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楼市调控的最后一公里

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2019年以来,随着房贷利率回落、落户政策放开等因素,部分一二线城市出现房价及地价抬升的势头,3、4月间,多地更是迎来了久违的“小阳春”。

不过,市场过热的苗头没有持续太久。4月中旬开始,在高层开始频繁“喊话”稳定预期并出手调控的同时,多个城市也在持续推进“因城施策”、“一城一策”,落实城市政府主体责任。据中原地产研究院统计,上半年全国共发布与房地产市场有关的调控政策251次,较2018年同期的192次上涨31%,且调控的方式也更加多元、灵活,更为精细化。

“今年以来政策对稳地价、稳房价、稳预期的作用越来越大,反而对市场干预和影响越来越小,这是好的方面。”易居企业集团CEO丁祖昱指出。中国平安证券分析师杨侃判断,经济下行压力犹在、城市表现分化的背景下,预计下半年仍将延续稳地价、稳房价、稳预期的政策基调,各地方一城一策,整体以稳为主。

有收有放,楼市因城施策调控分化加速

据中原地产研究院近日发布的数据,今年上半年,全国共发布与房地产市场有关的调控政策251次,较2018年同期的192次上涨31%。

中银国际证券研报解释说,2019年以来,伴随房贷利率回落、落户政策的放开等因素,部分一二线城市出现房价及地价抬升的势头。针对此情况,在4月份的中共中央政治局会议上,再度强调“房住不炒”与“长效机制”的落实,同时提出“一城一策”、“因城施策”的细化指导政。

正如该份报告所言,今年春节之后,楼市“回温”态势明显,3、4月间,多地更是迎来了久违的“小阳春”。国家统计局在今年5月16日发布报告显示,新房价格环比上涨的城市继续增长。另一方面,得益于宽松周期、资金面改善以及市场回暖,房企的拿地热情也极为高涨。中原地产数据显示,2019年前4月,累计28家房企拿地过百亿,而2018年同期只有24家,2017年为18家。

对此,监管层显示出稳定市场的决心:4月19日,中共中央政治局召开会议,两度重申“房住不炒”定位;住建部在1个月之内两次对房价、地价波动幅度较大的共10个城市进行预警提示;在一些大城市放宽落户限制引发调控放松的猜想之时,国家发改委明确表示“放宽落户不等于放松对房地产的调控”。

此外,对于房企密集融资、在二线城市疯狂抢地的情况,央行明确表示“房地产调控和房地产金融政策的取向没变”,银保监会则进一步发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规“输血”房地产。而高层定调之下,各地继续坚持“房住不炒”、积极落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制。

58安居客首席分析师张波向《华夏时报》记者指出,2019年房产调控的目标非常明确,即实现房价、地价、预期的“三稳”。整体来看,上半年的政策调控不只针对房价单一维度,包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现。

与此同时,今年以来,地方政府房市调控政策逐渐呈现分化趋势,因地方楼市行情冷热不均,所推出的调控政策松紧各异。

例如,苏州于5月11日发布的“新政”仅对工业园区全域、高新区部分重点区域规定了限售,并未针对苏州全市进行“一刀切”;6月初,在南京市高淳区、六合区买房的外地人只需提供在宁居住证或在宁工作劳动合同即可开具购房证明,但南京市的其他区域限购仍在执行中。

因为房价上涨过快,6月20日,西安发布了三年以来第六次调控新政,进一步收紧“限购”,严控落户炒房。但与此同时,部分三四线及核心城市远郊区域政策则有所松动。例如安徽阜阳市取消出让土地限价、江西赣县停止特价房销售等“限跌”政策、湖北恩施市发布“不准降价”通知等。

稳定基调不变,楼市调控下半年将更精细化

积极的调控政策,令楼市在5月份即出现明显的降温迹象。克而瑞数据显示,5月,房企供货节奏明显放缓,成交也随之转升为降。多数二三线城市市场明显降温,成交量均有不同程度的回落,其中不乏无锡、徐州、合肥这类热点城市,济南、大连成交量更是降至历史低位。土地市场方面,从CRIC监测的300城经营性土地数据来看,5月成交建面下降、土地价格涨幅明显放缓,平均溢价率也出现了年内首次回落。

当前,2019年的楼市已经步入“下半场”。对于接下来的市场走势,多位受访人士均认为,楼市调控的总基调没有变化,依然是“以稳为主”。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾对记者表示,下半年,预计调控政策会继续贯彻执行“因城施策”、“房住不炒”的政策,不会有大的变化。

中银国际证券研报认为,未来房价稳定为长期趋势,调控政策难以大幅放松或从严,“房住不炒”为高压红线,“因城施策”为精细化调控思路。张波亦有类似的观点:“在因城施策的调控思路下,房地产市场正在进入新一轮调整周期,不同城市会呈现不同程度、不同状态的调控,下半年的楼市更应该具体问题具体分析。”其称,由于今年下半年房地产市场依然处于“换挡期”,所以在“稳”字当先的大环境下,政策会从全国严控到“因城施策”、“因区施策”,调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。

“整体看,2019年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低,土地市场的溢价率有所降低。”中原地产首席分析师张大伟进一步表示,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。张波补充说,调控政策对房价上升有一定遏制作用,但并未改变房企拿地热情,杭州、合肥、苏州、宁波、武汉等二线城市在下半年依然是热点。

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