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新版LPR与楼市无关或负相关 实体经济是楼市发展根基

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没有悬念,新版LPR在8月20日落地,首次报价较之前稳中有降。但是,这场效果约等于“非对称降息”的变革与楼市无关;如果一定觉得有,那可能得理解成“负相关”。

因为,央行再次重申,要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。“具体怎么操作,央行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告,细节现在还在调研。但有一点可以肯定,房贷的利率不会下降”,央行副行长刘国强表示。

那么,央行新版LPR究竟为什么“不惠及楼市”呢,笔者认为,主要是因为目前从流动性的总供给来看,市场总量不缺钱,缺钱的也不是楼市,而是实体经济,尤其是实体经济中大量的中小微企业。

央行7月底发布数据显示,上半年,全国房地产贷款增加3.21万亿元,占同期各项贷款增量的33.2%,比上年全年水平低6.7个百分点。二季度末,人民币房地产贷款余额41.91万亿元,同比增长17.1%,增速比上季末低1.6个百分点。其中,房地产开发贷款余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季末低4.3个百分点;个人住房贷款余额27.96万亿元,同比增长17.3%。

笔者注意到,二季度末,金融机构人民币各项贷款余额145.97万亿元,同比增长13%。也就是说,在同一个时间框架内,涉房贷款增速虽然减慢,但依旧是跑赢了均值,其在信贷资源中的总权重还惯性上升。而且从总量上看,房地产贷款已经占用全部信贷资源的三分之一,其风险集中度确实需要警惕。

当然,较高比例信贷资金流向楼市也有其合理性。房地产贷款特别是按揭贷确实是资产质量最好的贷款之一(多数大中型银行的按揭贷款不良率非常低),而且还有很高的零售客户附加值。根据风险定价的市场化原则,如果按揭贷款与小微业务贷款利率接近,对于风险偏好较低的信贷资金而言,向楼市流入可以说是一种本能。

因此,LPR新机制以及包括降准、专项债等在内的很多货币政策不是谋求大水漫灌式的降息,而是希望通过引导实现精确的滴灌。

笔者赞同“信贷定制”的政策导向,不过也希望提示市场各方,资金是聪明的,货币政策的引导需要配合其诉求,具体来看,通过创新手段和技术降低实体经济的信贷风险,尤其是小微企业的不良率是吸引资金流入的最直接方式。

随着金融科技的介入,目前小微企业轻资产、财务报表不详尽等问题引发的贷款难正在逐步得到解决,但是市场对于融资贵的担忧依然存在。笔者建议,一方面要将小微企业融资的综合成本全部展现于阳光下,了解商业银行与小微企业对于定价分歧的主要成因;另一方面,也要确保小微企业贷款的可持续,对于贷款贵与不贵的判断也应该是多维度的。例如,如果一笔贷款能够及时的、帮助企业获取较高利润,即使其单价略高于同类产品,也应承认其贡献值;反之亦然,“迟到”的低息贷款显然并不是解决问题的最佳方式。

此外,笔者认为,小微企业化解融资难必须注重提升直接融资比例,也就是借助资本市场的力量。毕竟,其与间接融资对于风险的偏好存在显著区别。而且,目前的多层次资本市场也给处于不同发展阶段、面临不同情况的企业提供了多样化的选择。

最后,笔者希望对楼市说一句,实体经济的发展是楼市发展的根基,楼市近十年的高速发展很大程度上受益于我国经济30年来高速增长带来的居民财富储备。因此,楼市和实体经济之间从来、今后也不应是一道选择题。只要实体经济摆脱下行压力、走向复苏,那么,楼市的春天或许也并不会遥远。

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