近年来，随着房地产融资政策收紧，房地产资金供给渠道受限，在此形势下，房地产信托的业务优势凸显，由于制度灵活，可以依照企业需求提供个性化产品，房地产信托规模迅速发展。
在今年的集合信托市场上，房地产仍为最热门的投资领域，今年上半年，超过3600亿元信托资金投向房市，占比集合信托资金总规模近四成。不过，就上个月的募集情况而言，房地产信托呈现明显的增长乏力，6月份募集资金不到500亿元，相较于今年前5个月下降明显。
从监管形势来看，5月份“23号文”的出台严格规范了房地产信托业务，促使信托公司加强主动管理，探索真正股权投资方式，深入参与地产项目。
多名信托业内研究员表示，结合当前监管形势，房地产信托下半年的规模或将收窄。
集合房地产信托比重最大
房地产信托一直是信托公司的主要业务，也是信托公司业务收入的主要来源。
据用益信托数据统计，2019年1月份-6月份，集合信托市场共成立8926款产品，成立规模9273亿元，平均收益率为8.23%。从信托资金投向领域上，房地产信托成立2794款产品，募资规模为3634亿元，平均收益率为8.33%；金融类信托成立2743款产品，募资规模为2322亿元，平均收益率为7.48%；基础产业类信托成立2368款产品，募资规模为2149亿元，平均收益率为8.64%；工商企业类信托成立817款产品，募资规模为801亿元，平均收益率为8.29%；其他投向类信托成立205款产品，募资规模为366亿元，平均收益率为8.16%。
可以看出，上半年房地产信托募资规模最大，达3634亿元，占集合信托总规模的39.19%，占比接近四成。
事实上，房地产信托的火热具有延续性，此前公布的信托业一季度数据显示出房地产信托已实现季度环比上涨趋势。中国信托业协会公布的一季度数据显示，截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。
对于为何房地产信托成为最主要的信托资金投向领域，百瑞信托博士后工作站研究员谢运博对《证券日报》记者分析道，从信托公司的角度来看，第一，房地产项目一般利润较高，房地产信托产品的收益率也一般较高，产品对投资者的吸引力较大；第二，房地产项目的风险相对可控，一般都会设置充足的抵押物，信托贷款的还款来源比较有保障，信托公司在房地产项目方面的风控经验也相对丰富；第三，尽管大部分信托公司都在推动业务转型，但新业务的发展成熟仍需一个过程，目前房地产信托业务在大部分信托公司仍然占据重要的地位，短期内难以有明显的改变。
而对于信托公司业务转型，用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者解释道，房地产业务是信托公司重要的业务收入来源，虽然信托公司都在探索很多创新业务，但从经营效益的角度来看，这些新业务即便开展得比较顺利，但利润空间、投入产出比，短期内很难比得上传统业务。
下半年增速或将放缓
值得注意的是，《证券日报》记者发现，虽然上半年房地产信托在资金规模上有绝对优势，但已显露出增长乏力的疲态。据用益信托数据统计，今年6月份，房地产信托募资规模仅466亿元，同比减少32.76%，且与月均募资规模600亿元相比，仍有不小距离。对于房地产信托规模的下降，业内普遍将其归因于“23号文”对房地产信托的作用，且预计影响会进一步增大。
5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。对此，谢运博对记者表示，从政策环境来看，房地产信托监管政策有收紧的趋势，信托公司开展房地产信托业务将更加谨慎，预计2019年下半年房地产信托规模可能下降。
此外，帅国让也表示，短期内房地产信托业务不会明显萎缩，而从长期来看，预计下半年房地产信托募资规模会有所收窄，但依旧会维持一定的权重。
本文来源：证券日报
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