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今年棚改开工任务完成过半 北京山东棚改专项债超700亿

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棚改正在发生巨大的变化。

8月19日,据住建部官网消息,2019年全国棚改计划新开工289万套。1至7月,已开工约207万套,占年度目标任务的71.6%,完成投资6000多亿元。

而从21世纪经济报道记者搜集各地已公布的棚改进度数据来看,不少省份的目标完成超过50%,部分推进速度较快的省份比如江苏,新开工已经完成超过全年目标的80%。

在棚改开工目标同比减半、过去的棚改融资助力PSL(抵押补充贷款)同比下降接近7成的背景下,棚改退潮会对楼市造成怎样的影响?现有政策如何缓解其可能对房地产市场带来的负面影响,成为关注焦点。

专项债成为主流

从2018年下半年开始,国务院和住建部多次表示,各地将因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,房价上涨压力较大、库存不足的地区将会缩减货币化安置比例。2019年4月,财政部公布的2019年棚改计划新开工数量仅285万套,同比下降51%。

结合多个省份推进速度相对较快的情况,有债券研究人士告诉21世纪经济报道记者,一方面新开工目标减少,另一方面上半年资金层面相对充足,没有出现明显的下滑,是这些地区棚改任务完成率依旧较快的原因。

不过,需要注意的是,在棚改目标已经发生变化的同时,推动棚改的主要资金来源也发生了重大变化。

民生证券此前发布研报指出,若考虑棚改专项债+PSL累计投放量,2019年1-5月两项累计投放4483.91亿元,略高于去年同期PSL投放量4371亿元(去年1-5月并无棚改专项债发行)。由此可见,棚改专项债有逐步替代PSL、成为棚改资金主要来源的趋势。综合来看,尽管PSL发行缩量,2019年上半年棚改资金来源并无下滑趋势。

具体来看,根据央行官网8月1日消息,7月未对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行发放PSL。

21世纪经济报道记者注意到,这已是PSL连续第四个月零投放。PSL作为棚改资金的重要来源,2018年下半年以来投放数量呈现明显下滑趋势。今年前7月累计新增约1615亿元,同比下降69.4%。

而在另一方面,地方政府棚改专项债方面,Wind数据显示,不排除置换债的前提下,截至8月中旬,各地发行的棚改专项债总额已经超过6300亿,额度已超出2018年总额的一倍以上。

21世纪经济报道记者注意到,截至8月,2019年新增棚改专项债体量最大的四个省份,依次分别是北京、山东、安徽、浙江等中东部省市。

以北京为例,根据5月发布的北京市2019年地方政府债务限额及市级预算调整方案,北京市2019年新增政府债务规模1107亿元,其中,一般债务132亿元,专项债务975亿元,主要用于棚户区改造、土地储备等重点领域和重大工程。而Wind数据则显示,到8月中旬,北京市今年新增的棚户区改造地方债务已经超过700亿元规模。此外,Wind数据也显示,山东省今年新增的棚户区改造地方债务超过700亿元规模。

上述债券研究人士向21世纪经济报道记者指出,考虑专项债模式会更关注项目偿债能力,这对于楼市下行压力较大的中西部地区三四线城市来说,可能会影响较大。

此前的2018年10月,住建部在北京主持召开部分省市座谈会,会议明确,政府购买棚改服务模式取消,2019年棚改以发行专项债券为主。在当时,就有参会地方代表表示,棚改融资政策由政府购买棚改服务模式转为棚改专项债后,难以实现项目收益和融资自求平衡,中央应当对棚改需求大、财力又极为困难的西部地区给予特殊政策和重点倾斜。

多角度对冲影响

棚改大潮渐退,会带来什么影响?

多数观点认为,这会一定程度上影响市场,尤其是三四线城市的需求,并或将主导未来三四线城市在一段时期内的下行趋势。

近日,招银国际首席经济学家丁安华在研报中指出,棚改退潮将会对房地产的价格、销售和投资造成显著拖累,进而制约开发商的拿地意愿,最终对地方财政收入和宏观经济增长形成压力。

这种影响会有多大?华创证券近日发布报告称,棚改具有固有实施周期长、棚改到位资金和使用资金滞后等特点,将导致棚改退潮的负面影响更为平缓。

具体数据来说,比如山西省2018年累计授信额为1776.4亿元,但实际发放金额为1063.3亿元,2018年末对应累计在途资金占比达40%;安徽省2018年累计授信730.0亿元,实际到位527.0亿元,已授信的在途资金占比28%;贵阳市2018年累计评级授信金额约800亿元,但实际到位资金200亿不到,对应累计在途资金占比达75%。华创证券认为,此类大量前期在途资金将对棚改计划开工、投资下降形成一定程度对冲。

另外,随着中央层面多次提及,被认为“既保民生,又稳投资,同时拉动内需”的老旧小区改造,开始受到关注。多位受访人士均告诉21世纪经济报道记者,老旧小区改造和棚改都是我国重大的民生工程和发展工程,都是在经济存在较大下行压力时推出的稳增长举措。

目前,老旧小区改造内容主要分三大类:一是保基本的配套设施,包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善;二是提升类的基础设施,包括公共活动场地、配建停车场等;三是完善公共服务类的内容,包括养老、抚幼、文化室等设施。

其中,对市政基础设施的“保基本”改造,被认为会对基建投资起到较大的拉动作用。而根据相关机构测算,这类改造涉及总投资约1.2万亿。

但首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授王晖告诉记者,老旧小区改造缺乏PSL、棚改专项债一样稳定的资金政策工具。

北京清华同衡规划设计研究院总工程师、中国城市规划学会城市更新学委会委员张险峰则告诉记者,在以往以土地开发为主的时代不同,老旧小区改造参与企业必须转变观念和盈利模式,降低收益预期,从供给侧改革角度出发,认真研究居民的需求,包括宜人化、健康化、适老化、绿色化、智慧化服务等诉求,把精力投入在人性化设计、新型化施工、新材料新产品开发、新设备新能源供给等方面,在推进社会事业中实现企业的价值。

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