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连涨39月 调控持续加码 西安楼市迎来拐点?

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今后春节后出现的“小阳春”行情,让部分城市的楼市迅速回暖,房价涨幅加快,并进而也影响到一些城市的土地市场,使得高溢价地块甚至“地王”频出。因为部分城市房价上涨过快,住建部在4月和5月对10个城市提出预警提示。而随之,部分城市出台政策“加码”调控,为市场降温。

在刚刚过去的上半年,楼市涌现出“止跌令”“加码调控”等诸多关健词,而这些关键词也正是对部分城市上半年楼市表现的小结。记者分别选取了西安(楼盘)、厦门(楼盘)和佛山(楼盘)三座城市,对其上半年的房地产市场进行盘点。

在今年上半年,如果要说哪个城市的楼市火爆,许多人或许会第一时间想到一个西部城市——西安。

国家统计局数据显示,今年5月西安的房价涨幅位居全国城市之首。而这并非其第一次领涨全国,西安房价指数已连续39个月上涨。

在此之前,西安其实早就出台了“四限”的相关调控政策,今年4月又加码发布公积金新政,6月20日更是出台了堪称西安“史上最严”调控政策,体现了当地政府抑制楼市过热的决心。

《每日经济新闻》记者调查发现,在持续且不断增强的调控中,在西安5月领涨的表相背后其实已经蕴藏转折的趋势。

去化周期不足5个月

中原地产数据显示,今年上半年,西安商品房新增供应759万平方米,同比减少23.3%;成交价格13060元/平方米,较2018年上涨11.9%;供求比0.8,延续供不应求态势。

库存方面,来自中原地产的数据显示,截至6月底,西安商品房可售存量约2846万平方米,按照近半年月均去化速度计算,去化周期约17.1个月,较年初缩短1.4个月。而商品住宅的去化周期则不足5个月。

对此,克而瑞西安分析师蔡瑞亮告诉记者,去化周期缩短是因为成交量上去了。最早的时候西安因为去化规模小,一直属于供大于求。现在新开盘项目去化率基本都在80%以上,只要是新推出项目都不愁卖,目前市场上消化的房源都是最新的存量,蔡瑞亮表示,从2016年开始,西安市场就一直在升温。2016年之前,西安有5~10年房价徘徊在6500~7000元/平方米,基本没有太大浮动。但从2016年下半年开始,整个市场开始升温,随着一波波炒房团的涌入,以及品牌房企的进驻,居民的购房心态发生了变化,房价悄然上涨。于是,此前一直被市场压抑的需求一下子就爆发出来,房价基本翻了一倍。

2019年上半年,西安楼市526万平方米的商品住宅新增供应,低于2017年和2018年同期水平。而13287元/平方米的成交价格则创下历史新高水平,涨幅达13.1%,但较去年全年有所收窄。

从上半年西安各区域住宅供销情况来看,无论是住宅供应还是成交,浐灞和曲江依旧远远领先其他区域。如浐灞以166万平方米的成交量位列西安第一,占全市成交总量的23.2%;曲江、城东依次位列其后,分别占全市成交总量的17.8%、14.6%。

此外,非限购区域秦汉新城的供销也相对较旺;新的置业热点区域港务区供应虽并不大,但成交量位居全市第三。

为抑制持续火热的市场,从2018年开始,西安开始出台调控政策,从当年开始实行摇号买房。

今年6月20日,西安更是在原有“四限”调控政策的基础上再次升级调控政策,明确落户购房年限,增加非本市户籍人口购房社保缴纳年限,首次将临潼纳入限购范围内。该政策不仅是对现有调控政策的升级,同时也是对执行两年有余的“人才新政”的打补丁,且首次将临潼纳入限购范围,堪称西安“史上最严”调控政策。

房企拿地回归理性

据中原地产统计,上半年,西安住宅用地新增供应54宗,较去年同期增长10.4%;成交583万平方米,较去年同期增长43.3%;成交楼面价2537元/平方米,同比上涨38.8%;但成交溢价率15.8%,较2018年减少3.4个百分点。

表现最为活跃的浐灞区,上半年以117万平方米成交量领跑全市,占全市成交总量的20.3%;莲湖区、曲江新区依次位列其后,而高陵、鄠邑区等郊区县受供应端缩减影响,并无成交土地。

《每日经济新闻》记者注意到,随着近两年西安主城区土地资源稀缺,许多品牌房企都开始了北上西进之旅。秦汉新城顺势抢占先机,凭借和西安经开以及咸阳(楼盘)东城接近的区位优势,生态环境和文化底蕴的加持、以及地铁机场线的带动,高端住宅聚集,住宅供应和成交都远高于其他几个非限购区域。

从企业拿地情况看,中原地产统计,上半年西安TOP10房企累计拿地金额469亿元,同比减少5.4%。

此外,上半年西安TOP10房企销售额共计达到588.3亿元。万科、绿地、融创三家房企依旧稳居前三甲。其中金辉虽然在售项目并不多,但依靠曲江金辉世界城,上半年销售额超53亿元,以不足1亿元的销售额之差位于融创之后。

而从市占率来看,上半年西安TOP10房企累计占全市成交总量的38.8%,较去年同期扩大2.2个百分点,较2018年减少2.4个百分点。值得注意的是,上榜企业均为外埠品牌房企,本地房企无一入榜。

《每日经济新闻》记者了解到,在西安土拍市场,之前曾经出现过一宗地竞价超40次,几十家房企抢一热门地块的情况更是时有发生。但进入2019年房企似乎冷静了许多,拿地也逐渐偏向理智。

蔡瑞亮表示,目前西安不管是购房需求还是房价,都已经达到了一定的平衡水(楼盘)平。这和周边同能级城市相比,比较相吻合。未来西安房价还会上涨,但不会很大。所以,房企不管是拿地态度,还是对区域的选择方面都会更加谨慎,不会更加激进。

随着市场的持续上行,西安热点区域正逐渐往三环外发展,而房企如今拿地也基本集中在三环外。对于购房者来说,主城区在售项目少、价格高,所以购房者会把需求往新区拓展,这样购房压力也会小。

蔡瑞亮告诉记者,限购政策升级,西安将外围区域临潼纳入限购,但市场热度较高的西咸新区除了沣东板块,其他板块均未纳入,今后西咸新区可能会更火。

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