房住不炒和因城施策，是房地产政策的两大主要内容，今年7月30日政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，进一步稳定了市场预期，越来越多的人放弃了机会主义思维，长效管理机制正在形成。在这一大背景下，住房市场正在出现一些新的变化。
首先是地方政府和开发商都变得更加理性。8月28日，合肥调整商品住宅用地定价方式，建立房价和地价联动机制，新的土地供应参考周边新房和二手房价格确定最高限价和起拍价，同时拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”，其目的是从地价环节着手控制房价上涨预期。这一做法在全国属首次。地价由房价决定，而不是相反，控制了房价预期才能控制地价，但房价多年的上涨让人们预期扭曲，难以在短期内改变，因此从地价入手的调控办法，未尝不可一试。
不少开发商也变得更加谨慎了。以前些年颇为激进的融创为例，该公司在业绩发布会上宣布下半年将严控拿地，坚决不高价拿地，并持续不断地降低负债率。这一决策的主要依据就是对融资端收紧的预期。
其次是信贷方面正在发生一些变化。虽然融资端收紧目前并没有体现为全国性政策，但据媒体报道，有些银行收到了增量额度的窗口指导，从逻辑上分析，额度指导不是要打击正常的合理的信贷需求，主要是要治理“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等现象。这些乱象既造成了房价上涨压力，也是未来的风险点所在。
继山东临沂传出二手房出现停贷后，合肥市近日也有12家银行停止了二手房贷款，原因是额度用完，信贷的理性也有助于市场回归理性。目前，央行正在推动以贷款基础利率（LPR）定价，把降低实体企业融资成本的目的寓于利率市场化改革之中。但人们普遍认为，房贷利率并不是改革式“降息”的目标，事实上房贷利率上涨的报道时有所闻，而下降的报道很少见。
当然，可以预期的是，政策面会继续追求平稳，不会出现以往那样的暴风骤雨和“一刀切”，因城施策仍然是主要原则。总之，确立“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，走向理性已是市场的唯一选择。
本文来源：证券时报
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