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部分银行房贷利率上涨 坚持“房住不炒”基调不变

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[数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,同比增加31%。]

近日有市场消息称,今年5月份以来,多家银行多次提高房贷利率,第一财经记者就此询问多个地区的银行人士了解到,各地各行房贷政策存在差异。

具体来看,北京(楼盘)地区的国有大行具体放贷政策变化不大。不过,也有华北地区农商行人士对第一财经记者表示,在今年6月底,首套和二套房的房贷利率有所提升,但幅度并不算大。

不过今年年初以来,房地产调控政策较为频繁。数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,同比增加31%。“从住房信贷看,应继续实施差别化住房信贷政策,综合运用多种手段,量价并举,长短结合,既调控总量又调整价格,既满足刚性需求又抑制投资投机,既着眼当下又引导预期,将‘房住不炒’的定位落到实处”。中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼对第一财经记者表示。

有银行房贷利率上调

日前,市场消息称,农业银行(601288)、交通银行(601328)、中国银行(601988)、工商银行(601398)、建设银行(601939)5家银行房贷利率将全部上调:首套基准利率上浮10%,二套上浮15%。其中农业银行、交通银行、中国银行执行时间为8月2日,工商银行、建设银行执行时间未定,预计执行时间8月5日。

多位国有大行北京地区人士对第一财经记者表示,未收到上述通知。具体来看,各家不同,但整体而言,首套房贷依然为基准利率或上浮10%,已经实行了很长一段时间了,二套房贷基准利率上浮10%~20%。具体房贷利率是多少,还要看申请人的资质。

“我们的房贷利率是从去年6月上浮的,最近一年没有变动,首套房贷利率是基准上浮10%,二套房是基准上浮15%。”一位国有大行北京地区人士对第一财经记者表示。

另一家国有大行相关人士表示,在北京地区实行首套房为基准利率、首付付款比例在30%以上;二套房房贷为基准利率上浮10%,首付比例不低于60%,未接到个人房贷上调的通知。

也有国有大行人士称,北京地区房贷利率是,首套基准利率上浮10%,已经实行很久了。五环以内,非普通住宅(总房款在468万元以上)首付比例为40%。普通住宅(总房款在468万元以下)首付比例为35%。

还有国有银行执行北京地区首套房房贷利率为基准上浮10%,二套上浮20%。

不过,记者了解到,近期有银行上调了房贷利率。“今年春节以后,首套房房贷一般为基准利率,二套房基准利率上浮5%。但从6月底开始,首套房房贷利率上调至基准利率上浮5%,二套房房贷为基准利率上浮10%。”另外一位华北地区农商行人士对第一财经记者称,另外,银行对公贷款并未收紧。

某华东地区城商行人士称,近期她所在的区域房贷利率没有变化,各家银行首套房房贷基准利率上浮10%左右,如果申请人资质比较好,可以拿到基准上浮8%的利率,二套房为15%左右。而在去年这个时候,首套房基准利率上浮20%也不一定有额度。

在华南地区,某城商行人士称,当地首套房房贷利率上浮15%,首付两成;二套房房贷为基准利率上浮25%,首付三成。而到了今年5月中旬,当地首套房房贷利率为基准上浮25%。“我们是三线城市,房贷利率和房价超过了附近其他城市,主要因为不少居民正在进行拆迁,拿到的是现金偿还,没有拿到房子。另外,近期出台了小区居民就近入学的规定,争先买学区房。”上述华南城商行人士称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,商业机构统计的贷款数据和具体银行的贷款数据可能会略有分歧。因为实际上贷款政策往往是和具体楼盘挂钩的,尤其是一手房。银行本身也不会刻意去调高利率,尤其是在有贷款额度和贷款任务的时候。所以实际上部分银行自身政策还是比较稳定的。当前政策管控趋严,那么或会有所收紧,利率略有上升也是有可能的。到了第四季度若是政策放松,那么也还是会有下调的,包括国际市场的一些降息动作也容易影响市场预期。

“展望未来一段时间,在市场流动性仍然合理充裕的情况下,个人住房贷款利率虽然有进一步上调的可能,但上调的幅度不会太大。不过,不同银行对个人住房贷款业务定位不一样,为此投入的信贷资源相差较大,因此在贷款利率上会有明显的分化,预计大型商业银行的个人住房贷款利率将保持温和的上调趋势”。董希淼称。

上半年房地产调控同比增加了31%

虽然近期房贷利率变动不大,但是今年以来,全国房地产调控政策多有出台。数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年房地产调控192次,同比增加了31%。

今年7月,房地产调控政策继续推出,包括个别城市宽松政策“一日游”、房企资金链收紧措施、地方限售加码、乱象整顿等,截至日前,7月单月房地产调控已超40次。特别是7月连续两次针对房地产信托及美元债,都是单独针对房地产企业发布资金收紧政策,未来市场对政策持续收紧的预期渐强。

7月30日,中央政治局会议再提房住不炒。会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

4月19日的中央政治局会议对楼市的提法是,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长期调控机制。

中原地产首席分析师张大伟称,这是在去年末两次政治局会议不提房地产之后,4月19日与7月30日,连续两次提及房住不炒,继续明确房地产调控将持续收紧。在市场出现小阳春、局部区域房价出现波动的情况下,强调房住不炒,对炒房者将有所打击,有利于市场平稳。

其次,中央政治局会议上首次明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段。在过去经济发展过程中,的确出现过为了短期经济稳定的目标而放弃房地产长效机制的落地执行。短期看,整体经济面临一定的下行风险,但这一次中央明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

再次,落实房地产长效管理机制。房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等环节开始快速落地,预计2019年后续将有更多制度性政策发布。另外,房地产税等调控政策也将加速落地。

“近期有部分城市的房地产政策略有松动,但随后被叫停,这也使得大家产生了一个疑问,即经济下行压力大的时候,房地产政策到底是趋紧还是趋松呢?此次中央政治局会议的定调,说明单纯因为经济下行压力大而盲目松绑楼市,以刺激的手段来对待房地产,基本上是行不通的。”严跃进称。

张大伟称,建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度,以长效机制引导市场稳预期。

董希淼称,上半年,我国房地产市场迎来“小阳春”,部分地区房价上涨较快,适当加强房地产市场调控是必要的。从房地产金融的角度看,目前调控可能从以下几个方面实施:收紧银行信贷资金进入房地产市场,比如提高房地产开发贷款的条件,减少贷款额度;收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目,比如对房地产信托进行“窗口指导”;收紧个人住房贷款条件、额度,提高贷款利率,并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外,还可能从严掌握房地产企业发行企业债券。在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位之下,未来房地产企业融资预计将会偏紧。

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