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美国楼市发出经济衰退警报?经济学家:和近三次衰退前的表现如出一辙

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随着今年6月以来市场对美联储降息预期的升温,美国房地产市场也再度火热起来。根据美国房地产研究机构CoreLogic的数据,2018年4月之后美国房价指数停滞不前,但今年6月情况出现了变化,该指数环比上涨了0.81%,涨幅为近14个月以来最快。

不过,美国圣路易联邦储备银行经济学家埃蒙斯(William Emmons)在最近的一份报告中指出,自二战以来,每次美国经济衰退之前,楼市都会率先出现异动,而目前美国楼市的整体走势与该国最近三次经济衰退之前的表现如出一辙。

供不应求?

另据美国房产交易咨询平台Realtor的数据,2018年下半年开始,美国楼市出售房源大幅增加,但买家相对较少,大多都在观望,导致了市场库存急速上涨。不过2019年以来,伴随着美国经济增速预期下滑,美联储降息预期增加,部分此前观望的投资者选择了入场,使房市库存的增速有所放缓。

根据Realtor的数据,2019年1月,该网站的待售房源比去年1月增加了6.4%,2月则为增加5.8%;而到了今年5月,比去年同期仅增加了2.9%,6月则为增加2.8%。该网站预计,最快到今年10月,待售房源将出现同比下跌的情况,这意味着美国楼市供不应求的情形将再次重现。

近两年来,美国楼市的走势可谓是跌宕起伏。Realtor首席经济学家哈勒(Danielle Hale)表示:“仅仅在18个月前,待售房源的数量还处于历史最低水平,并引发了我们见过的最激烈的买家竞争。”现在类似的供不应求的情况似乎又将发生,哈勒称:“如果照目前的趋势发展下去,明年年初美国楼市库存可能会接近历史最低点。”

美国经济衰退的起点最早或在四季度

不过也有不少分析人士认为,美国楼市的短暂复苏迹象只是受到美联储降息预期的刺激,并不能持久。

埃蒙斯在最近的一份报告中表示,自二战以来,每次美国经济衰退之前,楼市都会率先出现异动。

他表示,自己在研究了美国30年期固定房贷利率、成屋销售、经通胀调整后的实际房价、住宅投资对美国国内生产总值(GDP)贡献度等4项指标后发现,目前楼市的整体走势与美国最近三次经济衰退之前如出一辙。

美国最近三次的衰退分别发生在上世纪90年代、21世纪初及2008年,历史数据显示,房贷利率在底部反转一到两年后,美国经济就会陷入衰退。埃蒙斯由此推断,美国经济下次衰退的起点最早可能在今年第四季度。

他报告中写道:“截至今年5月的独栋房屋销售数据证明,全美各地区的楼市依旧疲软。不过当前的情况,并不像上次次贷危机导致的经济大衰退那么严峻,但与1990年~1991年、2001年两次经济衰退期前类似。”

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