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房贷改革有利于精准调控

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房贷改革不是为了“放水”,是对利率市场化的顺势而为,利率的总体水平基本与此前相当,利息的实际支出基本不受影响。把房贷改革向精准化的纵深推进,要贯彻“以人民为中心”的发展思想。

前不久,央行发布公告称自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(简称LPR)为定价基准加点形成。这条被称为“房贷新政”的改革举措引发多方关注。大部分解读从利率形成机制入手,分析政策对不同购房群体的不同影响,普遍认为改革前后的利息负担相当,对房地产市场短期作用不明显,更适合精准调控、因城施策。

首先,房贷新政是利率市场化改革的有机组成。应当看到,商业银行发放住房贷款本就应由“市场起决定性作用”,但目前贷款利率参照基准利率上下浮动,而基准利率又由行政部门确定,且长期相对稳定不变,这很容易造成资源错配、降低金融效率。所以,参照公开市场操作尤其是LPR,是解决基准和市场利率“两轨合一轨”的关键一招。由此,房贷利率按月再与LPR“对表”,自然会较为及时反映市场利率的波动,有利于风险释放与效率提升。可见房贷改革不是为了“放水”,是对利率市场化的顺势而为。

其次,房贷利率水平总体上没太大变化,更适合精准调控、因城施策。市场上主要的担忧情绪在于新的利率形成机制的“任性”。但从中长期看,LPR水平的浮动并非信马由缰,基本上会反映金融服务实体经济的能力,同时还会受到必要的窗口指导。短期来看“加点”也是重要调节手段。比如,当前北京首套、二套房贷利率,为基准利率分别上浮10%、20%左右。改革后,房贷利率首套不得低于LPR,二套不得低于LPR加60个基点,再综合考虑各城市、各银行的自由裁量权,以及还贷过程中的“利率重定价”因素,房贷利率的总体水平基本与此前相当,利息的实际支出基本不受影响。

再次,从宏观调控取向来看,“房住不炒”定位未曾动摇,房地产决不会再成为短期刺激增长的手段。为避免房价尤其是热点区域房价的大起大落,房贷利率作为购房成本重要内容,也必然受到适时适度的预调微调,必然服从、服务于调控的目标和大局。另一方面,近来各类保障性、政策性住房的建设,比如上海将外来人口纳入共有产权房申报范围,大都属于“首套、首贷”范畴,贷款审批享受一定程度优待,事实上分流了相当一部分信贷需求,支撑了房贷利率整体上的平稳。

也要看到,一些地方房贷政策存在错位、越位的倾向。比如有的银行对改善性需求不分青红皂白收紧乃至拒贷,有的银行因为自身信贷额度或投放节奏的偏差,人为拖延审批时间。还有个别城市为了平抑房价,对公积金贷款客户另设缴存年限、发放额度等种种不合理限制。刚性和改善性需求群体主要为工薪阶层,大数据时代完全可以做到详尽评估,“无差别”的“一刀切”有条件转化为精准施策。对此,未来全面深化住房信贷改革必须着眼于差别化、个性化、精准化的高质量金融服务。

房地产市场的发展,说到底要贯彻“以人民为中心”的发展思想;房地产市场的调控,最终要紧紧围绕共同富裕这条主线展开。改革开放以来,城镇人均住房面积从6.7平方米跃升至36.6平方米,是非常了不起的成就。展望行进在城镇化后半程的房地产市场,我们有充满活力的微观基础,有坚实可靠的中观保障,有多元高效的宏观工具,只要依靠科学规划、合理引导、审慎监管,我们就能实现住有所居的目标。

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