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房企土地储备“换仓”,缘何弃三四线回流一二线?

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房企中报集中发布,一二线土地储备成为焦点话题。万科、融创、龙湖、禹洲等多家房企一二线土地储备超过8成。另据中原地产数据显示,截至8月21日,18家标杆房企2019年拿地金额超7成在一二线城市,这一比例成为近几年高点。

值得关注的是,以深耕三四线城市而著称的碧桂园,在一二线城市的占比也在提升。房企缘何弃三四线城市,回流一二线城市?

多家房企中报谈布局一二线城市土储

近期,房企中报集中发布,除了销售额、利润数据之外,房企频谈土地储备。其中一二线城市成更多房企的重点布局方向。而大多如此布局的理由则是控制风险。

以万科为例,今年上半年,万科拿地规模明显下降,新获取项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米。按建筑面积计算,82%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。

8月21日,在中报发布会上,万科首席运营官张旭感慨称,喜欢拿比较难拿的地,万科的投资策略是在城市圈或者经济带上,聚焦经济增长比较好,有产业、也有人口导入的地方。不是说所有四线、五线城市都不去,比如大湾区、上海(楼盘)周边的长三角地区仍会考虑拿地,但不会把点布到全国所有的县级市里面去。这是为了提高效率,更重要的是防范风险。

除了万科之外,重点布局一二线城市的房企还有融创、龙湖、禹洲等,一二线城市的土地占比均超过8成。

融创中国在8月22日举办的中报发布会上透露,今年下半年,融创中国累计可售资源超5700亿元,其中,超过80%的可售资源位于一二线城市。与此同时,融创中国董事会主席孙宏斌强调,宏观调控对一二线城市的影响没那么大,但对三四线、四五线城市的影响还是会比较大。

另据龙湖首席财务官赵轶在8月26日举办的中报发布会上称:“集团战略聚焦一线、二线和强三线城市以及香港,占比接近90%。”赵轶强调:“武汉(楼盘)、青岛(楼盘)、重庆(楼盘)等热门的一二线城市,目前已经进入49个城市。”龙湖认为这样布局使土储结构比较优化,为未来公司业绩发展提供了强大的基础。

8月27日,记者从禹洲地产中报发布会上获悉,截至今年6月份,禹洲地产土地储备1918万平方米,货值超过3400亿元,而且土储货值超过8成位于一二线城市。而上半年禹洲地产在北京(楼盘)、上海、青岛、郑州(楼盘)、佛山(楼盘)等城市获取了14幅优质地块,其中13幅位于一二线城市。

对于今后的土地市场布局,更有房企视三四线城市为雷区。8月23日,宝龙地产总裁许华芳在中报发布会上表示,基于市场情况,宝龙下半年会谨慎拿地,会在好的城市拿好的地,将适当降低三四线拿地力度。

碧桂园一二线土储占比升至43.61%

值得关注的是,作为重仓三四线城市的代表碧桂园,今年在一二线城市的拿地占比相比去年也出现上扬走势。来自中原地产的数据显示,2019年,碧桂园在一二线土地占比由去年的32.7%提高到今年的43.61%

虽然一二线城市土地占比在上升,但相对来看,三四线仍是碧桂园主战场。

8月23日,在中报发布会上,碧桂园总裁莫斌透露,预计下半年权益可售货量达4820亿元,公司将以销定产,合理调节可售资源的投放。其中,有55%的货量来自三四线城市。

莫斌称,三四线城市由于政策收紧之后压力会大一些,但是碧桂园在三四线城市非常有经验,将采取有效货量的供应做好的市场。

此外,碧桂园常务副总裁程光煜强调,碧桂园按照从一线到五线均衡布局进行安排。他认为,一个合理的市场布局能更充分地利用市场空间,也能够有效地分散市场风险。

不过,并非所有的企业都扎堆在一二线市场。在三四线拿大量土地,迅速扩张,并有着“小碧桂园”称号的中梁坚定地走三四线城市的路线。

8月23日,在中报发布会上,中梁首席执行官兼执行董事黄春雷称,“不是说一定要贴上碧桂园的标签,2015年、2016年,中梁首先看到的是三四线的市场机会。对于北上广深等一线城市,进入没有太大意义,盈利比较难。”

黄春雷还称,中梁主要是为了稳健地经营,如果有合适的机会,也不排除会进一二线城市。

主流房企超7成拿地额在一二线城市

与碧桂园的路线相近,2019年,全国标杆房企的拿地布局正在发生明显变化。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至8月21日,18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿元,而其中一二线拿地金额高达7349.49亿,占比高达73.27%,这一比例成为最近几年的高点,2018年这一比例则为69.8%。

中原地产首席分析师张大伟认为,目前,房地产企业规模化竞争依然激烈。对于房企来说,一二线因为产业吸引人口等要素存在,改善需求旺盛。在2019年,一二线城市就因此出现成交小阳春,房地产企业更关注一二线城市的市场,因此集中在一二线城市拿地。此外,对比之下,三四线城市的棚户区改造正在减少,市场活跃度走低,三四线城市的市场调整趋势明显,这也是导致房地产企业回流一二线城市的原因之一。

从趋势上看,张大伟预计2019年四季度,房地产企业集中一二线拿地的趋势依然持续。但随着资金情况的收紧,高溢价率拿地出现的可能性不大。

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