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上海商办年供应量持续过百万平米 净吸纳量走弱 存多重原因影响需求

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“说真的,今年很多客户都收缩了租房计划。原先想要租1000平方米的,到后来缩小到一半。”中介小乔对《每日经济新闻(博客,微博)》记者说,“写字楼紧俏的时候,租客看中的办公室,考虑一天两天准备签合同时,已经被人抢先下手了。但现在你可以多看看,多挑一挑,价格肯定都可以谈的。”

专门从事写字楼中介业务的小乔,这段时间工作心态的转变也反映了市场的变化。

上半年,上海(楼盘)写字楼市场新增供应累计达54.9万平方米。但净吸纳量走弱,累计去化14万平方米。世邦魏理仕CBRE最新发布的数据显示,今年上半年,上海优质写字楼市场空置率同比升至18%。

是什么原因导致了空置率升高?上海写字楼市场现状又如何?记者近日走访上海部分写字楼市集中的区域。

大规模供应致库存走高

多家机构的调研报告均显示,商办市场在去年大规模供应下,库存积压持续走高。与此同时,优质写字楼市场空置率再度上行。

世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕告诉《每日经济新闻》记者,“从2017开始,上海进入商办供应高峰,每年都有超百万平方米供应量,如2017上半年新增供应127万平方米,2018上半年新增83万平方米。”

需求端则未能同步上升。据同策研究院数据测算,今年5月份上海市办公市场成交一度同比下滑44%,去化周期高达153个月。

净吸纳量走弱存在多重原因,如外部环境趋紧、不确定因素显现、经济面临下行等,对写字楼市场需求造成了较大影响。

值得注意的是,在全国多个中心城市,金融业、制造业等均是写字楼市场的主要目标领域。而上海由于其“国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心”的城市定位,金融、消费制造业和专业服务成为城市甲级写字楼的前三大行业。

据第一太平戴维斯一季度发布的《中国写字楼报告》分析,金融业租户在上海甲级写字楼租户占比为38%,在防范金融风险的大环境下,截至2018年末,中国境内P2P公司总数同比减少了54%,而生存下来的此类公司的稳定性仍存在不确定性。另一方面,今年沪深两市下跌,对小型券商、基金和资产管理公司的扩张计划也造成一定冲击。

其他行业也同样存在不确定性。上海市统计局数据显示,2019年一季度上海实现地区生产总值8308.3亿元,同比增长5.7%,增幅收窄1.1%,经济增速有所放缓。

反映到租赁市场,世邦魏理仕分析认为,一方面租户在租赁决策上更为保守,续租占比显著增加,同时小于1000平方米的租赁成交占比过半。

写字楼供应结构错配

今年上半年,上海写字楼市场需求回落,其中以核心区市场更为明显。同策研究院报告指出,办公市场存在一定的供应结构错配。

一方面,在双创精神的持续推动下,小微企业办公需求被释放,但在供给侧,大宗交易趋于频繁、中小户型入市量低,小微企业、创新企业等需求被平抑;另一方面,区域结构上也存在冷热不均的现象。

上海传统主城区如徐家汇(002561)、陆家嘴(600663)写字楼新增供应相对有限,相对供应较多的区域则集中于非主城区(如闵行、松江、青浦等),供需矛盾导致热门区域供应少、冷门区域没人买,库存去化难。

供应不均衡的现象仍在进一步扩大。据第一太平戴维斯数据,二季度上海核心写字楼市场新增供应7.03万平方米,空置率为11.9%,环比下跌0.5个百分点;而非核心商务区新增供应17.1万平方米,空置率则高达30.3%,租金持平。

《每日经济新闻》记者近日走访上海内环内部分甲级写字楼发现,位于成熟商圈、紧邻地铁的写字楼往往出租率较高,而个别远离成熟商业环境的商业体,尽管硬件一流,但空置率仍然堪忧。

以上海内环内某甲级写字楼为例,开业已有两年左右,但记者在大堂指示牌上看到,17~21层尚无任何企业信息。当记者逐层查看发现,不少楼层处于“整层空置”状态。

同时,该写字楼所在的的区域紧邻大片居民区、老式办公楼、商住楼和旧厂房改建的产业园区,并不具备成熟的商业氛围。记者调查发现,小微企业、创业企业是这一带较为多见的租户。

不过,上述写字楼项目似乎并不青睐此类企业,物业租赁中心相关人员表示,“大多数楼层不接受分割,必须整租,最小面积200多平方米。”

但位于世博板块的前滩、后滩区域则是另一番景象。在世博板块某甲级写字楼工作的周小姐告诉记者,“我们周边包括前滩都有很多大型企业入驻,高峰时电梯也是相当拥挤,一般要等3~4部电梯才能挤上去。”

“当时公司选址的时候也考虑过其他区域,综合衡量了商业氛围和交通、价格,最终还是搬来这里,当然价格也是主要因素。”周小姐说。

同策咨询研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者分析指出,“经济的景气程度反映到企业微观层面,即企业扩大再生产、新增租或者扩租的这种需求,有没有支撑?这某种程度上影响了出租率。”

“另一方面,由于核心区域租金高企,陆家嘴或是人民广场的一部分企业可能会搬到虹桥商务区等新增存量较多的区域,在不影响正常经营的情况下,企业完全会选择一个价格较低、交通便捷、面积更大的办公场所。那么也有可能会导致结构上的差异。”张宏伟补充说。

下半年净吸纳量将企稳

在租金高企导致部分企业搬离、空置率上升等共同作用下,部分核心商圈写字楼市租金出现下跌。

中指控股《2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告》指出,对2019年二季度监测的上海13个主要商圈中,虹桥商圈租金涨幅最高,为1.47%;陆家嘴商圈跌幅最大,为1.62%。部分运营企业为去化空置面积,采用延长免租期等方式吸引新客户,对续约客户则采用不涨租等方式挽留,因此核心商圈租金整体有所下跌。

《每日经济新闻》记者注意到,上海商办土地供应的下降或将为供应“降速”2019年1~6月,上海新增商办用地成交面积为49.73万平方米,同比下降80.08%;其中,中心城区成交面积17.96万平方米,同比下降89.35%;中心城区成交面积占比为36.12%,较去年同期收窄31.46个百分点。

从土地成交分布来看,商办用地成交呈向外扩散趋势,未来上海写字楼租赁市场也将由中心城区向四周扩散。

叠加近期出台的各项利好政策(如减税),高力国际预测,下半年上海写字楼市市场的净吸纳量将企稳。此外,由于全市次中心区存量的占比增加,2019全年市场平均租金将会结构性下调。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越告诉记者,“G20峰会释放的积极信号等将直接利好科技领域、制造业、贸易,航运等等行业。虽然下半年仍有近百万平方米的新增供应,但在全球经济释放新动能的影响下,我们预期租赁活动将重现活跃迹象。”

对于下半年市场空置率能否回升,张宏伟则认为,“随着利好政策的刺激和企业需求总量的增加,有些地方的空置率问题,会得到一些解决,但是供大于求的状况不是短期能够解决的,整个市场还是存在压力。”

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