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行业巨轮放缓 房企大佬集体焦虑

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行业调控持续收紧,正悄然影响房企的经营战略。承压、挑战频频出现在近期房企中报表述中。融创中国(01918.HK)主席孙宏斌直言,近期融资层面的调控,严厉程度“史无前例”,对下半年房地产市场影响会比较大。

受此影响,房企未来定调均趋向谨慎。行业龙头如碧桂园(02007.HK),称未来要看机会均衡布局、分散风险;万科(000002.SZ)将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落;而除非特别好的机会,融创下半年基本停止拿地。

当下,正值房企密集披露中期业绩,虽然多数公司的成绩都还不错,但对于前景的迷惘,让地产大佬们失去了昔日的意气风发,表情里多了些许黯淡和无奈。房价的上升空间被封死,融资遭遇总量控制,任何一家企业似乎都难以轻松逃离天花板下的困局。

风水轮流转,若说前几年的购房者在整体焦虑,那么现在,到了房企集体焦虑的阶段。

拿地战略收缩

8月22日,孙宏斌在出席公司投资者会议时表示,下半年没有拿地指标,除非特别好的机会,公司基本停止拿地。即使融创一直将“小心拿地、避免拿高价地”奉为经营底线,但如此坚决定调,仍折射出当下市场的阵阵寒意。

触痛房企神经的,是今年以来持续收紧的融资环境。近日,为防范房地产贷款业务风险,银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。在此之前,包括银行贷款、境内外发债、非标融资等渠道均已全面收紧。

孙宏斌直言,要重视本轮调控之变,融资端严控将是常态化,而且是颠覆性的、史无前例的动作。在此逻辑下,下半年房地产市场将受到很大影响。土地市场会下行,商品房销售也会受到影响。

8月21日,万科总裁、首席执行官祝九胜同样在业绩会上表示,融资收紧对整个行业肯定会有影响,资信比较好、稳健经营的企业适应难度没那么大,但对其他企业来说会有一些挑战。

土地储备作为房企粮仓,一直是开发商争相抢夺的资源。但资金面趋紧,将直接影响房企在土地市场的表现。纵观房企在业绩会中的表态,不积极拿地、分散风险、严格量入为出、拿地要自制,几乎没有开发商坚持积极拿地战略。

7月底,富力地产(02777.HK)内部流出文件显示,下半年原则上停止拿地。8月22日,富力地产董事长李思廉在业绩会上回应,富力始终是房地产公司,不可能停止拿地。但他同时表示,目前行业潮流就是“不积极拿地”。

而在年初仍坚定看好三四线的碧桂园,同样表示将从一线到五线均衡布局,有符合标准的拿地机会才会出手。此前,碧桂园执行“全覆盖”计划,即三四五线城市所有县城、发达镇区均需有其项目。

数据显示,上半年碧桂园内地权益销售中,三四线销售占比61%,一二线销售占比39%;在新增拿地权益金额中,三四线项目占权益总土地代价的54%,一二线项目则占46%。

不仅是上述房企,8月26日,龙湖集团(00960.HK)管理层在业绩发布会上表示将严格量入为出,按照负债率倒推拿地;阳光城(000671)(000671.SZ)近期亦表示,投资拿地标准是多维度的,但拿地要自制一些,拿错就是白费。

一叶落而知秋,离市场最近的开发商,正切实感受到调控带来的阵痛。

赚钱已无“容易”可言

仅靠融资支撑扩张已不是易事。但促生房企焦虑情绪的,还有整个行业增幅放缓。今年以来,全国商品房销售面积已经连续6个月下降。1~5月、1~6月及1~7月,商品房销售面积同比降幅分别达1.6%、1.8%及1.3%。

行业大环境影响下,房企盈利同样一改高增态势。据同花顺(300033)不完全统计,截至8月22日上午10点,A股和H股93家上市房企公布2019年上半年业绩或业绩预告,其中36家房企净利润出现下滑。

此前大多数人的共识是,规模越大的房企越有利于穿越周期,但如今,这一局面也悄然改变。规模居于前三的“碧万恒”3家龙头房企,今年的销售增速都已有所放缓,甚至出现同比下滑。

更为严峻的是,业绩增长也出现“黑天鹅”,尤其中国恒大(03333.HK)发布盈利预警,称2019年上半年税后净利润同比下滑49%至270亿元,旗下恒大健康(00708.HK)录得约20亿元亏损。

龙头尚且如此,中小型房企在此轮周期中更为艰难。

上半年,港股上市房企中,九龙仓(00004.HK)、华南城(01668.HK)、朗诗绿色(00106.HK)等房企净利润同比均不同幅度下滑;A股上市房企中,中交地产(000736.SZ)、中洲控股(000042)(000042.SZ)、万通地产(600246)(600246.SH)等中小房企盈利能力也不容乐观。

数据显示,中洲控股上半年实现营业收入约23.90亿元,同比下降59.82%;归属于上市公司股东的净利润约2.02亿元,同比下降71.85%。其中,房地产营业收入约为21.10亿元,同比下降63.01%。

东方证券认为,中型房企有较大的规模扩张诉求,拿地动力强,又相对缺乏自有资金,将面临较大挑战。而很多小型房企原本就难以获得融资资源,随着市场下行,几乎难以跨越本轮周期。

在市场前景不甚明朗、商品房去化不力的背景下,房企拿地数据已呈放缓态势。克而瑞数据显示,7月土地流拍地块数量比6月有明显上升,且流拍加剧的趋势依然延续。截至8月11日,重点城市已经有26块土地流拍,环比近乎翻番。

此外,7月份重点监测城市溢价率降至14%,较6月份下降8个百分点。8月降温趋势加剧,溢价率降至8%。企业拿地热情不及二季度,近期成交土地中不乏低溢价甚至底价成交的案例。

现金或是生命线

屋漏偏逢连夜雨。中信建投数据显示,今年是房地产债偿还压力高峰。2019~2023年分别有3711.93亿、4026.04亿、7479.55亿、2518.99亿和2846.26亿到期。政策全面收紧、行业增幅放缓、叠加偿债高峰,地产行业压力进一步增大。

今年以来,陆续有房企如泰禾集团(000732)(000732.SZ)、阳光100(02608.HK)变卖资产过冬。对此,中骏集团营销副总经理陈艳公开表示,现金流就是生命线,资金状况比较紧张的开发商,有可能亏损也直接出货。

而手握充沛现金流、具备健康的内在生长力,将是房企穿越周期的保障。

在万科中期业绩发布上,祝九胜用“匀速运动”来形容万科的发展,力图避免大起大伏。截至报告期末,万科现金及现金等价物余额约1328.95亿元,同比减少11.35%。

万科表示,在战略层面,将继续聚焦主航道,巩固提升基本盘;在市场层面,将积极销售、积极回款,加快长期库存去化,提升经营型业务表现,提高资金使用效率,实施清产核资。

碧桂园管理层同样表示,行业政策进一步收紧,给公司带来的挑战很多,所以一定要抓好现金流管理。上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元,回款率达94.3%,而去年末回款率则为91%。

现金流渴望下,已有房企打响集团促销抢跑第一枪。

8月20日,恒大祭出促销大旗,“全国532楼盘,闪购7.8折”,集团旗下之区域公司,悉数推出全员营销优惠升级活动。在8月20日至10月8日期间,恒房通推荐购房均享特殊优惠,且每日推出不定量的特价房单位。

近年来,恒大发展战略由“规模型”向“规模+效益型”转变,经营模式也由“三高一低”向“三低一高”转变,即低负债、低杠杆、低成本、高周转。业内认为,采用合理的手段加快销售,提高库存周转速度,可降低企业的财务风险。

实际上,恒大绝非今年第一个抢跑的企业,但却是首个全集团统一启动“金九银十”促销策略的公司。鉴于恒大的体量及市场占有率,此举对于市场的冲击力不容小视。

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