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长租公寓从香饽饽到鸡肋的启示

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去年,各路资本纷纷杀入长租公寓,以期在新“蓝海”中占位分果,如今它却负面消息缠身。7月9日,上任还不到两个月的万科长租公寓事业部总经理离职的消息得到确认,此前该公司“万村计划”未达预期,高层公开讲过长租公寓赚钱很难。还有一些品牌房企,正计划剥离长租公寓业务。另有媒体报道,去年以来已有16家长租公寓品牌“阵亡”,更多公司正挣扎前行,拖延业主房租、租金贷诈骗“爆雷”等问题时有所闻,甚至“离跑路不远了”,有人担忧长租公寓可能重演共享单车的故事。

一度喧嚣不已、备受追捧的长租公寓市场为什么突然陷入这样的状态?快速、大幅的行业起伏,有哪些东西值得人们反思?

长租公寓本来是一门普通的生意,据测算回报率为8%左右,作为风险生意,这一回报率不太可能吸引大量资本进入。长租公寓之所以在2018年突然爆发,是政策激励、过度金融化相结合的产物。

2017年底,有关部门出台了鼓励长租公寓发展的政策,其出发点是在“租售并举”背景下通过发展租赁市场解决住房难问题,它成了长租公寓市场的助燃剂。一项普普通通的政策对社会资本产生如此大的激励效果,有一定的原因。中国房地产市场长期受政策高度影响,浸淫其中的业者不论是开发商还是房屋中介都对政策极其敏感,生怕错过每一次政策机会已成为其本能。过去十多年建房卖房如此赚钱连很多开发商自己都不敢相信,出于未雨绸缪的考虑,不少开发商一直在寻找新机会,所以,这项新政策尚未有落实的细节,房地产市场上的各路资本热情就像火山一样爆发出来。

其次,物价、房价和租金持续上涨让社会各方形成了继续上涨的预期,进入这一行业的资本在投资核算时也大多理所当然地认为物价、房价、租金会继续不断上涨,在如此环境和心态下,人们大胆抢入一手房源,因为负债被固定而相信收益会持续膨胀,所以它们不太计较短期盈亏,很多资本甚至根本懒得去做什么核算,而是先抢到赛道再说。

再次,近些年来经济金融化、杠杆化,催生了一批动机不良的资本,它们习惯于空手套白狼,用杠杆完成自己的原始积累。要么对杠杆的“双刃剑”性质认识不到位,要么一开始就作好了“赢就钱入裤袋,输就跑路”的准备,在这种情况下,本来一项普普通通甚至有点辛苦的生意竟然搞起了“金融创新”,租金贷、证券化等纷纷出世。

这个行业一开始就不是按正常的经济规律办事,所以出现今天种种事情不奇怪。

政策动机与结果南辕北辙,说明一些人还没摆脱闭门造车的作风。买房贵、租房贵有它的根本原因,在不增加供应量的情况下,培育一批二房东只加剧租房难问题,一些低收入人群的基本生存条件甚至可能因此被剥夺。长租公寓作为一种商业形态,特定情况下可以解决一些人的住房难问题,例如,某城市机场附近的城中村通过长租公寓提升了环境,解决了航空公司和机场等相对收入较高人群就近居住的需求,在其它特定情况下,则很可能让人租房更难。对于这个行业,政策导向应该是促进增量供应,存量市场则应尊重市场自发秩序,严密防范出现垄断力量,对大资本的介入更应该高度警惕,而不是相反。

随着整体经济金融环境降温,包括长租公寓在内的很多行业都开始进入问题暴露期,这比继续盲目狂飙要好得多,希望市场尽快恢复秩序,走上良性轨道,但它们发展中的教训,目前看人们并未充分总结,这应该引起注意。

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