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海外融资成本上升 房企“钱途”冷暖自知

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资金,特别是低成本的资金,一直都是房地产公司的重要生存砝码。

房地产行业在国内的融资环境收紧信号愈发明显,众多房企此前曾掀起一轮海外发债的高潮。不过,人民币汇率的波动让房企以本币偿付外币负债的成本上升。

据不完全统计,仅从今年6月以来,包括绿地、佳兆业、中南建设(000961)等房企都宣布发行美元债。值得注意的是,从融资成本上来看,前一段时间房企发行的海外债票面成本普遍较高,部分甚至超过了10%,利率水平与境内债的融资成本差距在不断拉大。Wind数据显示,今年截至7月中旬,房企计划发行的海外债数量已达104只,数量、规模均创同期历史新高。如果按照当前节奏持续下去,房企海外发债规模有望再创历史记录。有分析人士表示,发行美元等外债,房企必须要面对的是汇率风险,且后续汇率如何变化存在较大不确定性,房企的汇率及财务风险敞口或存在持续恶化的风险。

市场数据显示,近几年中国房企海外融资利率水平明显升高,从2016年的6.03%飙升至近8.6%。相对于中小房企,龙湖集团、万科、世茂等龙头房企的平均融资成本较低。所以,汇率波动对高杠杆的中小房企的财务冲击会更大。“借新债还旧债,一直以来都是房企惯用的融资方式,今年也不例外,但高杠杆房企融资成本本身就比较高,融资相对较难。”一位房地产机构的分析师如是说。

事实上,汇兑损失在去年已经发生。如当代置业2018年汇兑净亏损为2.05亿元,导致当年净利润仅为6.62亿元,较2017年同比下降19.88%。

Wind数据显示,2019年房企海外债到期规模为237.57亿美元。2020年和2021年,房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元,房企偿债规模正在逐年走高。不过,今年下半年房地产企业海外美元债到期规模会从上半年的210亿美元下降到111亿美元。从长期来看,汇率波动对依赖美元债融资的企业可能会造成一定的冲击,但由于多数房企短期内美元债到期压力不大,汇率出现短时波动对房企的影响仍可控。

与此同时,房企的整体融资成本正在水涨船高。观点指数研究院的统计数据显示,2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%,单月则呈现波动上涨趋势。其中,4月的融资成本位列上半年之首,为7.59%。从房企本身来看,有个别小型房企融资成本高达15%。此外,也有部分债务压力较大的大型房企或龙头房企发债成本高于10%。今年下半年,融资收紧会在数据上有更多的呈现,房企也需要在预期收紧的融资形势中保存实力,为下一轮洗牌做好准备。

日前,央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会强调,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,本次会议明确提出对高杠杆经营房企的管控,尤其是对有息负债规模和资产负债率等数据的管控,预计下半年部分房企在发债等方面会比较节制,同时也会积极进行债务的清偿,以降低资金压力。

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