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房贷利率彻底告别“打折时代” 房企销售端资金承压

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利率调整影响市场预期和消费者行为,将很快波及房屋销售市场,6月以来本已平淡的成交或将持续低迷。

图/甘俊摄

作为利率市场化改革的重要一环,个人住房按揭贷款也将与LPR挂钩,房贷利率定价进入了一个新的时代。

8月25日,央行公告,个人住房贷款的定价基准,需从贷款基准利率转换为LPR;转换后,房贷利率预计整体不降。

这与当前市场中房贷利率上升的趋势一致。分析人士指出,在房住不炒的基调下,房贷利率向下已无空间;区域差异也会更大。

利率调整影响市场预期和消费者行为,将很快波及房屋销售市场,6月以来本已平淡的成交或将持续低迷。

对于开发商而言,在密集的房地产金融调控之下,各种融资渠道都被收紧,而房贷利率整体不能降的趋势,则使得通过销售回笼资金的通道也进一步收窄,部分房企资金链紧张已成定局。

利率不降

根据新规,定价基准转换后,首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套得低于相应期限LPR加60个基点,央行各分支机构来确定当地LPR加点下限。

按照8月20日公布的LPR,首套房贷一年利率为4.25%,五年以上为4.85%,这比原来的4.9%降了0.05%;二套房贷为LPR加60个基点,也即为5.45%,相当于变相上浮了11%。

这就是最新的房贷“下限”。意味着,过去首套房贷款利率9折、8折,甚至7折的时代结束了。

据了解,目前市场中仅有上海(楼盘)实行首套房贷款利率9.5折,其他城市都是实行基准利率或有所上浮。

在新规刚出台时,中国人民银行副行长刘国强就明确表示:“房贷利率由参考基准利率变成参考LPR,但是利率水平不能下降。”

当下的市场中,利率已有上调的趋势。融360数据显示,7月以来,各地房贷利率最低的上调幅度已经超过了10%,上浮最高的首套房房贷利率出现在苏州(楼盘)、南京(楼盘)的部分银行,达到了23%。

中原数据也显示,全国来看,目前基本是首套房贷基准上浮10-20%左右,二套房贷上浮20-30%。

8月26日,央行广州(楼盘)分行率先表态,杜绝“贷款利率隐性下限”行为,落实房贷利率定价基准的调整。多位银行界人士认为,央行各分支机构在确定加点下限时,大概率是往上走。

太平洋证券认为,新规出台后,热点二线城市平均房贷利率上行的趋势不会改变,而一线城市中上海的下行趋势大概率要终结。

此外,由于上半年楼市火热银行按揭贷款投放较多,下半年额度普遍较为紧张,这也是支撑房贷利率大概率不会下行的原因。

中国银行主管研究员周景彤预计,房贷利率新规体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向,利率走势将从高。

他进一步表示,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

还有业内人士认为,部分城市二手房房贷暂停这样的背景,未来房贷成本及可得性都会面临一些挑战,房地产投机难度大幅提高。

楼市下行

房贷新规对于融资已难的房企而言,无疑是更严峻的考验。

“7月份开始市场又转冷了,那些购房人突然又消失了。”广州一开发商营销负责人说。

房贷利率意味着购房成本的变化,会对购房者的行为产生直接的影响。根据国家统计局数据计算,今年3月到7月,开发商的到位资金来源中,定金及预收款分别是4937亿元、4946亿元、5146亿元、6070亿元、5515亿元;个人按揭贷款分为是2187亿元、2386亿元、2220亿元、2555亿元,2392亿元。

其中,3月的定金及预收款从3月一路上扬至6月,到了7月开始下跌,转为负增长;个贷上半年总体上升,5、7月转负,为-6.96%、-6.38%。

这与今年3-5月的贷款宽松、“小阳春”,以及6、7月以来的利率上调相对应。

定金及预收款、个贷款是房企最重要的自有资金来源,如今却面临萎缩。

“过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端、融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。”8月22日,融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示,融资是非常复杂的事,有信托、有按揭、有开发贷等;预计未来对按揭贷款的控制可能会更严格。

事实上,自6月份融资收紧、房贷上调以来,楼市成交已出现降温。克而瑞数据显示,今年1-7月,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体增速较2018年放缓。

广发证券统计,8月35城新房成交环比下降15.5%,同比下降4.7%。以城市划分,11个二线城市成交同比上涨4.4%,四大一线城市、20个三、四线城市成交同比分别下降12.9%、13.3%。

在资金压力、库存压力和政策压力之下,部分房企已率先开始打折促销。

8月以来,恒大旗下500多个楼盘开启了全面降价促销,折扣普遍在7.8折,商住房甚至能低至6折;在广州楼市,祈福集团、保利发展等开发商旗下的项目也开始出现了特价房、打折优惠。

在8月中下旬密集召开的中期业绩会上,房企们也不再避讳打折促销的话题,纷纷坦言市场销售难度加大。

万科、碧桂园管理层表示,每一天都是卖房的日子,楼盘价格会随行就市,坚决不留库存。

中小房企的压力更大。在雅居乐中期会上,副总裁王海洋表示,下半年有二十几个项目开盘,可能会有一些销售的激励,但是不会全国大范围地去降价;宝龙地产总裁许华芳也表示,基于市场情况,宝龙下半年要做适当的促销,但不是大力度的。

奥园执行董事兼营运总裁马军也提到,“公司也做了一定程度的促销,另外希望通过营销费用、营销激励,一方面激励内部员工,一方面激励合作伙伴如中介机构,加大销售的力度。”

对于下半年的楼市走势,平安证券预测,随着政策及资金面边际收紧,一二线城市后续预计以稳为主。三四线楼市受制于供应充足、需求萎缩,压力或持续显现;平安证券判断,全年全国销售面积同比将小幅负增长。

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