)等为代表的强二线更是表现抢眼,房企抢地也导致土地溢价率快速提升。]

过去半年,二线城市土地市场悄然火热,为了规模扩张的房企继续在土地市场补仓,许多城市土地热度超过预期。

今年4月的合肥土地拍卖,有近100家房企报名参与了13宗土地的拍卖,当日成交总计金额超过132亿。而这只是今年上半年土地市场的一个缩影,包括杭州、南京(楼盘)、广州(楼盘)、无锡(楼盘)、苏州、南昌(楼盘)等城市土地市场均出现了较为火热的局面。

“2018年全国15万亿规模,一线占比较少,二线城市是前三十强的必争之地,更是想进三十强、五十强的必争之地。”一位Top30地产总裁告诉记者。

房地产市场进入新阶段之后,几乎所有主流房企开始把目光放在二线城市,构成了上半年土地市场的小高潮。

二线城市土地受欢迎

今年上半年的最后一周,全国土地成交金额超过1400亿。根据中国指数研究院数据,其重点监测的32城累计出让土地144宗,成交总金额超过1400亿元,为6月单周成交之最。

其中,6月24日当日,深圳(楼盘)出让土地金224亿,杭州出让土地金113亿。而6月27日,北京(楼盘)出让土地金120亿,合肥出让土地金132亿,武汉则出让94亿。

6月24日当天,在深圳的土地拍卖现场,开发商、银行和相关地产从业者坐满整个交易中心,连走道都站满了人,十分罕见。即便土拍结束后,现场仍有忙着电话请示沟通的房企代表。

深圳之外,许多城市土地拍卖均采取网上直接拍卖,虽然没有了现场的硝烟,但是从房企参与度和最后的价格看,市场继续保持火爆态势。

比如6月27日的武汉土地拍卖,当时武汉集中出让12宗地块,其中,5宗地块竞拍到最高指导价,进入熔断阶段,并将在28日进行现场竞配建;6宗地块成功出让,竞得人分别为联发集团、华润置地、中铁、招商蛇口、中石化。

具体而言,5宗熔断地块编号分别为P(2019)071号至73号、76号、79号。

其中,P(2019)071号地块一共有5个竞买人参与该地块的竞拍,最终联发集团以现场竞配建方式拿下,成交价12.28亿元,楼面地价6026.88元/平方米,竞配建1.5%。该地块位于黄陂区横店街川龙大道以东、后湖以北,土地面积9.7万平方米,容积率1到2.1,总建面20.38万平方米。

而同样位于黄陂区的P(2019)072号住宅地被武汉立城建设以现场竞配建方式拿下,成交价10.85亿元,楼面地价6026.67元/平方米,竞配建9.5%。该地块位于黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道以南、宋家岗东路以西,土地面积6.43万平方米,容积率为1到2.8,总建面18万平方米,起价9亿元,楼面起价5000元/平方米。

P(2019)073号地块被正荣以现场竞配建方式拿下,成交价9.22亿元,楼面地价6026.79元/平方米,竞配建5.5%。其余两块被香港置地、景瑞拿下。

中指研究院发布的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示,上半年全国土地成交金额TOP10城市(杭州、武汉、北京、天津(楼盘)、上海(楼盘)、重庆(楼盘)、广州、南京、苏州、宁波)累计成交7645亿元,同比增长16%;规划建筑面积TOP10城市成交17815万平方米,同比增长9%。

其中,杭州土地市场交易热度有所下降,但累计成交总价依旧稳居榜首,单月成交308亿元,累计成交总价1423亿元;中西部核心城市成交火热,武汉、西安(楼盘)、成都和郑州土地成交规划建筑面积均有上榜,武汉以2475万平方米的成交总量居于榜首,同比上涨37%。值得注意的是,天津、广州土地成交持续放量,规划建筑面积分别同比增长85%和70%,位于榜单的第二、第六位。

58安居客房产研究院首席分析师张波发现,从土地侧来看,今年上半年的趋势十分明显,即聚焦一二线、集中度提升。上半年全国整体土地出让金额和面积同比去年下降的幅度高达三成,但一二线城市今年的土地热度提升明显,尤其是以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等为代表的强二线更是表现抢眼,房企抢地也导致土地溢价率快速提升。

主流房企攻城略地

由于去年下半年很多房企拿地步伐减缓,今年上半年主流拿地的热情明显高涨。

“从企业的业绩表现来看,上半年最大的增长压力来自于供货,而供货的压力源于去年下半年房企整体拿地力度的大幅度缩减。但经过今年上半年房企集中拿地补库存,在供应增长了之后,下半年最大的压力还是来自于市场竞争本身。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

阳光城(000671)执行董事长兼总裁朱荣斌上半年的业绩会上说:“因为去年下半年市场下行,我们收缩了很大的投资规模,最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标,加上2018年的出货消耗比较大,导致年底的土储较年初基本没有变化。”

克而瑞数据显示,2019年上半年阳光城拿地货值1030亿,位列新增货值排行榜第13位。显然,很多房企因为在之前半年缺少拿地,继而出现了强烈的补仓需求。

以保利地产(600048)为例,6月27日单日,保利地产拿地金额就超过100亿。

其中,在69轮竞价后,保利地产以41.16亿元竞得广州白云区钟落潭宅地,成交楼面价13153元/平方米,溢价率19.79%。此外,保利地产在当日斥资61.77亿竞得4宗合肥宅地,分别位于滨湖区、长丰县和庐江县。

记者注意到,土地市场自2019年3月后,逐渐回暖。6月房企拿地积极性持续加强,部分房企补仓意愿强烈。

根据中国指数研究院数据,融创在1~6月的公开拿地金额达到去年同期的5.8倍,新城的拿地金额也同比增长超70%;保利延续上月趋势持续发力,6月的拿地金额仍在240亿元以上,龙湖、中海等企业的拿地金额也超过100亿元,中海以54.1亿元、100%权益获取深圳一宗住宅用地。

1~6月,长三角区域TOP10企业拿地金额共计2348亿元,继续稳居高位;受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达1676亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出,对未来房地产市场走势出现分化,房企对非优质土地定价出现下调,但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。从趋势看,最近三四线城市依然相对低迷,这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,也是出现一二线土地市场升温的主要原因。

规模和资金压力

强者恒强是在地产圈的生存法则,没有规模几乎在市场就没有话语权,房企的补仓也就显得不足为奇。

克而瑞数据显示,2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4~10、TOP11~20、TOP21~30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,50强之后房企的权益金额集中度则出现一定回落。

“规模并非万能,但没有规模万万不能。”旭辉集团总裁林峰曾公开表示。

不过,追求规模的房企也将面临销售和资金大考。从近期的资金面紧张和销售承压看,下半年对于房企而言又将是一大考验。

6月13日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴(600663)论坛上演讲时称,近年来,我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。”

天风证券研究显示,5月初对企业端和居民端的融资政策均有所收紧,5月40家典型上市房企融资367.99亿元,比4月下降52.07%,创2019年以来的新低位。

显然,对于房企而言,面临紧张的资金环境,拿地之后的资金压力将再度来袭。

“6·30很多房企看起来都公布自己完成销售预期的消息,实际上很多都没有完成指标,大部分房企销售都有水分,市场并未有所见的那么好。”一位房企高管告诉记者。

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