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杭州土拍新政,将加速炒房者撤离

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6月29日,备受关注的杭州土拍新政终于落下实锤。全市集中挂牌9宗涉宅地块,每宗地块的出让条件中,不仅“限地价”,还首次出现了“限销售均价、限最高单价、限精装价”。例如钱江世纪城地块,限毛坯均价40500元/m2,最高单价44550元/m2,精装修最高价格4500元/m2,其价格低于旁边在售项目保利澄品的47439元/m2。

“6·29土拍新政”,显然将对杭州房地产市场产生深刻影响,其威力在某种意义上说甚至不亚于“限购”政策。

最直接的影响,莫过于改变市场预期。按照正常的速度,开发商会在拿地半年后开盘,再花上一两年左右时间完成清盘。在土地出让的时候就设置商品房限价,意味着提前锁定未来两三年的房价,而且是白纸黑字。

其实“6·29土拍新政”之前,杭州也对新房限价,才会导致“万人摇”。既然都是限价,有人会觉得新政的影响力不会太大,实则不然。此前限的是当前在售楼盘的价格,至于两三年之后的价格,谁知道?反正一千个专家会有一千个不同的答案。正因为如此,不少炒房者对后市还有期待,仍然活跃在市场上。

土拍新政后,判断未来一段时期房价是涨还是跌,几乎没有了任何技术含量。对照地块的限价,与当前在售楼盘的价格一一对比,结论一目了然。根据首批执行“6·29土拍新政”的9宗地块情况来看,其限定的房价,大多与目前周边新房售价持平。

释放的信号其实已十分明显。政府不希望房价大跌,但同时也绝不能容忍房价暴涨,最理想的结果就是稳步慢行,在定价过程中一定会突出“平稳”的色彩。

一旦“两三年不涨”成为市场共识,炒房者就会闻风撤离。即便政府“高抬贵手”,定价稍有松动,但如果房价每年涨幅不到10%的话,以三年周期来计算,扣除税费和资金成本后,获利寥寥,甚至还跑不赢银行理财。如果说很多炒房者之前对后市还抱有期待,那么接下来就应及时认清现实。

事实上,不断攀升的二手房挂牌量表明,杭州楼市的炒房者正逐步撤离。“6·29土拍新政”无疑将大大加速这一进程,有助于挤掉房价泡沫,回归自住需求,从而有利于市场长远健康发展。

此外,开发商的市场预期也将明显改变。目前很多楼盘迟迟不开,很大原因是一些开发商并没有放弃与政府博弈,希望可以批出一个较为理想的价格,甚至幻想可以突破板块价格天花板。“6·29土拍新政”可以说是对这些开发商致命一击,因为未来两年的价格都没有突破板块天花板。既然如此,迟开不如早开,省下一点资金成本也好。

如此一来,预计三季度杭州新盘将会加速入市,购房者的选择机会也将会大增,不再仅仅局限于少数几个红盘。同时,由于市场预期的改变,购房者心里多了一份淡定,恐慌式抢房现象也将理性退潮。接下来新房中签率水涨船高,将会是大概率事件。

受新房购买难度下降影响,二手房的市场需求将会被进一步分流。部分区域偏高的二手房价格体系,将逐步向新房价格体系靠拢。

当然,“6·29土拍新政”更多的是对短期市场进行精准修正,它不会改变杭州房地产市场的长期走势。作为一个资源禀赋优势十分突出的强二线城市,人才持续流入,市场需求巨大,杭州房地产市场将长期处于发展的上行通道。

总之,不要再幻想还可以像过去那样炒房获利,但也没必要对杭州楼市过度悲观。即便是在2022年亚运会之后,杭州楼市也依然会有坚挺的支撑。行稳才能致远,也许今后的杭州楼市就是一头“慢牛”。

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