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中报观察|龙光地产发力城市更新,考验运营能力

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8月26日,龙光地产交上了中期业绩答卷。今年上半年,龙光地产在合约销售、营业收入、盈利能力等多方面表现不错,进一步深耕粤港澳大湾区,其中,城市更新成为业绩增长的新引擎。不过,在业内看来,城市更新项目较为考验企业的运营能力,周期也相对较长,且转化成土储也存在一定的不确定性。

上半年完成率达53.3%,有信心超额完成任务

龙光地产是一家深耕于粤港澳大湾区住宅市场的一体化物业发展商,产品主要针对首次置业及改善型置业人士。

财报显示,今年上半年,龙光地产合约销售额较2018年同期上升约27.7%至453.1亿元,其中,5月、6月连续两个月录得单月销售额超百亿元。新京报记者了解到,龙光地产今年权益合约销售目标为850亿元,较2018年同比增长超过20%。据此,截至今年上半年,龙光地产已完成年度目标的53.3%。

在克而瑞上半年房企全口径金额榜单中,龙光地产排名为32位,此外,克而瑞权益金额排行榜上,龙光地产排名23位。

记者了解到,龙光地产坚持“区域深耕+城市更新”双轮驱动战略,实现粤港澳大湾区“9+2”城市群全覆盖。2018年起,龙光地产布局环上海大都市圈,截至今年上半年,一共有6个项目。此外,龙光地产在广西南宁及广东汕头持续深耕。

各区域销售业绩贡献方面,今年上半年的合约销售中,深圳区域、大湾区其他区域、南宁区域、汕头区域、长江三角洲区域、新加坡及其他区域占比分别约为9.0%、44.4%、27.8%、6.8%、3.2%、5.9%及2.9%;主要合约销售来自于大湾区及南宁区域。

其中,深圳区域的销售主要来自位于深圳地铁4号线红山站地铁上盖项目龙光·玖钻及位于深圳光明新区的龙光·玖龙台等项目。南宁区域的销售贡献则主要来源自南宁·玖誉湖及南宁·玖誉城项目。今年下半年,深圳的龙光·玖龙台及惠州的龙光城将继续推售新一期货源。

按照计划,龙光地产全年推货金额超1500亿元,其中粤港澳大湾区占比66%。截至7月31日,龙光地产已累计实现合约销售额546.2亿元,同比增长25%。龙光地产表示,下半年,公司可售资源充裕及销售势头良好,有信心超额完成全年销售任务。

聚焦大湾区,总土地资源货值达7520亿

土地储备上,今年前六个月,龙光地产通过公开市场“招拍挂”的方式新获取项目16个,总建筑面积为416.63万平方米,主要位于粤港澳大湾区、南宁区域。截至今年6月底,龙光地产土地储备的总建筑面积约为3591.75万平方米,平均土地储备成本为每平方米4304元,若以货值计算,粤港澳大湾区占比超过70%。

其中,今年上半年,龙光地产深圳土地货值超过1800亿元,并于2017年、2018年连续两年成交套数位居深圳市第一位,目前,在深圳开发的地铁物业项目数量达到13个。此外,在惠州和东莞等区域土储货值超过1500亿元。

值得一提的是,除了招拍挂,龙光地产还积极推进城市更新项目。财报显示,今年上半年,城市更新业务贡献核心利润约18亿元,成为龙光地产业绩增长的新引擎。目前,龙光地产城市更新业务布局10个城市,货值超过3200亿元,其中90%在大湾区。深圳、惠州、东莞、珠海等城市的城市更新项目,估计可销售价值约2600亿元。继2018年孵化佛山和珠海两个项目后,今年预期还将孵化深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东等3个项目,货值700亿元。

财报显示,截至今年上半年,龙光地产通过公开市场、收并购及城市更新累积总土地资源货值达7520亿元,其中,超过80%位于大湾区,总货值6111亿元。

从城市分布上可看出,尽管龙光地产近年来加大全国化布局力度,不过,其业务布局仍较偏重粤港澳大湾区。

在业内看来,过多集中在粤港澳大湾区,短期可以获得土地增值等机会,但中长期容易失去对全国各市场新的投资机会。粤港澳大湾区发展过程中,预计各类炒地和炒房现象会增加,这时候各类新的管控会增加,这也是龙光地产需注意的地方。

与此同时,城市更新项目较为考验企业的运营能力,周期也相对较长,并且转化成土储也存在一定的不确定性,对龙光地产来说,具备一定的挑战性。

规模增长,净负债率升至65.4%

盈利指标方面,财报显示,今年上半年,龙光地产收入较2018年同期上升约78.3%至270.2亿元;毛利较2018年同期增长约67.4%至93.92亿元,毛利率为34.8%。

此外,龙光地产今年上半年净利润为52.90亿元,核心溢利为46.72亿元,同比增长59.0%;归属于母公司拥有人的核心溢利为45.10亿元,同比增长70.2%,核心溢利率为17.3%。

随着规模的增长,龙光地产负债指标略有上升。财报显示,龙光地产资产负债率方面,由去年底的78.4%微升至今年上半年的78.5%。此外,净负债率也从去年底的63.2%,升至今年上半年的65.4%。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 危卓

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