利率调整影响市场预期和消费者行为，将很快波及房屋销售市场，6月以来本已平淡的成交或将持续低迷。
图/甘俊摄
作为利率市场化改革的重要一环，个人住房按揭贷款也将与LPR挂钩，房贷利率定价进入了一个新的时代。
8月25日，央行公告，个人住房贷款的定价基准，需从贷款基准利率转换为LPR；转换后，房贷利率预计整体不降。
这与当前市场中房贷利率上升的趋势一致。分析人士指出，在房住不炒的基调下，房贷利率向下已无空间；区域差异也会更大。
利率调整影响市场预期和消费者行为，将很快波及房屋销售市场，6月以来本已平淡的成交或将持续低迷。
对于开发商而言，在密集的房地产金融调控之下，各种融资渠道都被收紧，而房贷利率整体不能降的趋势，则使得通过销售回笼资金的通道也进一步收窄，部分房企资金链紧张已成定局。
利率不降
根据新规，定价基准转换后，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套得低于相应期限LPR加60个基点，央行各分支机构来确定当地LPR加点下限。
按照8月20日公布的LPR，首套房贷一年利率为4.25%，五年以上为4.85%，这比原来的4.9%降了0.05%；二套房贷为LPR加60个基点，也即为5.45%，相当于变相上浮了11%。
这就是最新的房贷“下限”。意味着，过去首套房贷款利率9折、8折，甚至7折的时代结束了。
据了解，目前市场中仅有上海（楼盘）实行首套房贷款利率9.5折，其他城市都是实行基准利率或有所上浮。
在新规刚出台时，中国人民银行副行长刘国强就明确表示：“房贷利率由参考基准利率变成参考LPR，但是利率水平不能下降。”
当下的市场中，利率已有上调的趋势。融360数据显示，7月以来，各地房贷利率最低的上调幅度已经超过了10%，上浮最高的首套房房贷利率出现在苏州（楼盘）、南京（楼盘）的部分银行，达到了23%。
中原数据也显示，全国来看，目前基本是首套房贷基准上浮10-20%左右，二套房贷上浮20-30%。
8月26日，央行广州（楼盘）分行率先表态，杜绝“贷款利率隐性下限”行为，落实房贷利率定价基准的调整。多位银行界人士认为，央行各分支机构在确定加点下限时，大概率是往上走。
太平洋证券认为，新规出台后，热点二线城市平均房贷利率上行的趋势不会改变，而一线城市中上海的下行趋势大概率要终结。
此外，由于上半年楼市火热银行按揭贷款投放较多，下半年额度普遍较为紧张，这也是支撑房贷利率大概率不会下行的原因。
中国银行主管研究员周景彤预计，房贷利率新规体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向，利率走势将从高。
他进一步表示，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。
还有业内人士认为，部分城市二手房房贷暂停这样的背景，未来房贷成本及可得性都会面临一些挑战，房地产投机难度大幅提高。
楼市下行
房贷新规对于融资已难的房企而言，无疑是更严峻的考验。
“7月份开始市场又转冷了，那些购房人突然又消失了。”广州一开发商营销负责人说。
房贷利率意味着购房成本的变化，会对购房者的行为产生直接的影响。根据国家统计局数据计算，今年3月到7月，开发商的到位资金来源中，定金及预收款分别是4937亿元、4946亿元、5146亿元、6070亿元、5515亿元；个人按揭贷款分为是2187亿元、2386亿元、2220亿元、2555亿元，2392亿元。
其中，3月的定金及预收款从3月一路上扬至6月，到了7月开始下跌，转为负增长；个贷上半年总体上升，5、7月转负，为－6.96%、-6.38%。
这与今年3－5月的贷款宽松、“小阳春”，以及6、7月以来的利率上调相对应。
定金及预收款、个贷款是房企最重要的自有资金来源，如今却面临萎缩。
“过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端、融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”8月22日，融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示，融资是非常复杂的事，有信托、有按揭、有开发贷等；预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。
事实上，自6月份融资收紧、房贷上调以来，楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示，今年1-7月，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右，行业整体增速较2018年放缓。
广发证券统计，8月35城新房成交环比下降15.5%，同比下降4.7%。以城市划分，11个二线城市成交同比上涨4.4%，四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。
在资金压力、库存压力和政策压力之下，部分房企已率先开始打折促销。
8月以来，恒大旗下500多个楼盘开启了全面降价促销，折扣普遍在7.8折，商住房甚至能低至6折；在广州楼市，祈福集团、保利发展等开发商旗下的项目也开始出现了特价房、打折优惠。
在8月中下旬密集召开的中期业绩会上，房企们也不再避讳打折促销的话题，纷纷坦言市场销售难度加大。
万科、碧桂园管理层表示，每一天都是卖房的日子，楼盘价格会随行就市，坚决不留库存。
中小房企的压力更大。在雅居乐中期会上，副总裁王海洋表示，下半年有二十几个项目开盘，可能会有一些销售的激励，但是不会全国大范围地去降价；宝龙地产总裁许华芳也表示，基于市场情况，宝龙下半年要做适当的促销，但不是大力度的。
奥园执行董事兼营运总裁马军也提到，“公司也做了一定程度的促销，另外希望通过营销费用、营销激励，一方面激励内部员工，一方面激励合作伙伴如中介机构，加大销售的力度。”
对于下半年的楼市走势，平安证券预测，随着政策及资金面边际收紧，一二线城市后续预计以稳为主。三四线楼市受制于供应充足、需求萎缩，压力或持续显现；平安证券判断，全年全国销售面积同比将小幅负增长。
本文来源：21世纪经济报道
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