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龙湖集团:新十年故事三条主线

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既谋发展,又有克制。在整个行业穿越周期的必经之路上,强体能、练耐力、控节奏、平心气,贯穿在龙湖对过去、对现在、对未来的所有安排中。

一组组数据已勾勒出一幅龙湖“当下有为,未来可期”的美好图景——今年上半年,龙湖站到了1056亿元半年销售规模新起点,土储突破7000万平方米关卡;商业地产和长租冠寓等运营业务贡献了近26亿元收入,归属股东的净利润达63.1亿元;净负债率仅53%,融资成本也已接近央企水平。

主席台上还是熟悉的三人组合,龙湖集团董事长吴亚军携CEO邵明晓以及CFO赵轶在日前出席了公司2019中期业绩发布会。邵明晓当众表态,“进入7月底,龙湖已经完成了1256亿元销售任务,全年完成2200亿元销售目标是比较轻松的。”

在去年2000亿元的年销售基础上,2200亿元显然不是一个大跨度的闯关目标。“保守”背后,依旧是龙湖对地产政策市的一贯敬畏。吴亚军在发布会上坦言,“上市十年,龙湖一直在应对很多行业外部的不确定性,各项业务都在按照公司的战略意图发展壮大。”

在完美主义者吴亚军的带领下,龙湖被业内誉为“三好学生”,在跑得快和跑得稳之间做出恰到好处的平衡。但此刻,历史正走到充满变革的关键路口,房地产市场总量已到顶部区域,趋势性机会在渐渐远去,龙湖要怎样才能潇洒与跟周期共舞?

下一个十年,龙湖找到了三个发展机会,接下来,他们的故事主线将围绕城市化、消费升级、服务升级来展开。

勾勒资本微笑曲线

从百亿元到千亿元,万科和保利用了5年,绿地跑了8年,龙湖不紧不慢花了10年。在习惯以规模论英雄的房地产行业,龙湖走了一条与众不同的道路。千亿阵营到两千亿阵营之后,龙湖再度调慢节奏。

用邵明晓的话,龙湖会按照自己的节奏,稳健推进运营开发。截至7月,龙湖累计合约销售为1256.2亿元,完成全年目标57.1%,若按照去年末发力的节奏,完成年度目标是大概率事件。此外,龙湖已售未结金额为2470亿元,这足以构成未来数年的利润想象空间。

在规模与速度游戏中,龙湖要的是规模与质量,周转与持有的平衡,并最终落在“安全”这两个字上。他们靠一条条内部铁律,来推动龙湖上下往前奔跑。

60%以下全年净负债率,40%以下外债占比,是龙湖内设的财务红线。这些关键指标,严格把关龙湖的拿地节奏和融资手段,并对回款速度提出高要求。

他们绘制的城市地图里,一二线核心城市和大都市圈的周边城市依然是目标所向,量入为出——今年上半年,龙湖城市半径已覆盖到49个,总土储7093万平方米,权益土储4911万平方米,总货值9800亿元,足以支撑其四年以上的发展;土储的平均成本为每平方米人民币5632元,为当期签约单价的34.7%,且90%的货量集中在热点城市和价值区域。这也意味着,龙湖的项目利润空间较大;高达95%的回款率,也让龙湖在投资领域有更大的腾挪空间。

强调有质量增长的龙湖,正画出一条资本微笑曲线。今年上半年,龙湖营业额385.7亿元,核心净利润为47亿元,同比增长26.0%;毛利同比增长24.9%至125.8亿元,毛利率32.6%;负债方面,期内,龙湖综合借贷总额为1400.5亿元,平均借贷成本为年利率4.56%;平均贷款年限5.69年,处于行业较优水平。

截至半年末,龙湖在手现金580.7亿元,较去年增长接近38%;净负债率53%,保持稳定低位。从债务结构看,一年以内到期的短期债务占比不到10%,外币贷款占比约21%。此外,龙湖的经营性收入今年将实现100亿元,明年达150亿元,将完全覆盖全部利息支出。

得益于资本市场的优异表现,期内,龙湖收获了穆迪上调展望为正面,实力站稳投资级。目前,国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此,龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

其间,龙湖还被纳入恒生中国企业指数成份股,传递出资本市场对上市10年的龙湖集团,在良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健业务发展方面的进一步认可。

“下半年拿地依旧会严格的量入为出。”赵轶预判,未来依旧有机会,将根据负债率倒推,见机行事。

拓宽利润蓄水池

行业下半场,对谁都有压力,龙湖为未来增长留了一张船票。

把鸡蛋放到不同篮子里,对冲风险,这是龙湖商业地产的初始逻辑。2011年末,龙湖最终把商业地产作为战略目标:未来每年销售回款的10%将用于投资性物业。其中,天街的沉淀,被视为龙湖未来利润增长的“蓄水池”。

“商业是龙湖的一个主航道业务,经过每年不断的投资积累,到今年商业开始爆发了。”邵明晓称,在运营效率方面,龙湖商业的毛利率在70%以上,销售坪效包括单店增长的质量在行业内都排在前列。目前,龙湖的天街已经申请了“中国驰名商标”。

今年上半年,龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元,较上年同期增长39.2%,其中商业部分贡献了21.1亿元。截至目前,龙湖在建投资物业27个,规划建筑面积合计超过271万平方米。累计开业商场数量29个,整体出租率98%。

至于商场的资本化变现,赵轶称,大概商场NPI/COST运营到12%至15%的时候,一些长线的险资会倾向于拿优质资产。“我们出让大概49%的股权,通过估值提升,将投入成本全收回并有一定收益,同时我们还能够操盘并表,能够收管理费。”

他续称,通过这种方式实现商场资本化的变现,跟REITs和分拆上市本质上是一样的,集团会逐步探索这样的渠道。

长租公寓是龙湖另一重要的主航道业务。龙湖将今天这样一个工业化、现代化和城市化的进程,看做是时代的一个大机遇,并对未来充满信心。

尤其是城市化伴随的人口在中国版图上重新分布,会给房地产带来新一轮的发展动能,龙湖已经为这个机会做好准备——他们关注长租公寓领域,截至2019上半年,龙湖“冠寓”累计开业房间数量超6万间,上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。

作为新兴行业,长租公寓的舞台上不断有人进场,有人离场。邵明晓坦承,长租业务确实发生了些变化,“这个领域重运营重营销,对团队要求非常高”。

但龙湖冠寓会坚定地按照自己的节奏走。“我们现在已经基本做到头部领域,再往前走,有希望做到完全的领先,”邵明晓称,“冠寓全年目标8万间不变,收入会超过10亿。”

“中长期来看,这个业务还是非常能赚钱的业务。”邵明晓表示,长租公寓未来重点还是在质量上,例如选址、运营、用户以及底层的系统全面强化,提高出租率。

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