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观点丨产业的未来就是投资的方向

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历史的车轮滚滚向前,它不会因任何人的消极缓慢而停止。

时代抛弃你时,连一声再见都不会说。

大润发创始人黄明端离职时说:战胜了所有对手,却输给了时代。

以上是对传统零售大卖场凋零的刻骨铭心感概。


然而问当下哪家商超最火,答案一定是入驻上海第一家COSTCO(好市多)。开业第一天,库存五小时被掏空,后因安全考虑而提前结束营业。虽然人数限流,并且茅台、五粮液、香奈儿等断货,第二天依旧排起了长队,更有甚者凌晨两点就来排队。

为什么在不被人看好的线下零售业,COSTCO会异军突起?

因为他摆脱了传统超市的采购运营模式,以规模化采购+高效供应链+严选模式带来竞争优势,用特有的会员付费制度构建用户粘性,甚至不向供应商收取渠道费用(一般电商平台至少5%),让顾客享受实惠,让供应商利润最大化。


从Costco在上海的成功,我们看到:起点不重要,行业没有错,选择正确赛道才是核心。

产业地产作为房地产行业中迅速蹿升的价值领域,越来越被人所熟知,并成为传统房地产企业转型、实体企业多元化发展和金融资本投资的新蓝海。近两年来,在房地产政策高压下,万科、金地、碧桂园等一大批传统地产商扎堆布局产业地产,并呈现明显的扩散态势。然而面产业地产目前还仍处于起步发展阶段,发展模式单一,经营管理粗放,开发商良莠不齐,“以产业之名、行地产之实“的现象普遍存在。面对产业地产新的投资领域,怎样的赛道值得选择?什么样的区域值得投资?


首先产业地产不同于传统商住地产和一般工业园区开发,他是承载与促进产业和城市发展的一种空间形态,着眼于“产城融合,以人为本”的基本定位,以产业和城市两个维度作为评判依据。

看产业。产业是产业地产的核心,开发区域要重点围绕产业进行布局打造。首先看主导产业,考虑到人居环境与绿色生态,重点发展产业要以国家确定的战略新兴产业目录为导向,如高端装备制造、电子信息技术、金融服务、大数据、人工智能、文化创意等高新技术产业优先,避免高能耗、重污染的落后产能。其次看产业基础,要充分利用当地现有产业基础和市场需求优势,抓住产业梯度转移、新旧动能转换、价值链重构等机遇,便于更迅速更全面的搭建产业链和产业生态。最后看引领企业,引进落户的企业最好是行业中的引领者(行业前五),技术领先,市场占有率高,实力雄厚。龙头企业的落户对于产业链带动和资源整合尤为重要。


看城市。产业地产所在城市要秉承“先规划、后建设,重招商,优配套”的理念。首先要用可持续发展观进行城市规划建设,商业、居住、工业、绿化规划指标要合理得当,基础设施配套要完善,特别是交通物流功能。其次,地方政府要重视营商环境的建设,不断创新行政管理体制,构建践行“亲”“清”的政商的关系,有助于产业的落地扎根。


苏州工业园作为最强地级市—苏州的国家级开发区,早期是由政府和新加坡联合创办的,经过25年的时间,已从当年的一片洼地跻身世界一流高科技园区行列。园区占地278平方公里,早期以电子信息、机械制造为主导产业,后期培育并引进生物医药、人工智能、纳米技术应用三大特色新兴产业。园区目前有8万多家企业,其中全球500强企业85家,国家高新技术企业800多个,“国字号”科研院所12家。2018年,共实现地区生产总值2570亿元,连续三年(2016、2017、2018)位列商务部公布的国家级经开区第一。随着工业园区发展,区域投资价值业越发显现。今年4月,工业园区一住宅地块竞拍,最后以总价35.64亿元,楼面价30287元/平方米成交,该地块楼面价甚至超过苏州老城区部分地价。可见工业园区产业发展时产业地产价值也相应得到提升。

贵安新区—第八个国家级新区,贵州省重要的经济增长极,是我国首个大数据综合试验区和国家批复的南方大数据中心。贵安新区综保区(电子信息产业园)做为贵安新区产业聚集区,主要发展以大数据为引领的智能终端制造、服务贸易、跨境电商、高端装备制造等产业。龙头企业方面,三大运营商、华为、腾讯、苹果、富士康、浪潮等世界500强企业落户于此。公安部第一研究所、中国人民银行、中国铁路总公司等国家数据中心,华为智能终端制造基地也将投资建设。城市建设方面,新区聚焦高端化、绿色化、集约化发展,成立五年来基础设施已逐步完善,规划“九横十纵”骨架城市路网系统,累计开工建设市政道路700余公里,总建设面积达6万平方米高铁站年底即将完工。招商政策方面,新区充分利用国家、省级扶持政策,研究出台了《贵安新区“建城市、聚人气、广招商、招大商”若干措施(试行)》,以此集中力量,突出重点,大力推进营商环境建设,吸引更多企业、项目到贵安新区落户。可以预见贵安新区是产城融合典范,产业地产发展潜力巨大。未来,可期!


“别人沈默时我疯狂,别人疯狂时我沉默”。产业地产做为新的投资风口,已被广大投资人看好,但要怎么投资、投哪里、投什么物业类型,更要理性分析,选择正确的赛道,赛道正确了,才能让你的投资享有城市经济、产业经济发展带来的红利。

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