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大发地产筑深增长护城河:精准聚焦 高效运营

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上市即将满一周年,大发地产(06111.HK,以下简称大发)正在迎来发展的跃升期。

8月29日公布的2019年半年报数据勾勒着公司未来可期:营收40亿元,同比增长了303%;合约销售额71亿元,同比上涨41%;总合同销售建筑面积约58.92万平方米,同比增长133%。销售额和销售面积是公司成立以来的新高。

增收的同时,公司也在增利。2019年上半年净利润由去年同期的0.03亿元提升至3.2亿元,净利润率由0.3%升至8.2%;毛利9.61亿元,同比增长228%。对于完成全年160亿元的销售目标,公司管理层很有信心,甚至认为还能超额实现。

“快”,是大发现阶段的特点。在大发地产董事会主席葛一暘看来,快周转能够保障公司未来的高成长。不过,他希望“快”的同时,公司能更为稳健。要如何实现,大发已经成竹在胸。

精准聚焦增厚土储

对长三角区域的深耕,当天被管理层反复强调。

值得一提的是,71亿元的合约销售中长三角地区占比已经达96.2%,在432万平方米的总土储中长三角区域占比80%。无疑,长三角区域是大发的粮仓。

“我们对长三角区域市场的熟悉,已经到了可以知道每一个县,每一个乡,每一个镇的市场波动的程度。”葛一暘表示,成立23年,大发实现了对长三角区域城市的全覆盖。

不仅如此,大发根据长三角的特性来进行产品定位。从售价上,大发产品的均价在1.2万元/平方米至1.5万元平方米之间,与区域内的房价均价持平。

在开发周期上,拿地后,从前期设计规划、施工、达预售条件到开盘,大发甚至可以做到精确到天,从而长三角区域成为现金流的保证。

在深耕长三角的基础上,大发进一步确立了“1+5+X”的布局规划:“1”代表继续渗透长三角核心区域;“5”代表战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽;“X”代表黄金扩张机遇,积极寻找北京(楼盘)、天津(楼盘)、西安(楼盘)、福州(楼盘)等城市的发展机会。

这样的布局规划,是出于对城市群发展的考虑。“理解中央的政策调整,是经营公司的前提。”大发地产首席执行官廖鲁江认为,公司要先选对城市再选对项目。

因此,在上半年大发新增的土储中,呈现出了“强聚焦”的特点:80%聚焦在新一线及二线城市。

不高的拿地成本,保证了公司利润实现的可能。截至6月30日,大发土地平均成本仅在3500元/平方米。

项目能够快速供货,是大发的拿地标准之一。“大发一直坚持做快周转项目,体量不会太大,要求3次开盘达到85%以上的去化率,通过这样的方式来保证整体的利率。”

另一层面,是对净利率润的要求:8%的净利润率是拿地的底线,个别项目要求达到10%以上的净利润率。不然,按照葛一暘的话来说,“宁愿错过,不愿拿错”。

高效运营做稳底盘

在长三角城市之外,大发希望,在未来新进入的城市,也能实现极高的运营效率。这样的底气,源自于内部在“大投资”、“大财务”和“大运营”上的建设。

投资上,严格的风控已经建立。公司会密切监控各项财务指标,重视现金流和回款。大发地产集团首席财务官罗俊表示,在土地投资上公司严格按照回款比例控制投资增速。

大财务体系的建设即是由核算型财务管理转型为价值创造、决策支持型财务管理,目的是对公司资源进行合理配置,达成公司战略,持续为股东创造价值。

在大运营管理体系上,则是通过现金流管理为核心,以标准化的计划管理体系为主线,实现从项目拿地至展示区开放、项目首次开盘、竣工以及最终交付全生命周期的经营管理。

大发地产首席运营官冷俊峰认为,通过“投、融、运、销”四位一体协同管理,公司的运营更有效率。

数据是诚实的:2019年上半年项目平均开盘周期6个月,首开项目平均去化率超80%,回款比例达70%。

高效的运营也反映在公司的净资产收益率上,上半年9.2%的数值已经超出中国海外的8.51%、华润置地的9.01%和保利地产(600048)的7.91%。实属难能可贵。

今年的9月和10月,公司预计会迎来供货的高峰期。按照7成的去化率来计算,今年250亿元的总供货能超额实现全年的销售目标,达到年均40%以上的年均增长。

深挖“朋友圈”的资源,也会是大发下半年要做的事情。罗俊称,公司将会加大同(楼盘)合作方的合作,增加合作的权益,控制有息负债水平。

照目前来看,公司维持稳健的财务已经有保证。上半年,大发长期借贷占借贷比例为60%,总负债与总资产比为0.83。通过境内外资本市场筹集资金,信托贷款金额与占比有所下降。

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