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透视房企中报:净负债率攀升现金流承压

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房地产融资在过去的几个月已重重地关上了大门,来自销售的内生性增长乏力,体现在中报中,就是净负债率升高,经营性现金流负数扩大。包括万科、碧桂园等在内,多家房企在业绩会上坦言融资难;在外部融资环境收紧的情况下,缺钱的房企纷纷强调加强自身的现金流管理,通过优化债务结构来提高抗风险能力。

房企中报“攻防战”

随着房企中报披露大幕拉开,在外部融资环境收紧的情况下,房企的资金情况一览无遗——无论是龙头房企还是中小型房企,净负债率比去年底都明显上升,到位资金增速放缓,经营现金流吃紧。财报中可以看到,房企都在加强现金流管理,调节长短债结构,增强短期偿债能力,并加快销售去化,回笼现金,增强资金内生力。市场上,金九银十之战已经提前打响,恒大抢先发起7.8折全面降价促销,一夜之间,房企是否重回2012年?

8月密集的房企中期业绩会如期而至。与往年不同的是,场内业绩飘红,场外促销大战烽烟已起。

端坐台上的开发商们,平静的面孔下,内心翻滚着对下半年市场的担忧。即使“嘴硬”如李思廉,也承认富力暂停拿地不是空穴来风。

他们深知,当前房地产调控基调对开发商的不友好,也接受这一事实,努力让自己适应。

房地产融资在过去的几个月已重重地关上了大门,来自销售的内生性增长乏力,体现在中报中,就是净负债率升高,经营性现金流负数扩大。

包括万科、碧桂园等在内,多家房企在业绩会上坦言融资难;在外部融资环境收紧的情况下,缺钱的房企纷纷强调加强自身的现金流管理,通过优化债务结构来提高抗风险能力。

8月的市场中,已有个别房企、个别项目开始降价促销。预计下半年至明年,更多房企将加入这个行列,狠抓回款来储备过冬的粮草,抵御可能来临的流动性寒冬。

房企“缺钱了”

根据目前已公布的中报,房企净负债率普遍上升,包括万科、中海这样稳健的行业头部企业,也分别上升了4个百分点和1.3个百分点,甚至有房企半年内增幅超过了10%。

增幅较小的,如旭辉、越秀、奥园、雅居乐等增幅在5个百分点以内。旭辉和越秀较去年年底上涨了3个百分点,分别达到70%和64%。奥园较去年年底上涨了5个百分点至64%;雅居乐为81%,上涨了2%。

增幅较大的华润则从2018年年末的34%上升到44%,增幅达10个百分点。还有远洋集团上升13个百分点,达到86%。

同时,部分房企上半年的经营性现金流收缩,甚至增大了负增长的趋势。

越秀地产上半年产生的现金流约35亿元,较2018年同期的67.6亿元,同比减少了48%。

经营性现金流净额主要的构成为经营性收款(销售回款)、经营性付款(买地、工资、税金等)。

受到销售周期性、市场资金面等因素的影响,公司现金流通常的波动特征为上半年支大于收,下半年收大于支,一般而言上半年都会表现为负数。

目前来看,现金流为正的龙头房企仅有万科和碧桂园。万科上半年实现了现金流回正,为88.6亿元,去年上半年则为负;碧桂园今年上半年的经营性现金流也保持在正数值。

尴尬的是,由于前几年的流动性宽松大量流入楼市,虽然当下不少房企开始缺钱,政策却一直在严格“控水”。

旭辉集团在中报中表示,中国房地产开发商的融资市场明显收紧,境内外融资渠道限制增加,债务融资挑战重重。

房企为了融资,使出浑身解数。

雅居乐副总裁潘智勇表示,融资方面,在内地会以双边贷款为主,包括开发贷和并购贷等。在香港以债务融资为主,将通过银行贷款,适当的时候也可以考虑发点债。

同时,在资金链紧张的情况下,房企不得不少拿地甚至不拿地以减少现金支出。

8月初,富力传出下半年暂停拿地的消息。融创董事会主席兼执行董事孙宏斌甚至表示,公司下半年基本没有拿地指标。

相比在融资收紧后愁云密布的其他房企,行业龙头万科及碧桂园则影响较小。

万科首席执行官、总裁祝九胜在万科业绩会上直言,融资收紧对整个行业肯定会有一些影响,对资信比较好、比较稳健经营的企业来说,适应的难度没那么大,对其他来说可能会有一些挑战。

“有一句话叫好学生喜欢难题目,对万科来说,争当好学生、答好难题目。”祝九胜表示。

现金流至上

随着房企融资不断收紧、且短时间内不会大幅放松,房企愈发注重现金流管理,“现金为王”成为诸多房企高管的共识。

阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,“在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握现金为王,先解决水池里有没有活水,负债率和利润在这个时候不重要。”

从近期房企发布的年报也可以看出,今年上半年,大多房企都在有意调整负债结构,增强短期偿债能力。

如阳光城发布的2019年中报显示,截至今年6月,公司短期借款约为79亿元,长期借款约为598亿元;2018年6月的短期借款约为131亿元,长期借款约为595亿元。同比发现,短债比例明显缩小。

美的置业也将一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至21%,同时将现金与短债比由报告期初的1.60提高至2.42。美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示,“整个管理层都在灌输现金流安全的意识。”

在外部融资收紧之下,销售回款成为房企过冬的重要资金来源。

“回款”成为今年房企中期业绩会的高频词汇,几乎每家房企都会提到。

在8月21日万科中期业绩会上,万科执行副总裁张旭表示,坚持快速销售,积极回款,是万科长期的策略。万科要求新开盘要去化60%以上。

美的置业的林戈表示,“下半年美的置业还是以加大整体回款为主,因为只有市场上拿到的钱才最真实。”

保利发展在今年上半年通过销售共回笼资金2168亿元,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。

销售回款一直表现不错的旭辉,也将回款率从去年年底的88%提升至今年中期的95%。

碧桂园总裁莫斌表示,公司今年将销售回款率作为考核指标,上半年权益销售回款率达94%。

融创行政总裁汪孟德指出,未来公司主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长。

然而,销售市场并不乐观。随着政策强调“房住不炒”,融资持续收紧,房地产市场的行情也正在转冷。

作为行业三巨头的碧桂园和恒大,今年上半年销售金额都出现了负增长,分别为-2.8%和-5.5%。

为了加速销售回款,恒大抢先发起7.8折全面降价促销。

8月20日,中国恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”,全员营销优惠升级的促销活动。在8月20日至10月8日期间,通过恒房通推荐购房均享特殊优惠,且每日推出不定量的特价房单位。

相较往年,金九银十的抢收战已经提前打响。

在8月22日雅居乐的中期业绩会上,雅居乐副总裁王海洋谈及降价问题时答道,雅居乐会结合市场情况进行局部调整。

他表示雅居乐下半年将有20多个新项目开盘,开盘时可能会有销售刺激手段,但整体来说不会大范围降价。

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