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房企赶赴ABS融资“盛宴” 能否抓住这根稻草?

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自5月收紧融资的政策频现之后,房企融资的声音越来越小。除信托、境外美元债大幅下降,ABS(资产支持证券化)的审核速度减慢,规模也在收缩。但仍没有阻止房企赶赴ABS这场融资“盛宴”。融资规模减少、终止审核,以及即将到来的兑付风险,是否将成为房企直面的痛点?

ABS审核降速

8月30日,深交所披露的信息显示,碧桂园发行的“华西-碧桂园购房尾款2019年第一期资产支持专项计划”已获通过,拟发行金额为18.31亿元。

在同一天,上交所披露信息还显示,拟发行金额为20亿元的天风-碧强应收账款资产支持专项计划“已被受理”。该债券是碧桂园发行的ABS。此前,8月20日已受理的天风-碧强应收账款资产支持专项计划拟发行金额显示为30亿元,如今降至20亿元后重新受理。

在8月的最后一个工作日,有不少房企申请的ABS有了更新的结果。据WIND的信息显示,中金公司-奥园集团购房尾款资产支持专项计划的10亿元正处于审核中。东亚前海-福晟集团5亿应收账款第二期资产支持专项计划则处于反馈意见回复审查状态。

与此同时,8月,还有更多的房地产ABS在路上等待获批,佳兆业万豪酒店物业12.6亿元ABS“已接收反馈意见”;华南城7.5亿元资产支持专项计划则为“已回复意见”;荣安地产4.4亿元商业资产ABS项目状态更新为“已反馈”;中骏集团拟发行80亿元ABS和首创置业15.5亿元应收账款ABS状态更新为“已受理”。此外,佳源地产、合生创展、南国置业等中小房企也在积极排队审核中。

今年上半年房地产ABS高歌猛进,5月,银保监会下发“23号令”,要求严查房地产融资乱象之后,受房地产融资政策整体收紧影响,ABS的审核开始放慢。

据国盛证券相关分析称,5月、6月份通过发审会的房地产ABS项目均低于10个,而在3月、4月,通过发审会的项目均超过20个。

而到了8月,这一数据还在走低。包括房地产行业在内,新发行的企业ABS的数量也出现大幅减少。

据WIND的信息显示,8月新发行的企业ABS仅为55只,从全年来看,仅高于今年2月。7月发行了70只,6月发行了95只。

三笔房地产ABS被终止审查

值得关注的是,8月仍不少房地产的ABS遭终止审查,据WIND的信息显示,三笔房地产ABS被终止审查,包括7.6亿元的申港-三盛置业应收款资产支持专项计划、9.01亿元的五矿证券-蓟州新城安置房信托受益权资产支持专项计划,以及6亿元的民族-五矿-郑蒲港建投安置房资产支持专项计划。

对此,业内人士分析认为,遭终止审查ABS大多本身基础资产质量不高导致现金流状况不佳,或者自身经营情况欠佳导致基础资产风险偏大。

在8月,甚至有消息称,多家房企公司债和ABS融资被暂停,虽然最后被证明不实,但市场的慌恐可见一斑。

与正在等待审核的房企ABS相比,8月发行的房企ABS也不多。据WIND的信息显示,已发行的房企ABS包括中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划,总额为72.91亿元,原始权益人是中国金茂的子公司;此外,还包括3.93亿元的平安证券-尚融保理-首开股份供应链金融【5】号资产支持专项计划,以及2.04亿元的招商创融-招商蛇口供应链1期资产支持专项计划。

因为受益于政策支持,房地产ABS成为融资的重要补充途径之一。2015年至2018年,房企ABS在发行单数与发行规模上逐年上升。

2019年4月25日,《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》再次鼓励租赁住房资产证券化。但要求证券化的租赁物业已建成并权属清晰,有稳定现金流等。

从数据上不难看来,房企是发行ABS的主力。中信证券研究部信息显示,截至2019年6月25日,今年房企ABS已累计发行159只,占企业ABS总发行量的41.64%,房企ABS发行金额今年已累计发行1286.38亿元,占企业ABS总发行金额的31.73%。

房地产ABS按基础资产分为:物业费、购房尾款、房地产企业供应链金融、商业物业收益权、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、类REITs(房地产信托投资基金)。

其中,供应链ABS也是2019年房地产ABS发行量最大的品种。国盛证券信息显示,2019年1月-6月房地产供应链ABS发行额达834亿元,占比进一步提高至55.7%。

发行ABS大户面临到期压力?

在很多证券分析机构眼中,万科和碧桂园一直是房地产ABS领域公认的大户。据WIND的信息显示,现在存续的购房尾款(购房尾款资产是指房地产企业预期将收到的、购房者申请的银行按揭款。)ABS来看,项目数量15笔,发行金额174.29亿元,其中万科有三笔,近50亿元,碧桂园有两笔,近30亿元。两家房企占去了近一半的存续规模。

此外,在很多房企发行的ABS中都不难发现大比例的供应链ABS。据国盛证券信息显示,万科和碧桂园供应链ABS在2016年至2019年上半年累计发行额分别为838亿元和544亿元,占房地产供应链ABS比重分别为31%和20%。恒大、世茂、龙湖供应链ABS发行规模均超过100亿元;绿城、远洋、金地、华夏幸福、龙光、雅居乐、阳光城、金科地产发行规模在30亿元-75亿元;金茂、时代和旭辉发行规模超过20亿元。

据悉,在供应链ABS中,原始权益人不是房企,而是保理公司。基础资产作为债务,对房企报表影响最为复杂。加上供应链ABS大部分为私募品种,统计难度相对较大。

值得关注的是,房地产ABS融资期限短、成本相对较高,存量大的企业或将面临还款压力。但与信用债相比,可以盘活资产,能够延长房企的应付账款期限,起到了债券融资的效果。因此,ABS受到民营企业或者中小房企的青睐。

“最近3个月,房地产企业的资金情况不断恶化。”中原地产首席分析师张大伟这样表示,2019年是房地产政策最密集年份,尤其是从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。今年1月-7月,房地产开发企业到位资金99800亿元,虽然同比增长7.0%,但增速比1月-6月份回落0.2%。

在这样的融资收紧的背景之下,中信证券分析人士认为,预计未来仍有更多房企和其他资本进驻ABS。不过,为了防止现金流断裂和违约风险,发行ABS较多的房企,需关注供应链ABS到期压力、基础资产质量、现金流情况以及再融资能力等。

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